Casablanca reste, en 2026, le premier marché immobilier du Maroc en volume de transactions et en valeur absolue des actifs échangés. La métropole concentre près de 35 % des transactions résidentielles nationales enregistrées auprès de la Conservation foncière, selon les données provisoires de Bank Al-Maghrib pour l'exercice 2025. Après une période de stabilisation entamée en 2023, le marché a retrouvé une dynamique mesurée mais réelle, portée par la pression démographique, la relance du crédit immobilier et l'intérêt renouvelé des investisseurs, qu'ils soient résidents ou Marocains du monde. Décryptage des tendances et des leviers à surveiller pour l'année en cours.

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À retenir

Les prix cités dans cet article sont exprimés en dirhams marocains (MAD) et correspondent à des moyennes observées sur le marché de la revente et du neuf dans les principaux quartiers de Casablanca au premier semestre 2025. Ils constituent des ordres de grandeur et non des valeurs contractuelles.

Bilan 2025 : un marché en convalescence, pas en euphorie

L'année 2025 a confirmé la sortie du creux de 2022-2023, sans pour autant reproduire la surchauffe observée entre 2020 et 2021. Le nombre de transactions résidentielles à Casablanca est estimé à environ 48 000 unités pour l'ensemble de l'exercice 2025, en hausse de 6 % par rapport à 2024. Cette progression reste modérée et masque des réalités contrastées selon les segments.

Le segment économique et social (logements inférieurs à 250 000 MAD) a bénéficié du soutien de l'État via les mécanismes d'aide directe à l'acquisition, notamment la subvention de 100 000 MAD pour primo-accédants introduite dans la loi de finances 2024 et reconduite en 2025. Le segment moyen (250 000 à 1,2 million MAD) demeure le plus actif en volume, représentant près de 58 % des transactions. Le haut de gamme et le luxe, portés par les MRE et les cadres supérieurs, affichent des prix stables à légèrement orientés à la hausse dans les quartiers premium.

Évolution des prix par segment en 2025

  • Logement économique (superficie 50-70 m²) : 6 500 à 8 500 MAD/m² en périphérie (Bouskoura, Ain Sebaa, Sidi Maarouf)
  • Appartement moyen standing (70-120 m²) : 9 000 à 14 000 MAD/m² dans les arrondissements intermédiaires (Maarif, Hay Hassani, Ain Chock)
  • Appartement haut de gamme (100-200 m²) : 15 000 à 22 000 MAD/m² (Gauthier, Racine, Val d'Anfa, Anfa Supérieur)
  • Penthouse et villa urbaine : 22 000 à 30 000 MAD/m² dans les quartiers résidentiels premium
  • Bureau et commerce : 12 000 à 20 000 MAD/m² selon l'emplacement et le standing (Sidi Maarouf, Casablanca Finance City)

La hausse moyenne des prix sur l'ensemble de la ville s'établit à environ 4,2 % sur douze mois à fin 2025, selon l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib. Ce chiffre cache une dispersion importante : les quartiers périphériques proches des nouvelles infrastructures (tramway, rocade) progressent de 6 à 8 %, tandis que certains secteurs anciens de l'hypercentre enregistrent une quasi-stagnation, voire un léger repli en termes réels une fois l'inflation prise en compte.

Quartiers en tension : où la demande excède l'offre

Plusieurs pôles géographiques concentrent aujourd'hui la majorité de la demande solvable, créant des micro-marchés aux dynamiques propres. Comprendre ces disparités est essentiel pour tout acheteur ou investisseur souhaitant optimiser son entrée sur le marché casablancais. Notre guide **Investissement locatif à Casablanca : quartiers les plus rentables** (https://menzil.ma/guides/investissement/investissement-locatif-casablanca-quartiers-rentables) analyse en détail les rendements bruts par secteur.

Sidi Maarouf et Bouskoura : la nouvelle centralité tertiaire

Le pôle Sidi Maarouf - Casablanca Finance City (CFC) continue d'attirer bureaux et logements haut de gamme. La proximité de l'aéroport Mohammed V, les axes autoroutiers et la concentration d'entreprises multinationales alimentent une demande locative soutenue de la part des cadres expatriés et marocains à hauts revenus. Les appartements résidentiels y oscillent entre 13 000 et 18 000 MAD/m² pour le neuf. Bouskoura, jouxtant ce pôle, accueille des programmes de villas et résidences fermées entre 1,8 et 4,5 millions MAD l'unité.

