La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel connaît une expansion rapide au Maroc, portée par l'essor du tourisme national et international. Marrakech, Agadir, Casablanca, Tanger et Essaouira concentrent la majorité des annonces actives, avec des tarifs nocturnes oscillant entre 300 et 2 500 MAD selon la ville, le standing du bien et la saison. Pourtant, derrière ces revenus attractifs se cache un cadre légal que de nombreux propriétaires ignorent encore. Enregistrement fiscal, classement hôtelier, déclaration des recettes, collecte de la taxe de séjour : les obligations sont multiples et leur non-respect expose à des sanctions concrètes. Cet article fait le point sur l'ensemble des démarches à accomplir en 2026 pour exercer cette activité dans les règles.

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À retenir

Depuis 2023, les plateformes de location en ligne opérant au Maroc sont tenues de communiquer à la Direction Générale des Impôts (DGI) les données de transactions de leurs hôtes résidents. La traçabilité des revenus locatifs de courte durée est donc désormais automatisée du côté de l'administration fiscale.

Le cadre juridique de la location touristique au Maroc

Au Maroc, la location meublée de courte durée à des voyageurs est assimilée à une activité d'hébergement touristique. Elle est encadrée principalement par la loi 61-00 portant statut des établissements touristiques, la loi 80-14 relative aux établissements d'hébergement touristique, ainsi que par le Code Général des Impôts (CGI). La location de courte durée n'est pas une simple location résidentielle : dès lors qu'un logement est mis à disposition de touristes contre rémunération, même ponctuellement, il entre dans le champ de la réglementation touristique et fiscale applicable aux hébergements classés.

La loi 80-14, en vigueur depuis 2015 et dont les décrets d'application ont progressivement été publiés, introduit une nouvelle catégorie : les meublés de tourisme. Ces logements peuvent être des appartements, des maisons ou des riads loués en totalité à des voyageurs pour des séjours inférieurs à 90 jours consécutifs. Ils sont soumis à un classement officiel allant de 1 à 5 clés, délivré par le ministère du Tourisme, et doivent répondre à des critères précis de confort, de sécurité et d'équipement.

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Attention

Louer son bien sans classement officiel ni déclaration fiscale constitue une infraction passible d'amendes allant de 5 000 à 50 000 MAD selon la gravité du manquement, et peut entraîner la fermeture administrative du logement concerné.

Classement et enregistrement : les étapes obligatoires

Avant de publier une annonce sur Airbnb ou toute autre plateforme, le propriétaire doit accomplir plusieurs démarches administratives auprès du ministère du Tourisme et de l'administration locale. Ces étapes ne sont pas optionnelles : elles conditionnent la légalité de l'activité.

  1. Déposer une demande de classement en tant que meublé de tourisme auprès de la délégation régionale du ministère du Tourisme compétente pour la commune du bien.
  2. Fournir le dossier complet : titre foncier ou acte de propriété, plans du logement, descriptif des équipements, attestation de conformité aux normes de sécurité incendie délivrée par la Protection Civile.
  3. Passer l'inspection sur site par un agent du ministère, qui évalue le bien selon la grille de classement officielle (nombre de pièces, équipements, literie, cuisine, accès internet, etc.).
  4. Obtenir le certificat de classement, valable 5 ans et renouvelable, mentionnant le nombre d'étoiles ou de clés attribuées.
  5. S'immatriculer auprès de l'administration fiscale en déclarant l'activité d'hébergement touristique et en obtenant un identifiant fiscal dédié si l'activité est exercée en nom propre.

Le délai moyen de traitement d'un dossier de classement varie entre 30 et 90 jours selon la ville et la charge administrative de la délégation concernée. À Marrakech et Agadir, où la densité de meublés touristiques est la plus élevée, les délais tendent à se rallonger en période estivale. Il est fortement conseillé de déposer son dossier plusieurs mois avant l'ouverture effective à la location.

