Le droit de préemption est l'un des mécanismes juridiques les plus mal compris par les vendeurs et acquéreurs immobiliers au Maroc. Il confère à certaines personnes, physiques ou morales, le droit de se substituer à l'acquéreur pressenti lors d'une vente immobilière, en priorité et aux mêmes conditions négociées. Ce droit peut bloquer ou retarder une transaction, voire l'annuler si le vendeur n'a pas respecté les procédures légales. Que vous soyez vendeur, acquéreur ou copropriétaire, comprendre ce mécanisme est indispensable avant toute opération immobilière au Maroc en 2026.

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À retenir

Le droit de préemption au Maroc est régi principalement par le Dahir du 2 juin 1915 relatif aux habous, par le Code des droits réels (Loi 39-08), ainsi que par des dispositions spécifiques au droit de l'urbanisme et aux collectivités territoriales. Il ne s'applique pas de manière uniforme à tous les biens : son champ d'application dépend de la nature du bien, de sa localisation et du statut des parties concernées.

Qu'est-ce que le droit de préemption et qui peut l'exercer ?

En droit marocain, le droit de préemption, connu sous le nom de droit de chefaa dans la tradition juridique islamique, désigne le droit qu'a une personne qualifiée d'intervenir dans une vente déjà conclue ou en cours, afin de se substituer à l'acheteur. Ce droit n'est pas absolu : il est strictement encadré quant aux bénéficiaires, aux conditions d'exercice et aux délais. On distingue plusieurs catégories de titulaires.

Les titulaires du droit de chefaa (préemption de droit privé)

  • Le copartageant (charîk) : toute personne en indivision sur un bien immobilier peut préempter la quote-part vendue par un autre indivisaire à un tiers.
  • Le copropriétaire dans une copropriété soumise au régime de la mitoyenneté ou de la division en lots.
  • Le voisin (jar), dans certaines conditions très limitées définies par le droit musulman appliqué au Maroc, notamment pour les immeubles non bâtis.
  • Les héritiers dans certaines situations de succession impliquant une vente à un tiers extérieur à la famille.

Le droit de préemption public : l'État et les collectivités

Au-delà du droit privé, l'État marocain et certaines collectivités territoriales disposent d'un droit de préemption administratif leur permettant d'acquérir des biens immobiliers situés dans des zones d'aménagement prioritaire, de rénovation urbaine ou dans le périmètre de projets d'utilité publique. Ce droit est exercé par l'Agence nationale de conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) dans certains cas, ou directement par les communes via leurs services d'urbanisme. L'article 60 de la loi 12-90 relative à l'urbanisme prévoit notamment que les communes peuvent exercer un droit de préemption sur les terrains situés en zones à urbaniser lors de toute cession à titre onéreux.

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Attention

Si votre bien est situé dans une zone couverte par un plan d'aménagement récent ou dans le périmètre d'un projet de rénovation urbaine, renseignez-vous auprès de la commune concernée avant de signer tout avant-contrat. L'absence de notification préalable peut entraîner la nullité de la vente ou des complications juridiques longues et coûteuses.

Les délais d'exercice du droit de préemption

L'un des aspects les plus critiques du droit de préemption est la question des délais. Le non-respect de ces délais par le titulaire entraîne l'extinction du droit, tandis que le non-respect par le vendeur de son obligation de notification peut exposer la vente à des recours judiciaires. Les délais varient selon la nature du titulaire.

Délais applicables en droit privé (chefaa)

  • Droit de chefaa entre indivisaires : le titulaire dispose d'un délai de 30 jours à compter de la notification officielle de la vente pour exercer son droit, selon les dispositions du Code des droits réels (article 319 et suivants de la Loi 39-08).
  • En l'absence de notification formelle, certaines jurisprudences ont accordé jusqu'à 1 an à compter de la connaissance de la vente, voire plus en cas de fraude avérée.
  • Le droit doit être exercé en une seule fois, pour la totalité de la part vendue, et aux conditions exactes convenues entre vendeur et tiers acquéreur.
  • Le paiement du prix doit être effectué ou consigné dans le délai imparti pour que la préemption soit valide.

Délais applicables au droit de préemption public

  • La commune ou l'autorité publique concernée dispose généralement de 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour notifier sa décision d'exercer ou non son droit.
  • Passé ce délai de 2 mois sans réponse, le vendeur est libre de conclure la vente avec l'acquéreur initial aux conditions déclarées.
  • Toute vente réalisée à un prix inférieur de plus de 10 % au prix déclaré dans la DIA peut être requalifiée et le droit de préemption public peut être exercé a posteriori.
  • En cas de projet d'utilité publique, le délai peut être suspendu ou étendu par arrêté ministériel.