Maarif et Racine : valeur refuge du marché résidentiel

Ces quartiers historiquement prisés de la bourgeoisie casablancaise maintiennent leur attractivité. L'offre y est structurellement limitée : peu de foncier disponible, prédominance du parc ancien de standing et rythme de livraison de programmes neufs très modéré. Le prix moyen dans le neuf atteint 17 000 à 21 000 MAD/m² à Racine et 14 000 à 17 000 MAD/m² à Maarif extension. La demande locative y est quasi permanente, avec des loyers mensuels allant de 7 000 MAD pour un studio meublé à plus de 25 000 MAD pour un grand appartement familial.

Ain Sebaa et Hay Mohammadi : le segment économique sous pression

La demande de logements économiques reste structurellement excédentaire par rapport à l'offre dans les arrondissements de la périphérie Est et Nord-Est. Ain Sebaa bénéficie de l'extension du tramway (ligne 1 prolongée) qui a renforcé son attractivité. Les prix y varient de 7 000 à 9 500 MAD/m² dans le neuf, avec des délais de commercialisation inférieurs à trois mois pour les programmes bien situés. Le ticket d'entrée accessible explique l'engouement des primo-accédants bénéficiant des aides à l'acquisition.

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Financement immobilier : le crédit repart, avec des nuances

Le coût du crédit immobilier a constitué l'un des principaux freins au marché entre mi-2022 et début 2024, lorsque Bank Al-Maghrib a relevé son taux directeur à 3 % pour contenir l'inflation. Depuis le second semestre 2024, deux baisses successives ont ramené ce taux à 2,25 % début 2026, ce qui s'est traduit par une détente progressive des taux proposés par les banques commerciales.

En 2026, les taux fixes sur 20 ans pour un crédit immobilier résidentiel oscillent entre 4,5 % et 5,8 % selon le profil de l'emprunteur et l'établissement prêteur. Les mensualités pour un financement de 500 000 MAD sur 20 ans s'établissent ainsi entre 3 150 et 3 500 MAD. L'apport personnel exigé reste généralement de 20 à 30 % du prix d'acquisition pour un premier achat. Le taux d'endettement maximum admis plafonne à 40 % des revenus nets mensuels dans la quasi-totalité des établissements.

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Conseil

Avant de vous engager sur un financement, comparez au minimum trois offres bancaires et faites simuler votre capacité d'emprunt en ligne. Un écart de 0,5 point sur le taux représente une différence de plus de 50 000 MAD sur le coût total d'un crédit de 600 000 MAD sur 20 ans.

Le marché locatif profite indirectement de la persistance des difficultés d'accès à la propriété pour les ménages à revenus médians. Le rendement brut locatif moyen à Casablanca s'établit entre 4,5 % et 6,5 % selon le quartier et le type de bien, avec des pointes au-delà de 7 % pour les petites surfaces (studios, T2) dans les secteurs universitaires et tertiaires. Notre analyse détaillée **Rendement locatif au Maroc : calcul et comparatif par ville** (https://menzil.ma/guides/investissement/rendement-locatif-maroc-calcul-comparatif-villes) fournit la méthodologie complète pour calculer votre retour sur investissement net.

Vue aérienne de la Corniche de Casablanca avec immeubles résidentiels et front de mer

Le front de mer de Casablanca, entre patrimoine et modernité

La Corniche d'Ain Diab illustre la dualité du marché casablancais : un tissu résidentiel ancien progressivement rénové et des programmes neufs premium qui s'y greffent, portant les prix à des niveaux parmi les plus élevés de la ville.

Perspectives 2026 : trois scénarios à surveiller

L'horizon 2026 s'annonce sous le signe d'une croissance modérée des prix et d'une amélioration progressive des volumes de transactions, sous réserve que plusieurs paramètres macroéconomiques restent favorables. Trois scénarios distincts se dessinent selon l'évolution des conditions de financement, de la politique fiscale et du contexte international.

