Fiscalité locative au Maroc : IR, TVA et charges déductibles

Percevoir des loyers au Maroc génère une obligation fiscale précise, souvent sous-estimée par les propriétaires bailleurs. Que vous déteniez un appartement résidentiel à Casablanca, un local commercial à Rabat ou une villa meublée à Marrakech, vos revenus locatifs entrent dans le champ de l'impôt sur le revenu (IR) au titre des revenus fonciers. À cela s'ajoute, selon la nature du bien et du bail, une possible assujettissement à la TVA. Comprendre ces mécanismes, identifier les charges déductibles et respecter les délais déclaratifs est indispensable pour sécuriser votre investissement et éviter des redressements fiscaux pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de dirhams. Cet article fait le point sur la fiscalité locative applicable en 2026.

L'impôt sur le revenu (IR) applicable aux revenus fonciers

Au Maroc, les revenus tirés de la location d'immeubles nus ou meublés à usage d'habitation sont soumis à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers, conformément au Code Général des Impôts (CGI). Le revenu imposable est obtenu après application d'un abattement forfaitaire destiné à couvrir les frais de gestion, d'entretien et de détérioration du bien.

Le mécanisme de l'abattement forfaitaire de 40 %

L'abattement forfaitaire applicable aux revenus fonciers bruts est fixé à 40 %. Concrètement, si vous percevez un loyer annuel brut de 120 000 MAD, votre revenu foncier net imposable sera de 72 000 MAD (120 000 x 60 %). Cet abattement est automatique : il ne nécessite pas de justificatifs et s'applique indépendamment des dépenses réellement engagées. Il est donc avantageux pour les propriétaires dont les charges réelles sont inférieures à 40 % des loyers encaissés.

Le barème progressif de l'IR en 2026

Le revenu foncier net est ensuite soumis au barème progressif de l'IR, qui s'applique à l'ensemble des revenus du contribuable (salaires, revenus professionnels, fonciers). Pour rappel, le barème en vigueur est le suivant :

• Jusqu'à 30 000 MAD : 0 % (tranche exonérée)
• De 30 001 à 50 000 MAD : 10 %
• De 50 001 à 60 000 MAD : 20 %
• De 60 001 à 80 000 MAD : 30 %
• De 80 001 à 180 000 MAD : 34 %
• Au-delà de 180 000 MAD : 38 %

Un propriétaire percevant 120 000 MAD de loyers bruts annuels se retrouve avec un revenu foncier net de 72 000 MAD. Si ce revenu s'additionne à d'autres revenus pour atteindre une tranche à 34 %, la charge fiscale peut représenter entre 20 000 et 25 000 MAD d'IR. Il est donc essentiel d'anticiper cet impact dès la phase d'étude de rentabilité, notamment lorsque l'on cherche à diversifier son patrimoine avec l'immobilier marocain.

Retenue à la source ou déclaration annuelle : qui déclare quoi ?

Lorsque le locataire est une personne morale (société, administration, établissement public), il est tenu d'opérer une retenue à la source sur les loyers versés et de la reverser à l'État. Le taux de cette retenue est de 10 % sur le montant brut du loyer. Cette retenue est imputable sur l'IR dû par le propriétaire lors de sa déclaration annuelle. En revanche, lorsque le locataire est un particulier, c'est le propriétaire qui doit déclarer ses revenus fonciers dans sa déclaration annuelle de revenus, au plus tard le 31 mars de l'année suivant celle de perception des loyers.

TVA sur les loyers : quand s'applique-t-elle ?

La TVA ne s'applique pas à toutes les locations immobilières. Le régime dépend essentiellement de la nature du bien loué et de l'usage qui en est fait. Comprendre ces distinctions est fondamental pour éviter un redressement ou, à l'inverse, pour récupérer de la TVA sur vos investissements.

Locations exonérées de TVA

Sont exonérées de TVA les locations portant sur des immeubles à usage d'habitation, qu'ils soient nus ou meublés. Si vous louez un appartement ou une villa à un particulier pour qu'il en fasse sa résidence principale ou secondaire, vous n'avez aucune obligation de collecter la TVA. Cette exonération est de plein droit, sans formalité particulière.

Locations soumises à TVA au taux de 10 %

La location de locaux à usage professionnel, commercial ou industriel est soumise à la TVA au taux de 10 %. Cela concerne les bureaux, les entrepôts, les commerces, les cabinets médicaux ou d'avocats, etc. Le propriétaire bailleur devient alors redevable de la TVA : il doit la facturer en sus du loyer, la déclarer et la reverser à l'administration fiscale selon son régime de déclaration (mensuel ou trimestriel). En contrepartie, il peut récupérer la TVA supportée sur les dépenses affectées à ces locaux : travaux, honoraires, équipements. Dans le contexte de l'essor du coworking au Maroc, les propriétaires qui convertissent des surfaces résidentielles en espaces de travail partagés doivent porter une attention particulière à leur assujettissement TVA, un sujet abordé dans notre article sur le coworking au Maroc et son impact sur l'immobilier professionnel.

Le cas particulier des locations meublées à usage touristique

Les locations meublées assimilées à des prestations d'hébergement (type Airbnb ou résidence de tourisme) entrent dans le champ de la TVA au taux de 10 %, dès lors qu'elles sont exercées de manière habituelle et que le chiffre d'affaires dépasse 500 000 MAD par an. En dessous de ce seuil, le propriétaire peut rester sous le régime de l'auto-entrepreneur ou simplement déclarer ses revenus en IR sans collecte de TVA. Les propriétaires de riads exploités en location courte durée à Marrakech ou Fès sont particulièrement concernés par ce dispositif.

