Menzil
Guide complet 2026 pour les Marocains résidant en France qui souhaitent acheter un appartement ou une villa au Maroc : étapes, financement, fiscalité, pièges à éviter.
46 % des acheteurs étrangers de biens immobiliers au Maroc viennent de France. Pourtant, la plupart achètent sans accompagnement expert et perdent du temps, de l'argent, ou les deux. Ce guide vous donne exactement ce qu'un notaire marocain et un agent Menzil vous diraient en consultation privée.
Avant toute démarche, identifiez votre profil. Chaque profil a ses propres contraintes financières, fiscales et logistiques.
Vous n'avez jamais acheté au Maroc. Votre objectif est d'avoir un pied-à-terre pour les vacances tout en vous constituant un patrimoine. Budget typique : 800 000 à 2 500 000 MAD. Villes recommandées : Casablanca (CIL, Sidi Maarouf), Agadir (Founty), Tanger (Ibn Batouta).
Point de vigilance : ne jamais signer de promesse de vente sans avoir vérifié le titre foncier (TF) à la Conservation Foncière. C'est la première cause de litiges pour les MRE.
Vous souhaitez générer des revenus passifs. Le marché marocain offre des rendements bruts de 5 à 9 % selon la ville et le type de location. La location longue durée génère 5-6 % brut à Casablanca. La location courte durée (type Airbnb) peut atteindre 8-15 % brut à Marrakech et Agadir, surtout en perspective de la Coupe du Monde 2030.
Astuce fiscale : les revenus locatifs perçus au Maroc par des non-résidents sont imposés en IR marocain (taux progressif 10-38 %) avec un abattement forfaitaire de 40 % sur les charges. La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 évite la double imposition.
Vous préparez votre retour au Maroc dans 5-15 ans. C'est le cas le plus fréquent chez les MRE de 45-60 ans. L'objectif est double : avoir un logement prêt à votre retraite ET générer des revenus locatifs entre maintenant et votre retour.
Stratégie optimale : acheter dans une résidence avec conciergerie (copropriété gérée) qui prendra en charge la mise en location et l'entretien en votre absence.
Vous avez déjà un patrimoine en France (résidence principale remboursée, assurance-vie). Vous souhaitez diversifier en immobilier étranger hors de la zone euro. Le dirham marocain est une monnaie stable, non convertible librement, et les prix immobiliers ont progressé de 3,5 % en moyenne nationale sur 2023-2025.
Le budget total inclut le prix du bien PLUS les frais d'acquisition. Les MRE sous-estiment systématiquement ces frais :
Droits d'enregistrement : 4 % du prix (réduits à 3 % si primo-accédant, résidence principale, prix ≤ 2 M MAD)
Conservation Foncière (ANCFCC) : 1,5 % du prix
Frais de notaire et honoraires : 1 à 2 % du prix
Frais d'agence : 2 à 2,5 % du prix (chez Menzil : 2 % en exclusif)
Total frais d'acquisition : 8 à 10 % du prix du bien. Pour un appartement à 1 500 000 MAD, comptez 120 000 à 150 000 MAD de frais supplémentaires.
C'est l'étape la plus importante et la moins connue. Pour acheter au Maroc en tant que non-résident, vous devez obligatoirement passer par un Compte en Dirhams Convertibles. Ce compte est la garantie légale que vos fonds viennent de l'étranger, ce qui vous permettra de rapatrier le produit de la revente plus tard.
Deux types de comptes : CPC (Compte en Dirhams Convertibles) pour les MRE qui ne perçoivent que des revenus étrangers, et CPCE (Compte en Dirhams Convertibles à Vocation Extérieure) pour ceux qui ont aussi des revenus marocains.
Banques marocaines proposant des offres MRE dédiées avec agences en France :
Le virement SWIFT depuis votre compte français vers votre CPC est traçable et constitue la preuve de l'origine des fonds exigée par l'Office des Changes marocain.
Si vous souhaitez un crédit immobilier auprès d'une banque marocaine (voir Étape 3), préparez ces documents en France :
En tant que MRE, vous achetez souvent à distance. Il est impératif de travailler avec une agence qui travaille sur mandat signé avec le vendeur — pas un simple intermédiaire sans engagement. L'agence doit être capable de vous fournir :
Attention : les portails d'annonces (Avito, Mubawab) ne vérifient aucun de ces documents. Des vendeurs peu scrupuleux publient des biens grevés d'hypothèques ou en indivision non résolue.
Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la visite, deux options :
Visite vidéo en direct : l'agent Menzil fait une visite filmée en temps réel via WhatsApp ou Facetime. Vous pouvez demander à voir chaque pièce, les compteurs, la vue depuis les fenêtres, les parties communes.
Mandataire sur place : un proche de confiance peut visiter à votre place et vous rapporter ses impressions. Pour la signature, une procuration notariée suffit (voir Étape 4).
C'est l'option la plus simple et la plus rapide. Vous virez les fonds depuis la France vers votre CPC, puis le notaire marocain est payé directement. Délai moyen transaction : 30 à 45 jours.