Scénario central (probabilité estimée : 55 %)

Dans le scénario de base, la croissance des prix immobiliers à Casablanca s'établit entre 3,5 % et 5 % sur l'ensemble de l'année 2026. Les volumes de transactions progressent de 5 à 8 % par rapport à 2025. Ce scénario table sur une poursuite de la détente monétaire (taux directeur à 2 % fin 2026), une inflation maîtrisée autour de 3 %, et le maintien des aides publiques à l'acquisition pour les primo-accédants. La Coupe du Monde 2030, dont le Maroc co-organise une partie des matches, génère une demande additionnelle en immobilier hôtelier et résidentiel haut de gamme dans les grandes métropoles.

Scénario optimiste (probabilité estimée : 25 %)

Une accélération des investissements directs étrangers liés à la préparation de la Coupe du Monde, combinée à un afflux de capitaux MRE plus important que prévu (+15 % par rapport à 2025), pourrait porter la hausse des prix à 7-9 % dans les quartiers premium. Les segments hôtelier et de la résidence secondaire de luxe seraient les premiers bénéficiaires. Casablanca, Rabat et Marrakech concentreraient l'essentiel de ces flux.

Scénario prudent (probabilité estimée : 20 %)

Un ralentissement de l'économie mondiale, une remontée de l'inflation ou une dégradation du pouvoir d'achat des ménages marocains pourraient limiter la progression des prix à 1-2 % et entraîner un tassement des volumes. La disparition ou la réduction des aides publiques à l'acquisition constituerait le risque le plus immédiat pour le marché économique et social.

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Attention

L'effet Coupe du Monde 2030 ne doit pas être surestimé à court terme. Les grands événements sportifs génèrent rarement une hausse durable des prix résidentiels en dehors des quartiers directement concernés par les infrastructures. Les investisseurs doivent se fonder sur les fondamentaux locaux avant d'anticiper une prime événementielle.

Tendances structurelles qui reconfigurent le marché casablancais

Au-delà des cycles conjoncturels, plusieurs évolutions structurelles modifient en profondeur la géographie et les usages de l'immobilier à Casablanca. Les ignorer dans une stratégie d'acquisition ou d'investissement serait une erreur d'analyse.

  • Montée en puissance des résidences services et du coliving : les jeunes actifs et les étudiants plébiscitent des formules flexibles, tout inclus, qui réduisent le parc disponible pour la location classique
  • Essor du télétravail et report vers la périphérie : la demande de logements spacieux avec bureau dans des communes comme Bouskoura, Dar Bouazza ou Mansouria progresse de 12 à 15 % par an
  • Transition énergétique dans le neuf : les promoteurs intègrent de plus en plus les panneaux solaires, la VMC et l'isolation renforcée pour répondre aux nouvelles normes du règlement de construction thermique (RTCM)
  • Vieillissement de la population et demande de résidences seniors : un segment encore embryonnaire mais en forte croissance, analysé dans notre article dédié sur les résidences services seniors
  • Digitalisation des transactions : les plateformes de visite virtuelle, la signature électronique et la blockchain appliquée aux titres fonciers réduisent les délais de transaction de 20 à 30 %
  • Pression foncière en hypercentre : le déficit de foncier constructible dans les arrondissements centraux oriente mécaniquement la production neuve vers la périphérie et les projets de réhabilitation
À Casablanca, les biens situés à moins de 500 mètres d'une station de tramway ou de bus rapide se négocient en moyenne 8 à 12 % plus cher que des biens comparables sans accès direct aux transports en commun. La mobilité urbaine est devenue un critère de valorisation aussi important que la superficie ou l'étage. — Analyse interne Menzil Immobilier, T1 2026

