Travaux dans un appartement loué : droits locataire-propriétaire au Maroc

La question des travaux dans un logement loué est l'une des sources de litige les plus fréquentes entre propriétaires et locataires au Maroc. Qui supporte le coût d'un robinet défectueux, d'une toiture qui fuit ou d'une installation électrique vétuste ? La loi n° 67-12 régissant les relations contractuelles entre bailleurs et locataires, en vigueur depuis 2016, encadre précisément ces situations. Pourtant, en 2026, les conflits liés aux travaux représentent encore près de 35 % des contentieux locatifs portés devant les tribunaux de première instance de Casablanca et Rabat. Ce guide détaille les droits et obligations de chaque partie, les procédures à respecter et les recours disponibles pour éviter d'en arriver là.

Ce que la loi impose au propriétaire bailleur

Le propriétaire a une obligation fondamentale : remettre au locataire un logement en bon état d'usage et d'entretien, puis maintenir cet état tout au long de la durée du bail. Cette obligation ne se limite pas à l'état à la signature du contrat. Elle est continue. Concrètement, le bailleur doit prendre en charge toutes les réparations qui ne résultent pas d'un usage normal ou d'une négligence du locataire.

Les travaux relevant systématiquement de la responsabilité du propriétaire concernent la structure et les équipements essentiels du logement. Il s'agit notamment des fissures structurelles dans les murs porteurs, de l'étanchéité de la toiture et des terrasses, du remplacement de la chaudière ou du cumulus collectif lorsque ceux-ci font partie intégrante du logement, de la remise en état des canalisations encastrées, et de tout ce qui touche à la sécurité électrique des parties communes ou des installations fixes. À Casablanca, une rénovation électrique complète dans un appartement de 100 m² coûte en moyenne entre 8 000 et 15 000 MAD : c'est au propriétaire de l'assumer si l'installation présente un risque avéré.

• Réparations structurelles : toiture, murs porteurs, fondations
• Étanchéité des terrasses et balcons
• Remplacement des équipements collectifs défaillants (chaudière, ascenseur)
• Canalisations encastrées et colonnes montantes
• Mise aux normes de l'installation électrique en cas de danger
• Traitement des problèmes d'humidité liés à la construction
• Réfection des huisseries extérieures (portes, fenêtres) si vétustées

Les réparations à la charge du locataire

Le locataire, de son côté, est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et de réparer les dégradations résultant de son usage quotidien. Ces réparations dites locatives sont généralement de faible montant mais d'une importance pratique quotidienne. Le principe directeur est simple : toute dégradation causée par le locataire ou résultant d'un défaut d'entretien ordinaire lui incombe financièrement.

• Remplacement des joints, robinets et mécanismes de chasse d'eau (coût moyen : 150 à 400 MAD la pièce)
• Entretien et nettoyage des appareils sanitaires
• Remplacement des vitres cassées par fait du locataire
• Rebouchage des petits trous dans les murs et rafraîchissement de la peinture en fin de bail
• Entretien des serrures, poignées et quincailleries intérieures
• Débouchage des canalisations hors problème structurel
• Entretien du jardin privatif ou de la terrasse individuelle

La distinction peut parfois sembler floue. Un robinet qui fuit parce qu'il est usé depuis 15 ans relève du propriétaire. Le même robinet détérioré parce que le locataire l'a forcé relève du locataire. En cas de désaccord, c'est l'état des lieux d'entrée et de sortie qui fait foi. Il est donc essentiel de rédiger un état des lieux détaillé, signé des deux parties, en annexe du contrat de bail. En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui le place en position défavorable à la sortie.

Les travaux d'amélioration : qui décide, qui paie ?

La question des travaux d'amélioration ou de transformation est plus complexe car elle nécessite l'accord explicite des deux parties. Un locataire souhaitant poser une climatisation, abattre une cloison non porteuse ou installer une cuisine équipée doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire avant tout démarrage de chantier. Sans cet accord écrit, le propriétaire peut exiger la remise en état aux frais du locataire au départ, même si les travaux valorisent objectivement le logement.

Lorsque le propriétaire autorise des travaux d'amélioration réalisés par le locataire, le contrat doit préciser : qui finance les travaux, si le loyer est réduit en compensation, et ce qu'il advient des installations en fin de bail (remise en état ou conservation par le propriétaire sans indemnité). Dans les grandes villes comme Casablanca ou Marrakech, certains propriétaires acceptent de prendre en charge des améliorations contre une augmentation de loyer négociée, notamment dans le segment haut de gamme où les biens se louent entre 8 000 et 25 000 MAD par mois.