Avantage : aucun risque de refus de crédit, transaction plus rapide, parfois pouvoir de négociation prix plus fort (le vendeur préfère un acheteur cash).
Les banques marocaines accordent des crédits aux MRE non-résidents. Conditions 2026 :
Taux : 4,1 % à 5,2 % selon la durée et le profil (taux fixe le plus courant)
Apport minimum : 20 à 30 % du prix (plus exigeant pour non-résidents)
Durée maximum : 20 à 25 ans, selon l'âge du demandeur (crédit terminé avant 70 ans)
Mensualité maximum : 40 à 45 % des revenus nets mensuels convertis en MAD
Domiciliation obligatoire : vos revenus doivent être domiciliés sur un compte marocain (CPC) pendant la durée du crédit
Disponible chez toutes les banques participatives marocaines (Wafabank Participative, Umnia Bank, BTI Bank, CIH Bank Participatif). La banque achète le bien et vous le revend à un prix plus élevé payable en mensualités. Pas d'intérêts au sens classique. Taux effectif : 4,5 % à 5,5 %. Conditions d'apport similaires au crédit classique.
Au Maroc, les prix affichés sur les portails sont surévalués de 10 à 25 % par rapport aux prix de transaction réels chez le notaire. C'est une spécificité structurelle du marché marocain. Avec Menzil, les prix sont basés sur les transactions notariales réelles — ce que vous voyez est proche du prix de marché réel.
Marge de négociation typique : 5 à 15 % sur le prix affiché selon l'état du bien, la durée depuis laquelle il est sur le marché et la motivation du vendeur.
Si vous ne pouvez pas vous déplacer au Maroc pour la signature de l'acte authentique, vous pouvez mandater un tiers (proche, avocat, notaire) via une procuration.
Démarche depuis la France :
Délai : 2 à 5 jours ouvrés pour une procuration consulaire. Coût : 300 à 600 MAD au consulat.
La promesse de vente (ou compromis de vente) est signée devant notaire. Elle engage les deux parties. Une fois signée, le délai légal de rétractation est de 7 jours ouvrables (uniquement si c'est un bien neuf vendu par un promoteur).
L'acheteur verse un acompte de 10 % du prix de vente à la signature du compromis, séquestré chez le notaire.
Durant la période entre compromis et acte authentique (généralement 30 à 60 jours), vérifiez :
L'acte authentique est signé chez le notaire marocain. Contrairement à la France, c'est l'acheteur qui choisit le notaire au Maroc (pas le vendeur). Votre acte doit mentionner explicitement que les fonds viennent de l'étranger (transfert CPC) — c'est ce qui vous protège pour le rapatriement futur.
À la signature : vous payez le solde du prix (90 %) + frais d'acquisition. Le transfert de propriété est immédiat. Le notaire procède à la publicité foncière à la Conservation Foncière dans les 30 jours. Vous recevez votre titre foncier nominatif dans un délai de 3 à 6 mois.
Si vous mettez le bien en location, les revenus locatifs nets (après abattement marocain de 40 %) doivent être déclarés en France dans la catégorie revenus de source étrangère (formulaire 2047). La convention franco-marocaine prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt marocain payé, évitant la double imposition.
La TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) est prélevée au Maroc : 20 % de la plus-value nette, avec cotisation minimale de 3 % du prix de cession (Article 73-II-F CGI Maroc). En France, cette plus-value est aussi imposable si vous êtes résident fiscal français, mais le crédit d'impôt marocain s'applique.
Exonération totale TPI au Maroc si le bien était votre résidence principale depuis plus de 6 ans (Article 63-II CGI Maroc). À planifier pour les futurs retraités.
Si votre patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 EUR, votre bien marocain entre dans l'assiette IFI en France (bien situé hors France mais détenu par un résident fiscal français). Consultez un conseiller fiscal franco-marocain pour optimiser la structure de détention.
C'est souvent la principale inquiétude des MRE. La réglementation marocaine des changes (Office des Changes, Instruction Générale 2022) est claire :
Si vous avez importé les fonds via votre CPC et que l'acte authentique mentionne explicitement l'origine étrangère des fonds, vous pouvez rapatrier intégralement le produit de la revente (prix + plus-value) vers la France, sans plafond.
La procédure : votre notaire marocain établit une attestation de provenance des fonds. Vous présentez cette attestation à votre banque marocaine pour le virement vers la France.
Important : conservez soigneusement tous les justificatifs de virement SWIFT depuis la France (relevés bancaires, confirmations de virement). Ces documents sont votre passeport pour le rapatriement.
Menzil est une agence mandate-first : nous ne publions que des biens sous contrat de mandat signé avec le propriétaire. Chaque bien est vérifié (titre foncier, situation hypothécaire, superficie cadastrale) avant toute présentation à un acheteur.
Pour les MRE depuis la France, nous proposons :
Prenez rendez-vous avec un expert Menzil depuis la France : menzil.ma/rendez-vous — vidéo-conférence disponible.
Nos conseillers sont disponibles pour vous accompagner dans votre achat, vente ou location.
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