L'état des lieux est l'un des actes les plus déterminants dans une relation locative. Pourtant, au Maroc, il reste encore trop souvent négligé, bâclé ou réalisé sans rigueur suffisante. Ce document, établi à l'entrée et à la sortie d'un logement, constitue la référence légale en cas de litige sur les dégradations, la restitution du dépôt de garantie ou les réparations locatives. En 2026, avec un marché locatif en forte tension dans des villes comme Casablanca, Rabat, Marrakech ou Tanger, maîtriser la procédure d'état des lieux est devenu indispensable pour tout propriétaire bailleur comme pour tout locataire.

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À retenir

Au Maroc, l'état des lieux n'est pas imposé par une disposition légale unique, mais il est reconnu comme preuve écrite devant les juridictions civiles en vertu du Dahir des obligations et contrats (DOC). Son absence expose les deux parties à des présomptions défavorables.

Qu'est-ce que l'état des lieux et pourquoi est-il indispensable ?

L'état des lieux est un document descriptif et contradictoire qui consigne l'état exact d'un logement à un moment précis. Il se réalise en deux temps : à l'entrée du locataire, avant la remise des clés, et à la sortie, le jour de la restitution. La comparaison entre les deux documents permet de déterminer si des dégradations ont été causées pendant la période de location, au-delà de la simple usure normale.

Au Maroc, les litiges locatifs liés à la restitution du dépôt de garantie représentent une part significative des contentieux civils traités par les tribunaux de première instance. Sans état des lieux contradictoire signé par les deux parties, le propriétaire se trouve dans l'incapacité pratique de justifier des retenues sur la caution, et le locataire ne peut prouver qu'il a rendu le logement dans l'état où il l'a reçu. Le choix du type de bail influe également sur ces obligations : pour approfondir ce point, consultez notre article sur le **Bail 3 ans vs bail précaire au Maroc : lequel choisir ?** (https://menzil.ma/guides/locatif/bail-3-ans-vs-bail-precaire-maroc-lequel-choisir).

La procédure pas à pas pour un état des lieux réussi

Réaliser un état des lieux rigoureux ne s'improvise pas. Voici la procédure à suivre, de la préparation jusqu'à la signature du document final.

Étape 1 : préparer le logement et le document

Le propriétaire doit préparer un formulaire structuré pièce par pièce. Ce document doit couvrir l'ensemble du bien : entrée, salon, chambres, cuisine, salle de bain, toilettes, balcons, cave ou parking le cas échéant. Pour chaque espace, on répertorie les équipements, les revêtements (sols, murs, plafonds), les menuiseries, les installations électriques et sanitaires visibles.

Étape 2 : réaliser le tour du logement ensemble

Le propriétaire et le locataire doivent être physiquement présents en même temps. Chaque pièce est inspectée minutieusement. Les deux parties doivent convenir de la formulation retenue pour chaque observation : bon état, traces d'usure, rayures, fissures, taches, dysfonctionnement. L'utilisation de termes précis évite les interprétations contradictoires ultérieures.

  1. Relever les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz avec les numéros de compteur
  2. Tester chaque robinet, chasse d'eau, interrupteur, prise électrique et équipement fourni
  3. Inspecter les murs et plafonds sous une lumière suffisante en notant chaque défaut visible
  4. Vérifier les serrures, poignées de portes et fenêtres, volets et stores
  5. Photographier chaque anomalie avec horodatage et joindre les photos en annexe
  6. Inventorier le mobilier si le logement est loué meublé, avec état de chaque élément
  7. Faire signer le document le jour même, en deux exemplaires originaux minimum
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Conseil

Utilisez un appareil photo ou votre smartphone pour prendre des clichés datés de chaque pièce et de chaque défaut constaté. Ces photos, annexées à l'état des lieux signé, constituent une preuve incontestable en cas de désaccord devant un tribunal.

Étape 3 : rédiger et signer le document final

Le document final doit comporter l'identité complète du propriétaire et du locataire, l'adresse précise du bien, la date de réalisation, la liste exhaustive des observations pièce par pièce, l'inventaire du mobilier s'il y a lieu, et les relevés de compteurs. Les deux parties signent chaque page et paraphent le bas de chaque feuillet pour éviter toute substitution. Chaque partie conserve un original.

Les points critiques à ne jamais négliger

Certains aspects de l'état des lieux concentrent la quasi-totalité des litiges. Les ignorer expose propriétaires et locataires à des procédures longues et coûteuses.