Le cas particulier des travaux urgents

Certains travaux ne peuvent attendre l'accord du propriétaire sans exposer le locataire à un danger immédiat ou à des dégâts aggravés. Une fuite d'eau active, un court-circuit électrique ou une fenêtre défoncée par le vent entrent dans cette catégorie. Dans ces situations, le locataire peut faire appel à un professionnel en urgence, même sans accord préalable du bailleur, à condition de notifier ce dernier dans les plus brefs délais et de conserver toutes les factures. Le remboursement par le propriétaire est ensuite exigible dès lors que les travaux relevaient de ses obligations légales. Un plombier d'urgence à Casablanca facture en moyenne 300 à 600 MAD pour une intervention nocturne.

Procédures et recours en cas de litige

Lorsque le dialogue entre locataire et propriétaire est rompu, plusieurs voies de recours existent. La médiation amiable doit toujours être tentée en premier lieu. De nombreuses agences immobilières jouent ce rôle de médiateur, et certaines communes disposent de cellules d'arbitrage locatif. Si la médiation échoue, la procédure judiciaire s'impose. Elle se déroule devant le tribunal de première instance du ressort du logement concerné.

1. Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant la nature des travaux, leur urgence et un délai raisonnable d'intervention (généralement 15 jours pour les travaux urgents, 30 jours pour les autres).
2. En l'absence de réponse ou de refus injustifié, déposer une requête auprès du tribunal de première instance. Les frais de procédure sont de l'ordre de 300 à 800 MAD selon la complexité.
3. Demander si nécessaire une expertise judiciaire. L'expert désigné par le tribunal inspecte le logement, évalue les travaux nécessaires et fixe les responsabilités. Le délai moyen est de 45 à 90 jours.
4. Si le juge ordonne les travaux à la charge du propriétaire récalcitrant, le locataire peut les faire réaliser et obtenir remboursement par voie d'exécution forcée sur les loyers futurs.
5. Dans les cas extrêmes (logement impropre à l'habitation), demander la résiliation judiciaire du bail avec dommages et intérêts.

Il est utile de savoir que certains propriétaires, notamment les bailleurs gérant plusieurs biens, font appel à des gestionnaires locatifs professionnels pour éviter ces situations. Si vous êtes propriétaire et souhaitez sécuriser vos revenus locatifs tout en restant en conformité avec vos obligations, l'article "Déclarer ses revenus locatifs au Maroc : guide complet 2026" disponible sur Menzil vous donnera un cadre fiscal et juridique précieux pour gérer votre patrimoine sereinement.

L'état des lieux : document central de la relation locative

Un état des lieux photographique et descriptif réalisé pièce par pièce protège à la fois le propriétaire et le locataire. Il doit être signé par les deux parties le jour de la remise des clés. Les photos horodatées constituent une preuve irréfutable en cas de contestation.

Conseils pratiques pour sécuriser la relation bailleur-locataire dès le départ

La meilleure façon d'éviter les conflits liés aux travaux est de les anticiper contractuellement. Un bail bien rédigé, avec des clauses précises sur la répartition des charges d'entretien et sur les modalités d'accord pour les travaux, réduit considérablement le risque de litige. En 2026, de nombreux propriétaires marocains travaillent encore avec des modèles de bail standardisés qui ne prévoient aucune clause spécifique sur les travaux. C'est une lacune à combler impérativement.

Pour les propriétaires gérant plusieurs biens, il peut être judicieux de prévoir un budget annuel d'entretien préventif. À titre indicatif, les professionnels de la gestion locative recommandent de provisionner entre 1 % et 2 % de la valeur vénale du bien par an pour l'entretien. Sur un appartement valant 1 200 000 MAD à Casablanca, cela représente entre 12 000 et 24 000 MAD par an, soit 1 000 à 2 000 MAD par mois. Ce budget permet de traiter les problèmes avant qu'ils ne deviennent des urgences coûteuses ou des sources de conflit. Pour les propriétaires qui cherchent à vendre leur bien avant de se retrouver confrontés à des travaux lourds, l'article "Arnaques immobilières au Maroc : comment les éviter en 2026" rappelle également les précautions essentielles dans toute transaction immobilière au Maroc.

Nous avions un problème de fuite récurrente dans la salle de bain de notre appartement loué à Ain Diab. Le propriétaire renvoyait systématiquement vers nous en disant que c'était de l'entretien courant. Après la mise en demeure recommandée, un expert a confirmé que c'était une canalisation encastrée défaillante. Le propriétaire a financé les 6 500 MAD de réparation. L'état des lieux d'entrée où on avait noté l'humidité nous a sauvé. - Imane R., locataire à Casablanca