La procédure à suivre pour le vendeur : obligations légales

Le vendeur est au coeur de la procédure. Il lui incombe d'identifier les titulaires potentiels du droit de préemption et de les notifier dans les formes légales avant ou au moment de la conclusion de la vente. Cette obligation est souvent négligée, notamment dans les transactions entre particuliers réalisées sans l'assistance d'un notaire, ce qui génère un contentieux considérable devant les juridictions marocaines. Voici les étapes clés à respecter.

  1. Identifier tous les titulaires du droit de préemption : indivisaires, copropriétaires, autorités publiques selon la localisation du bien.
  2. Adresser une notification formelle par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte adressé au notaire, indiquant le prix, les conditions de la vente et l'identité de l'acquéreur pressenti.
  3. Pour les biens soumis au droit de préemption public, déposer une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) auprès de la commune ou de l'autorité compétente.
  4. Attendre l'expiration du délai légal sans réponse, ou obtenir une renonciation expresse du titulaire avant de finaliser la vente.
  5. Faire constater l'ensemble de la procédure par acte notarié afin de sécuriser la transaction et d'opposer le titre aux tiers.
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Conseil

Faites toujours rédiger la notification de droit de préemption par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Un document mal rédigé ou mal notifié peut être considéré comme nul, ouvrant la voie à des recours pendant des années après la vente. Les honoraires de cette prestation restent modestes, entre 1 500 et 5 000 MAD selon la complexité du dossier.

Conséquences pratiques pour les transactions immobilières au Maroc

Le droit de préemption a des implications directes et concrètes sur les délais et la sécurité juridique des transactions immobilières. Dans un contexte de marché immobilier marocain actif en 2026, où les prix moyens dans des villes comme Casablanca atteignent 12 000 à 18 000 MAD par m2 pour des appartements de standing, et entre 6 000 et 9 000 MAD par m2 à Marrakech pour des logements intermédiaires, un blocage lié à un droit de préemption exercé tardivement peut coûter cher à toutes les parties. Les acquéreurs qui ont engagé des frais de financement, notamment via un crédit immobilier classique ou un contrat Mourabaha, peuvent se retrouver dans une situation délicate si la vente est remise en cause. Sur ce sujet, l'article **Mourabaha vs crédit classique : quel coût total réel ?** publié sur Menzil (https://menzil.ma/guides/financement2/mourabaha-vs-credit-classique-cout-total-reel-maroc) détaille les implications financières à anticiper selon le mode de financement choisi.

Cas particuliers : indivision et copropriété

Les situations d'indivision sont de loin les plus fréquentes en matière de contentieux lié au droit de préemption au Maroc. Il n'est pas rare que des héritiers, souvent au nombre de cinq à dix dans une même famille, soient propriétaires en indivision d'un appartement ou d'une villa. Lorsque l'un d'eux souhaite vendre sa quote-part à un tiers, les autres héritiers peuvent exercer leur droit de préemption et se porter acquéreurs de la part aux mêmes conditions. Le prix payé par le préempteur doit correspondre exactement au prix convenu avec le tiers, sans possibilité de renégociation. Si le titulaire du droit de préemption ne dispose pas des fonds nécessaires dans le délai imparti, son droit est réputé caduc. La jurisprudence des tribunaux de première instance de Casablanca et de Rabat confirme cette interprétation stricte.

Cas des biens immatriculés et non immatriculés

La situation est différente selon que le bien dispose ou non d'un titre foncier. Pour les biens immatriculés, la procédure est plus formalisée et les droits plus facilement opposables, grâce à la traçabilité garantie par l'ANCFCC. Pour les biens en cours d'immatriculation ou régis par des actes adoulaires, le risque d'un droit de préemption non déclaré est plus élevé. L'article **ANCFCC : comment s'assurer d'un titre foncier au Maroc** (https://menzil.ma/guides/juridique/ancfcc-comment-assurer-titre-foncier-maroc) fournit un guide détaillé sur la manière de vérifier la situation foncière d'un bien avant toute acquisition.

Documents juridiques immobiliers et actes de propriété au Maroc

Acte notarié et vérification foncière au Maroc

Toute transaction impliquant un bien potentiellement soumis au droit de préemption doit être sécurisée par un acte notarié et une vérification préalable de la situation foncière auprès de la conservation foncière.

Ce qu'il faut retenir sur le droit de préemption au Maroc

  • Le droit de préemption (chefaa) permet à un indivisaire ou copropriétaire de se substituer à l'acquéreur d'une quote-part vendue à un tiers, aux mêmes conditions.
  • L'État et les communes disposent d'un droit de préemption public sur les biens situés en zones d'aménagement ou d'utilité publique, avec un délai de réponse de 2 mois sur DIA.
  • Le vendeur a l'obligation légale de notifier les titulaires avant de finaliser la vente, sous peine de nullité ou de recours judiciaire.
  • Le titulaire dispose en principe de 30 jours à compter de la notification pour exercer son droit et doit payer le prix intégral dans ce délai.
  • Les biens non immatriculés présentent un risque accru de préemption non déclarée : une vérification à l'ANCFCC est indispensable.
  • Un notaire spécialisé est le meilleur bouclier contre les contentieux liés au droit de préemption, pour un coût marginal par rapport aux enjeux financiers.