Les charges déductibles : optimiser son revenu imposable

Au-delà de l'abattement forfaitaire de 40 %, le CGI marocain ne prévoit pas, pour les revenus fonciers résidentiels, de déduction des charges réelles en lieu et place de l'abattement. Ce régime forfaitaire est exclusif : vous ne pouvez pas opter pour la déduction des charges réelles si vous relevez de la catégorie des revenus fonciers. En revanche, pour les propriétaires relevant du régime professionnel (location commerciale avec TVA, notamment), les charges réelles sont pleinement déductibles.

Charges déductibles dans le régime professionnel (locations commerciales)

Pour un propriétaire assujetti à la TVA qui gère ses locations commerciales dans le cadre d'une activité professionnelle, les charges suivantes sont déductibles du revenu imposable :

• Frais de gestion locative : honoraires versés à une agence immobilière (généralement 5 à 10 % des loyers HT)
• Charges de copropriété : quote-part incombant au propriétaire selon le règlement de copropriété
• Travaux de réparation et d'entretien : peinture, plomberie, électricité (hors travaux d'amélioration ou de construction)
• Primes d'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et assurance loyers impayés
• Intérêts d'emprunt immobilier afférents au bien loué
• Honoraires d'avocat, de notaire ou de comptable liés à la gestion du patrimoine locatif
• Taxe de services communaux (TSC) et taxe professionnelle si applicable
• Amortissement du bien pour les structures sociétaires (SCI ou société soumise à l'IS)

La question des charges de copropriété mérite une attention particulière. Certaines charges sont récupérables sur le locataire (entretien courant, eau des parties communes), d'autres restent à la charge du propriétaire (gros travaux, ravalement de façade). Pour en savoir plus sur le calcul et la répartition de ces charges, consultez notre article sur les charges de copropriété au Maroc.

Déclaration fiscale et revenus locatifs au Maroc

La déclaration annuelle des revenus fonciers doit être déposée avant le 31 mars. Pour les revenus 2025, la déclaration est due au plus tard le 31 mars 2026, avec possibilité de télédéclaration via le portail Simpl-IR de la DGI.

La déductibilité des intérêts d'emprunt : un levier sous-utilisé

Pour les contribuables qui financent leur acquisition locative par crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 % du revenu global imposable, uniquement lorsque le logement est affecté à l'habitation principale de l'emprunteur. Pour les logements locatifs, cette déduction n'est possible que dans le cadre d'une exploitation professionnelle ou sociétaire. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains investisseurs choisissent de loger leurs biens locatifs dans une structure dédiée (SCI ou SARL de famille), permettant une déductibilité complète des charges financières. Avant tout arbitrage, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal, et de bien structurer votre montage dès l'acquisition.

Cas pratiques et points d'attention pour les investisseurs

La fiscalité locative marocaine, bien que plus simple que certains systèmes européens, recèle plusieurs subtilités qui peuvent coûter cher en cas de mauvaise gestion. Voici les situations les plus fréquemment rencontrées par les propriétaires bailleurs.

Le cas du propriétaire multipropriétaire

Un investisseur qui détient plusieurs biens locatifs en nom propre cumule ses revenus fonciers dans sa déclaration IR. Si l'ensemble de ses revenus (salaires + fonciers) dépasse 180 000 MAD annuels, il est soumis au taux marginal de 38 %, ce qui peut considérablement réduire la rentabilité nette. Dans ce contexte, la gestion locative déléguée à une agence professionnelle, dont les honoraires sont partiellement déductibles dans le cadre d'une exploitation professionnelle, peut constituer un allègement fiscal et opérationnel. Pour approfondir ce sujet, notre article sur la gestion locative déléguée au Maroc détaille les coûts et avantages de cette option.

La situation de l'indivision et ses implications fiscales

Lorsqu'un bien est détenu en indivision (suite à une succession ou un achat en commun), chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part des loyers perçus dans sa propre déclaration IR. L'abattement de 40 % s'applique à chaque quote-part. En cas de désaccord entre indivisaires sur la gestion du bien ou le niveau des loyers pratiqués, la situation peut se bloquer et générer des litiges fiscaux. La sortie de l'indivision, par licitation ou partage amiable, simplifie la gestion fiscale mais entraîne des droits d'enregistrement. Ce sujet est traité en détail dans notre guide sur l'indivision immobilière au Maroc.

Les nouvelles formes d'investissement locatif : coliving et résidences seniors

Le développement de nouvelles formes d'habitat partagé, comme le coliving ou les résidences avec services pour seniors, soulève des questions fiscales spécifiques. Ces structures, qui combinent location nue et services associés (restauration, aide à la personne, espaces communs), peuvent basculer du régime des revenus fonciers vers celui des bénéfices professionnels dès lors que les services fournis sont prépondérants. Cette qualification impacte le taux d'imposition, les charges déductibles et l'assujettissement à la TVA. Les investisseurs intéressés par ce segment trouveront des éléments de réflexion dans notre article sur l'immobilier locatif senior au Maroc.

J'avais acheté deux appartements à Casablanca en pensant que les loyers étaient quasiment nets d'impôts. En réalité, avec mes revenus salariaux, je me retrouvais à 34 % de taux marginal. Un audit fiscal m'a permis de restructurer mes baux et de passer une partie en location professionnelle avec TVA, ce qui a ouvert la déduction de mes charges réelles et réduit mon IR de 28 %. Je regrette de ne pas l'avoir fait dès le départ.