  • Les relevés de compteurs : ne jamais omettre les numéros de série et les index exacts le jour de l'entrée et de la sortie
  • L'état des peintures et des revêtements : distinguer impérativement usure normale et dégradation imputable au locataire
  • Les équipements de cuisine et de salle de bain : tester chaque appareil fourni et noter les défauts préexistants
  • Les clés et badges d'accès : recenser le nombre exact de jeux remis et vérifier leur fonctionnement
  • Les détecteurs de fumée et équipements de sécurité : consigner leur présence et leur état de fonctionnement
  • Le dépôt de garantie : rappeler le montant dans le document (généralement 1 à 2 mois de loyer hors charges au Maroc)
  • La présence de tiers : si un mandataire représente l'une des parties, exiger une procuration écrite signée
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Attention

Un état des lieux signé uniquement par le propriétaire, sans la présence ou la signature du locataire, n'a aucune valeur probante. Il doit impérativement être contradictoire pour être opposable devant les juridictions marocaines.

Dans le cas d'un logement meublé, la liste des meubles et équipements fournis devient une partie intégrante de l'état des lieux. Chaque élément doit être décrit avec son état. Pour comparer les implications fiscales et pratiques entre location meublée et vide, notre article **Meublé vs vide : quelle fiscalité choisir pour son investissement locatif ?** (https://menzil.ma/guides/locatif/meuble-vs-vide-fiscalite-investissement-locatif-maroc) apporte des éléments de réponse essentiels.

L'état des lieux de sortie : comment éviter les conflits sur le dépôt de garantie

L'état des lieux de sortie est souvent le moment où les tensions apparaissent. Le propriétaire souhaite récupérer son bien en parfait état, le locataire veut récupérer l'intégralité de sa caution. La comparaison rigoureuse entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie est le seul outil objectif permettant de trancher.

La notion d'usure normale est centrale. En droit marocain, comme dans la pratique locative internationale, certaines dégradations résultent inévitablement du passage du temps et d'un usage raisonnable : une légère décoloration des peintures après plusieurs années, des traces d'usure sur les revêtements de sol, un joint de douche qui se décolle après 5 ans. Ces éléments ne peuvent pas être imputés au locataire. En revanche, des trous dans les murs non rebouchés, des rayures profondes sur un parquet, une vitre brisée ou un équipement cassé constituent des dégradations locatives.

La durée de la location est un critère d'appréciation. Pour une location de moins de 2 ans, les exigences de restitution peuvent être plus strictes. Pour un bail de 5 ans ou plus, une usure significative de la peinture, par exemple, sera considérée comme normale. Il est conseillé au propriétaire de fixer à l'avance, dans une grille annexée au bail, les montants forfaitaires correspondant à chaque type de réparation courante.

Délai de restitution du dépôt de garantie

Il n'existe pas au Maroc de délai légalement imposé pour la restitution du dépôt de garantie, contrairement à certains pays européens. Dans la pratique, un délai de 15 à 30 jours après la réalisation de l'état des lieux de sortie est considéré comme raisonnable. Si des travaux de remise en état sont nécessaires, le propriétaire devra produire des devis ou factures justifiant les montants retenus. Toute retenue abusive non justifiée engage sa responsabilité civile.

Inspection intérieure d'un appartement au Maroc lors d'un état des lieux

L'inspection minutieuse du logement, étape clé de l'état des lieux

Chaque pièce doit être examinée en détail, du sol au plafond, avec un éclairage adapté. Les équipements sont testés, les défauts notés et photographiés pour constituer un dossier probant.

Faire appel à un professionnel : quand et pourquoi ?

Pour les biens haut de gamme, les locations de courte durée ou les situations conflictuelles, faire appel à un agent immobilier ou à un huissier de justice pour réaliser l'état des lieux présente des avantages réels. Le document revêt alors une force probante renforcée, particulièrement si une procédure judiciaire survient.

Les honoraires pour ce service varient selon les villes et les prestataires. À Casablanca ou Rabat, un état des lieux réalisé par un agent immobilier agréé coûte généralement entre 500 et 1 500 MAD selon la superficie du bien et la complexité de la mission. Certaines agences incluent ce service dans leurs honoraires de gestion locative. Pour les propriétaires qui gèrent leur bien à distance, ce recours professionnel est particulièrement recommandé. Notre guide sur la **Gestion locative à distance au Maroc** (https://menzil.ma/guides/locatif/gestion-bien-locatif-distance-maroc-guide-complet) détaille les solutions disponibles pour les bailleurs non-résidents.