Copropriété et autorisation du syndic

Si le bien est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location touristique. Avant toute démarche administrative, il est impératif de vérifier ce document et, le cas échéant, d'obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. L'absence d'autorisation expose le propriétaire à des actions judiciaires initiées par le syndic ou les autres copropriétaires. Pour tout ce qui touche aux droits réels et aux contraintes pesant sur un bien, l'article **Servitudes immobilières au Maroc : ce que dit la loi** (menzil.ma/guides/juridique/servitudes-immobilieres-maroc-loi) apporte un éclairage juridique utile.

Fiscalité des revenus de location courte durée

La fiscalité applicable aux revenus de la location touristique de courte durée diffère sensiblement de celle qui régit les baux résidentiels classiques. Les revenus générés par la mise en location d'un meublé de tourisme sont imposables au titre de l'Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des revenus professionnels, et non dans celle des revenus fonciers, dès lors que l'activité présente un caractère habituel. Cette distinction est essentielle car elle détermine le régime d'imposition applicable.

Régime du résultat net réel et régime forfaitaire

Deux régimes d'imposition sont accessibles aux propriétaires de meublés de tourisme selon le niveau de leurs recettes annuelles. Le régime du résultat net réel (RNR) s'applique de plein droit lorsque le chiffre d'affaires annuel dépasse 500 000 MAD. Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles : amortissements, frais d'entretien, intérêts d'emprunt, commissions des plateformes, frais de gestion. Le régime du résultat net simplifié (RNS) est accessible jusqu'à 2 000 000 MAD de recettes annuelles. En dessous de 500 000 MAD, le régime forfaitaire de la contribution professionnelle unique (CPU) peut être envisagé, avec un taux d'imposition simplifié appliqué sur les recettes brutes, après abattement forfaitaire de 25 %.

Le barème progressif de l'IR s'applique sur le résultat net dégagé. Rappelons que les tranches de l'IR marocain en 2026 s'établissent ainsi : 0 % jusqu'à 30 000 MAD de revenu annuel net, 10 % de 30 001 à 50 000 MAD, 20 % de 50 001 à 60 000 MAD, 30 % de 60 001 à 80 000 MAD, 34 % de 80 001 à 180 000 MAD, et 38 % au-delà. À titre d'exemple, un propriétaire réalisant 180 000 MAD de recettes annuelles nettes après charges et abattements supportera une charge fiscale effective d'environ 18 à 22 % selon sa situation personnelle.

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Conseil

Si vous gérez plusieurs biens en location courte durée, la création d'une société (SARL ou SAS) permet d'optimiser la structure fiscale et de bénéficier de l'IS (Impôt sur les Sociétés) au taux réduit de 20 % pour les bénéfices inférieurs à 300 000 MAD. Consultez un expert-comptable agréé avant de choisir votre statut.

TVA et taxe de séjour

Les prestations d'hébergement touristique sont soumises à la TVA au taux de 10 % au Maroc. Dès lors que le chiffre d'affaires annuel dépasse 500 000 MAD, l'assujettissement à la TVA est obligatoire, avec obligation de déclaration mensuelle ou trimestrielle. En dessous de ce seuil, une franchise de TVA est applicable, mais le propriétaire peut opter volontairement pour l'assujettissement afin de récupérer la TVA sur ses achats d'équipements et de travaux.

Par ailleurs, la taxe de séjour est due pour chaque nuitée vendue. Son montant, fixé par les conseils communaux, varie généralement entre 5 et 25 MAD par nuit et par personne selon la commune et le classement du meublé. À Marrakech, la taxe de séjour oscille entre 10 et 20 MAD par nuitée et par occupant pour les meublés de tourisme classés. Cette taxe doit être collectée auprès des voyageurs et reversée trimestriellement à la commune. Certaines plateformes comme Airbnb collectent directement cette taxe pour le compte de l'hôte dans les communes ayant signé un accord avec elles, mais cela ne dispense pas le propriétaire de ses obligations déclaratives propres.

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Obligations déclaratives et tenue de registres

Tout propriétaire exploitant un meublé de tourisme est tenu de respecter un ensemble d'obligations déclaratives à l'égard de plusieurs administrations simultanément. La méconnaissance de ces obligations est la principale source de redressements fiscaux dans ce secteur.