Fiscalité et droit de préemption : ce que cela change

L'exercice du droit de préemption ne modifie pas fondamentalement le régime fiscal de la transaction. Le prix retenu pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe sur le profit immobilier (TPI) reste celui déclaré dans l'acte de vente ou dans la DIA. Toutefois, si la préemption est exercée par une collectivité publique dans le cadre d'un projet d'utilité publique, des exonérations partielles ou totales peuvent s'appliquer pour le vendeur selon les dispositions du Code général des impôts. Pour un aperçu complet du traitement fiscal d'une vente immobilière au Maroc, consultez l'article **Fiscalité de la vente immobilière au Maroc en 2026** disponible sur Menzil (https://menzil.ma/guides/vendeurs/fiscalite-vente-immobiliere-maroc-2026), qui détaille les taux de TPI, les abattements applicables et les cas d'exonération.

Nous avons voulu vendre notre quote-part d'un appartement en indivision à Casablanca à un acquéreur extérieur à la famille. Notre notaire nous a conseillé de notifier les autres héritiers au préalable. L'un d'eux a exercé son droit de préemption dans le délai légal et a acheté la part au prix que nous avions fixé avec le tiers. La procédure a pris 45 jours supplémentaires mais s'est déroulée sans contentieux. Sans cette précaution, nous aurions couru le risque d'une action en nullité de vente plusieurs années après.

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À approfondir sur Menzil

  • Voir aussi : ANCFCC : comment s'assurer d'un titre foncier au Maroc → https://menzil.ma/guides/juridique/ancfcc-comment-assurer-titre-foncier-maroc
  • Voir aussi : Fiscalité de la vente immobilière au Maroc en 2026 → https://menzil.ma/guides/vendeurs/fiscalite-vente-immobiliere-maroc-2026
  • Voir aussi : Mourabaha vs crédit classique : quel coût total réel ? → https://menzil.ma/guides/financement2/mourabaha-vs-credit-classique-cout-total-reel-maroc
  • Voir aussi : Loyers impayés au Maroc : procédure d'expulsion légale → https://menzil.ma/guides/locatif/loyers-impayes-maroc-procedure-expulsion-legale
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes sur le droit de préemption au Maroc

Le droit de préemption s'applique-t-il à toutes les ventes immobilières au Maroc ?
Non. Le droit de préemption ne s'applique pas de manière universelle. Il concerne principalement les ventes de quotes-parts en indivision entre indivisaires, certaines ventes dans des zones couvertes par un droit de préemption public (zones d'aménagement, projets d'utilité publique), et certains cas de copropriété. Une vente d'un bien en pleine propriété, sans indivision et hors zone réglementée, n'est généralement pas soumise à ce droit.
Que se passe-t-il si le vendeur n'a pas notifié les titulaires du droit de préemption ?
L'absence de notification peut permettre aux titulaires lésés d'introduire une action en justice pour faire valoir leur droit de préemption, voire demander la nullité de la vente. Les délais de prescription varient selon les juridictions et les circonstances, mais des actions ont été jugées recevables plusieurs années après la vente. La régularisation est possible mais coûteuse et incertaine.
Le titulaire du droit de préemption peut-il négocier un prix inférieur à celui convenu avec le tiers ?
Non. Le droit de préemption s'exerce strictement aux mêmes conditions que celles convenues entre le vendeur et le tiers acquéreur, sans possibilité de renégociation du prix. Si le titulaire souhaite acquérir le bien à un prix différent, il devra négocier séparément avec le vendeur en dehors du cadre de la préemption.
Le droit de préemption public peut-il s'appliquer à un appartement en copropriété dans une grande ville ?
Oui, dans certains cas. Si l'immeuble ou le terrain sur lequel il est construit est inclus dans un périmètre d'utilité publique, de rénovation urbaine ou d'un plan d'aménagement spécifique, la commune ou l'État peut exercer un droit de préemption. Il est conseillé de consulter le plan d'aménagement communal (PAC) et de vérifier la situation auprès des services techniques de la commune avant toute vente.
Le droit de préemption existe-t-il pour les biens habous ?
Les biens habous (waqf) font l'objet de règles particulières administrées par le ministère des Habous et des Affaires islamiques. Les cessions de biens habous à des particuliers sont encadrées par des procédures spécifiques, et le ministère dispose de prérogatives proches du droit de préemption pour certaines catégories de biens habous. Il convient de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour toute transaction impliquant ce type de bien.

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