Ce qu'il faut retenir sur le marché immobilier de Casablanca en 2026

  • Prix moyen dans le neuf : de 8 000 MAD/m² en périphérie à 25 000 MAD/m² dans les quartiers premium, avec une hausse annuelle de 4,2 % en 2025
  • Volumes de transactions en hausse de 6 % en 2025, portés par le segment moyen et les primo-accédants aidés
  • Taux de crédit immobilier entre 4,5 % et 5,8 % début 2026, après deux baisses successives du taux directeur de Bank Al-Maghrib
  • Rendement locatif brut moyen de 4,5 % à 6,5 % selon le quartier et le type de bien
  • Scénario central 2026 : hausse des prix de 3,5 à 5 %, volumes en progression de 5 à 8 %
  • Quartiers les plus dynamiques : Sidi Maarouf, Ain Sebaa, Bouskoura et la Corniche pour le premium
  • Délai moyen de vente pour un bien correctement estimé et présenté : 45 à 90 jours

À approfondir : ressources Menzil pour aller plus loin

  • Investissement locatif à Casablanca : quartiers les plus rentables — https://menzil.ma/guides/investissement/investissement-locatif-casablanca-quartiers-rentables
  • Rendement locatif au Maroc : calcul et comparatif par ville — https://menzil.ma/guides/investissement/rendement-locatif-maroc-calcul-comparatif-villes
  • MRE et immobilier marocain : les chiffres clés 2026 — https://menzil.ma/guides/actualites/mre-immobilier-marocain-chiffres-cles-2026
  • Résidences services seniors au Maroc : le marché 2026 — https://menzil.ma/guides/neuf/residences-services-seniors-maroc-marche-2026
  • Compromis de vente au Maroc : ce qu'il faut vérifier — https://menzil.ma/guides/acheteurs/compromis-de-vente-maroc-ce-quil-faut-verifier
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“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes sur le marché immobilier de Casablanca

Quel est le prix moyen au m² pour acheter un appartement à Casablanca en 2026 ?
Le prix moyen varie significativement selon le quartier et le standing. Comptez de 8 000 à 9 500 MAD/m² pour un logement économique en périphérie (Ain Sebaa, Hay Mohammadi), de 10 000 à 14 000 MAD/m² pour le moyen standing (Maarif, Hay Hassani), et de 15 000 à 25 000 MAD/m² dans les quartiers premium (Racine, Gauthier, Anfa Supérieur, Sidi Maarouf haut de gamme).
Est-ce le bon moment pour acheter à Casablanca en 2026 ?
Les fondamentaux restent favorables : taux de crédit en légère détente, aides aux primo-accédants maintenues, et demande structurellement soutenue par la pression démographique. Pour un achat en résidence principale avec un horizon de détention de 7 ans minimum, le timing est raisonnable. Pour un investissement locatif, ciblez les quartiers à fort potentiel locatif (Sidi Maarouf, Ain Sebaa, Maarif) avec un rendement brut ciblé d'au moins 5 %.
Quel rendement locatif espérer à Casablanca ?
Le rendement locatif brut moyen se situe entre 4,5 % et 6,5 % à Casablanca en 2026. Les studios et T2 dans les secteurs universitaires ou tertiaires (Sidi Maarouf, Maarif, Ben Msik) peuvent dépasser 7 % brut. Déduisez les charges de copropriété, la taxe de services communaux (TSC) et les périodes de vacance locative pour obtenir le rendement net, généralement inférieur de 1,5 à 2 points au rendement brut.
Quels sont les quartiers de Casablanca les plus accessibles pour un primo-accédant ?
Les quartiers les plus accessibles restent Ain Sebaa, Hay Mohammadi, Sidi Othmane, Hay Hassani et les zones pavillonnaires de Bouskoura et Dar Bouazza. Les programmes bénéficiant de l'aide à l'acquisition de 100 000 MAD pour primo-accédants y sont les plus représentés. Les tickets d'entrée démarrent autour de 350 000 à 450 000 MAD pour un appartement de 60 à 70 m².
Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier à Casablanca ?
Le délai moyen de vente pour un bien correctement estimé, bien présenté et commercialisé activement est de 45 à 90 jours à Casablanca en 2026. Ce délai peut descendre à 20-30 jours pour des biens rares dans les quartiers premium ou des logements économiques avec aide à l'acquisition. À l'inverse, un bien surestimé peut rester sur le marché plus de six mois sans trouver preneur, ce qui érode sa valeur perçue.

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