  • Déclaration annuelle des revenus professionnels à la DGI avant le 30 avril de chaque année, avec annexe détaillant les recettes par mois et par bien.
  • Tenue d'un registre des voyageurs : nom, prénom, nationalité, numéro de pièce d'identité ou de passeport, dates d'arrivée et de départ. Ce registre est obligatoire et doit être présenté sur demande aux autorités locales.
  • Communication des données d'identité des voyageurs étrangers à la Direction Générale de la Sûreté Nationale (DGSN) via le formulaire de déclaration d'hébergement, dans les 24 heures suivant l'arrivée.
  • Déclaration et reversement trimestriel de la taxe de séjour à la commune.
  • Conservation de l'ensemble des justificatifs de charges et de recettes pendant 10 ans, conformément aux règles de prescription fiscale marocaines.
  • Déclaration de la TVA si le seuil d'assujettissement est atteint, avec dépôt mensuel ou trimestriel selon le régime choisi.

La digitalisation croissante de l'administration fiscale marocaine facilite une partie de ces démarches. La plateforme Simpl-IR de la DGI permet désormais de télédéclarer et de télérégler l'IR, la TVA et la cotisation minimale en ligne. Pour aller plus loin sur ce sujet, l'article **Digitalisation du secteur immobilier au Maroc en 2026** (menzil.ma/guides/actualites/digitalisation-secteur-immobilier-maroc-2026) détaille les outils numériques désormais disponibles pour les professionnels et particuliers du secteur.

Patio intérieur d'un riad traditionnel à Marrakech avec fontaine et zellige

Riad à Marrakech proposé en location touristique

Les riads médinas de Marrakech figurent parmi les hébergements touristiques les plus recherchés sur les plateformes de location courte durée au Maroc. Leur classement et leur conformité légale conditionnent la pérennité de l'activité.

Risques et sanctions en cas de non-conformité

Les contrôles se sont intensifiés depuis 2022, notamment dans les villes à forte pression touristique. Les brigades de contrôle du ministère du Tourisme et les agents de l'administration fiscale peuvent effectuer des visites inopinées et croiser les données des plateformes avec les déclarations des propriétaires. Les sanctions encourues en cas d'infraction sont les suivantes :

  • Amende administrative de 5 000 à 50 000 MAD pour exercice d'une activité d'hébergement touristique sans classement.
  • Fermeture administrative du logement jusqu'à régularisation de la situation.
  • Redressement fiscal avec application de majorations de 15 % à 100 % sur les impôts éludés, selon le degré de mauvaise foi retenu par l'administration.
  • Pénalités de retard de 0,5 % par mois sur les sommes non déclarées en matière de TVA.
  • Dans les cas les plus graves, poursuites pénales pour fraude fiscale, passibles d'emprisonnement de 1 à 3 ans selon les articles 192 et suivants du CGI.
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Attention

Airbnb et Booking.com transmettent désormais les données de leurs hôtes marocains à la DGI dans le cadre des accords d'échange automatique d'informations fiscales. Il n'est plus possible de dissimuler des revenus locatifs générés via ces plateformes.

Optimiser la rentabilité dans un cadre légal

La mise en conformité n'est pas qu'une contrainte : elle constitue également un levier de compétitivité. Les meublés de tourisme classés bénéficient d'une meilleure visibilité sur les plateformes, d'une crédibilité accrue auprès des voyageurs et de la possibilité de pratiquer des tarifs plus élevés. Un meublé 3 clés à Marrakech affiche en moyenne un taux d'occupation de 65 à 75 % sur l'année, contre 45 à 55 % pour les annonces sans label officiel, selon les données agrégées des opérateurs du secteur en 2025.

Par ailleurs, les charges déductibles dans le cadre du régime réel permettent de réduire significativement l'assiette imposable. Parmi les postes les plus importants : commissions de plateforme (15 à 20 % du revenu brut pour Airbnb), frais de ménage, abonnements internet et eau, assurances, entretien courant, et amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans). Pour comprendre les dynamiques de prix et de rendement sur le marché locatif marocain, le **Marché locatif marocain 2026 : tendances, prix et perspectives** (menzil.ma/guides/actualites/tendances-marche-locatif-marocain-2026) offre une analyse complète des principales places de marché.

