GUIDE ACHETEUR
Frais d'acquisition au Maroc : tout ce que vous payez en plus du prix
Quand vous achetez un bien immobilier au Maroc, le prix affiché n'est jamais ce que vous payez réellement. Il faut ajouter les frais d'acquisition — droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire — qui représentent en moyenne 6 à 7 % du prix d'achat. Ce guide détaille chaque poste avec des simulations sur des biens réels.
Les droits d'enregistrement (4 %)
C'est le poste le plus important des frais d'acquisition. Les droits d'enregistrement sont perçus par la Direction Générale des Impôts au moment de l'enregistrement de l'acte de vente chez le notaire.
Ils sont calculés sur le prix de cession stipulé dans l'acte, ou sur la valeur vénale du bien si elle est supérieure. Le taux standard est de 4 % pour tous les biens immobiliers à usage d'habitation ou commercial.
Exemple : pour un appartement à 1 500 000 MAD, les droits d'enregistrement représentent 60 000 MAD.
Exception notable : les logements sociaux et les biens éligibles au programme Daam Sakane (prix inférieur à 250 000 MAD pour les logements sociaux) bénéficient de taux réduits pouvant descendre à 3 %.
La conservation foncière (1,5 %)
La conservation foncière est la taxe due à l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) pour l'inscription de la mutation sur le titre foncier. C'est ce qui officialise juridiquement votre droit de propriété.
Le taux est de 1,5 % du prix d'acquisition. Pour un appartement à 1 500 000 MAD, cela représente 22 500 MAD.
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire au Maroc sont encadrés par le décret n° 2-10-417 du 16 juillet 2010. Ils suivent un barème dégressif selon le prix du bien.
| Tranche de prix | Taux d'honoraires HT |
|---|---|
| Jusqu'à 100 000 MAD | 1,5 % |
| De 100 001 à 250 000 MAD | 1,0 % |
| De 250 001 à 500 000 MAD | 0,75 % |
| Au-delà de 500 000 MAD | 0,5 % |
Pour un bien à 1 500 000 MAD, les honoraires notariaux représentent environ 9 000 à 10 000 MAD HT, auxquels s'ajoute la TVA à 10 %. Les débours (timbres, copies, frais administratifs) ajoutent généralement 2 000 à 4 000 MAD supplémentaires.
Les frais annexes à anticiper
Selon votre situation et le bien acheté, des frais supplémentaires peuvent s'ajouter :
- Frais de dossier bancaire : si vous financez par crédit, la banque facture des frais de dossier (1 500 à 5 000 MAD selon l'établissement) et peut exiger une expertise immobilière indépendante (500 à 2 000 MAD).
- Mainlevée d'hypothèque : si le vendeur avait un crédit en cours sur le bien, il doit lever l'hypothèque avant la vente. Ces frais sont à sa charge mais peuvent influencer la négociation du prix.
- Assurance habitation : obligatoire dès la signature de l'acte authentique. Comptez 1 500 à 4 000 MAD/an selon la surface et les garanties choisies.
- Charges de copropriété : renseignez-vous sur le montant des charges mensuelles et l'état du fonds de réserve avant de vous engager.
Simulation complète sur 3 budgets types
Voici un récapitulatif des frais d'acquisition pour trois niveaux de prix représentatifs du marché marocain en 2026 :
| Poste de frais | Bien 800 K MAD | Bien 1,5 M MAD | Bien 3 M MAD |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (4 %) | 32 000 | 60 000 | 120 000 |
| Conservation foncière (1,5 %) | 12 000 | 22 500 | 45 000 |
| Honoraires notaire (barème) | 5 500 | 9 500 | 16 500 |
| TVA sur honoraires (10 %) | 550 | 950 | 1 650 |
| Débours et divers | 3 000 | 3 500 | 5 000 |
| Total frais d'acquisition | 53 050 MAD | 96 450 MAD | 188 150 MAD |
| Part du prix d'achat | ~ 6,6 % | ~ 6,4 % | ~ 6,3 % |
Questions fréquentes
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