Les outils numériques se développent également dans ce domaine. Des applications permettent désormais de réaliser des états des lieux dématérialisés, avec photos géolocalisées, signatures électroniques et archivage sécurisé. Cette digitalisation du secteur locatif marocain progresse, notamment auprès des gestionnaires professionnels et des investisseurs.

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Ce qu'il faut retenir sur l'état des lieux au Maroc

  • L'état des lieux doit être réalisé en présence simultanée du propriétaire et du locataire : sans caractère contradictoire, il est sans valeur probante
  • Photographier chaque anomalie avec horodatage et joindre les photos signées en annexe du document
  • Relever les index de tous les compteurs (eau, électricité, gaz) le jour même de l'entrée et de la sortie
  • Distinguer usure normale et dégradation locative : une grille forfaitaire annexée au bail sécurise les deux parties
  • Le dépôt de garantie est généralement de 1 à 2 mois de loyer ; toute retenue doit être justifiée par devis ou facture
  • Pour les biens meublés ou haut de gamme, faire appel à un professionnel (500 à 1 500 MAD) offre une sécurité juridique supérieure
Lors de la sortie de mon locataire à Casablanca, l'état des lieux d'entrée que j'avais réalisé avec photos annexées m'a permis de justifier une retenue de 3 200 MAD sur la caution pour des dégradations précises. Sans ce document, j'aurais dû tout rembourser et porter le coût des réparations seul. C'est une leçon que je retiens pour tous mes biens locatifs. - Mohamed A., propriétaire bailleur, Ain Diab, Casablanca

À approfondir sur Menzil

  • Bail 3 ans vs bail précaire au Maroc : lequel choisir ? : https://menzil.ma/guides/locatif/bail-3-ans-vs-bail-precaire-maroc-lequel-choisir
  • Meublé vs vide : quelle fiscalité choisir pour son investissement locatif ? : https://menzil.ma/guides/locatif/meuble-vs-vide-fiscalite-investissement-locatif-maroc
  • Gestion locative à distance au Maroc : guide complet 2026 : https://menzil.ma/guides/locatif/gestion-bien-locatif-distance-maroc-guide-complet
  • Assurance PNO au Maroc : guide complet pour propriétaires bailleurs : https://menzil.ma/guides/locatif/assurance-pno-proprietaire-non-occupant-maroc-guide-complet
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes sur l'état des lieux au Maroc

L'état des lieux est-il obligatoire au Maroc ?
Il n'existe pas de texte légal spécifique imposant explicitement l'état des lieux au Maroc, contrairement à la législation française. Cependant, le Dahir des obligations et contrats reconnaît pleinement sa valeur probante. En cas de litige, son absence se retourne généralement contre le propriétaire, qui ne peut prouver aucune dégradation imputable au locataire.
Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux ?
Si le locataire refuse de signer à l'entrée ou à la sortie, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour dresser un constat contradictoire. Il peut également envoyer le document par lettre recommandée avec accusé de réception en notifiant le refus de signature. Ce refus peut être mentionné sur le document lui-même, daté et signé par le propriétaire et un témoin.
Combien de temps doit-on conserver un état des lieux ?
Il est recommandé de conserver l'état des lieux d'entrée et de sortie pendant au moins 5 ans après la fin du bail, durée correspondant à la prescription de droit commun en matière civile au Maroc. Les photos annexées doivent être conservées dans les mêmes conditions, de préférence sur un support numérique sauvegardé.
Peut-on réaliser un état des lieux par voie électronique au Maroc ?
Oui, la loi 53-05 sur l'échange électronique de données juridiques reconnaît la valeur probante des documents électroniques sous certaines conditions. Un état des lieux réalisé via une application dédiée avec signature électronique qualifiée et horodatage est juridiquement recevable. Cette pratique reste encore minoritaire mais progresse chez les gestionnaires professionnels.
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ?
Non. Sans état des lieux de sortie comparatif avec l'état des lieux d'entrée, le propriétaire ne dispose d'aucune base légale pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Il s'exposerait à une action judiciaire du locataire pour restitution intégrale, assortie d'éventuels dommages et intérêts. La preuve de la dégradation incombe au propriétaire.

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