Ce qu'il faut retenir

  • La location courte durée via Airbnb ou Booking.com est soumise à la loi 80-14 sur les établissements d'hébergement touristique : un classement officiel est obligatoire.
  • Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus professionnels au barème progressif de l'IR, et non comme revenus fonciers.
  • La taxe de séjour (5 à 25 MAD par nuit et par personne) doit être collectée et reversée trimestriellement à la commune.
  • La TVA à 10 % s'applique dès 500 000 MAD de chiffre d'affaires annuel ; en dessous, une franchise est applicable.
  • Un registre des voyageurs doit être tenu et les étrangers signalés à la DGSN dans les 24 heures suivant leur arrivée.
  • Les plateformes transmettent les données de transactions à la DGI : la dissimulation de revenus n'est plus possible.
J'ai mis mon appartement à Agadir en location sur Airbnb en pensant que c'était comme une location classique. Après un contrôle fiscal en 2024, j'ai dû régulariser deux ans de revenus non déclarés avec majorations. Aujourd'hui je suis classé 3 clés, j'ai un comptable, et mon taux d'occupation a augmenté de 20 points. La mise en conformité était un investissement, pas une perte. - Propriétaire d'un meublé de tourisme à Agadir, 2025

A approfondir

  • Voir aussi : Location meublée vs vide au Maroc : fiscalité et bail - https://menzil.ma/guides/conseils/location-meublee-vs-vide-maroc-fiscalite-bail
  • Voir aussi : Marché locatif marocain 2026 : tendances, prix et perspectives - https://menzil.ma/guides/actualites/tendances-marche-locatif-marocain-2026
  • Voir aussi : Révision annuelle du loyer au Maroc : règles et plafonds - https://menzil.ma/guides/locatif/revision-annuelle-loyer-maroc-regles-plafonds
  • Voir aussi : Digitalisation du secteur immobilier au Maroc en 2026 - https://menzil.ma/guides/actualites/digitalisation-secteur-immobilier-maroc-2026
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes sur Airbnb et la location courte durée au Maroc

Peut-on louer son appartement sur Airbnb sans classement officiel au Maroc ?
Non. La loi 80-14 impose un classement officiel en tant que meublé de tourisme pour toute mise en location touristique, même occasionnelle. Exercer sans classement expose à des amendes allant de 5 000 à 50 000 MAD et à une fermeture administrative.
Comment déclarer les revenus Airbnb à l'administration fiscale marocaine ?
Les revenus de location touristique sont déclarés annuellement à la DGI avant le 30 avril, dans la catégorie des revenus professionnels. La déclaration se fait via la plateforme Simpl-IR en ligne. Un expert-comptable est recommandé pour optimiser les charges déductibles.
La taxe de séjour est-elle obligatoire pour les meublés de tourisme ?
Oui. Tout hébergement touristique est soumis à la taxe de séjour, fixée par chaque commune entre 5 et 25 MAD par nuit et par personne. Elle doit être collectée auprès des voyageurs et reversée trimestriellement à la mairie. Airbnb la collecte directement dans certaines communes partenaires, mais le propriétaire reste responsable de la déclaration.
Un propriétaire non-résident (MRE) est-il soumis aux mêmes obligations ?
Oui. Les revenus générés par la location d'un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, quel que soit le lieu de résidence fiscale du propriétaire. Les MRE doivent obtenir un identifiant fiscal marocain et déclarer leurs revenus locatifs à la DGI. Des conventions fiscales bilatérales peuvent éviter la double imposition selon le pays de résidence.
Airbnb transmet-il vraiment les données des hôtes marocains à l'administration fiscale ?
Oui. Depuis 2023, les plateformes opérant au Maroc sont tenues de communiquer à la DGI les informations de transactions de leurs utilisateurs résidents. Cette obligation découle des accords d'échange automatique de données fiscales et des dispositions de la Loi de Finances 2023. Les données transmises incluent les montants encaissés, la fréquence des locations et les coordonnées des hôtes.

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