Au Maroc, l'état des lieux est un document fondamental dans toute relation locative. Pourtant, il reste trop souvent bâclé, verbal ou tout simplement absent. Cette négligence génère chaque année des milliers de litiges entre propriétaires et locataires, portant sur des sommes parfois considérables. En 2026, avec un marché locatif sous tension dans les grandes villes — les loyers à Casablanca ont progressé de 8 à 12 % selon les quartiers — la rigueur documentaire n'est plus une option. Que vous soyez bailleur ou locataire, voici la méthode complète pour établir un état des lieux qui protège réellement vos intérêts.
À retenir
La loi 67-12 régissant les rapports locatifs au Maroc ne rend pas l'état des lieux obligatoire par un texte explicite, mais il est systématiquement retenu par les tribunaux comme preuve déterminante en cas de litige sur le dépôt de garantie ou les dégradations. Son absence joue toujours contre le propriétaire.
Pourquoi l'état des lieux est indispensable au Maroc
Dans la pratique marocaine, les litiges locatifs liés à la restitution du dépôt de garantie représentent une part significative des affaires portées devant les tribunaux de première instance dans les grandes villes. À Casablanca, Rabat ou Marrakech, les juges s'appuient systématiquement sur l'existence ou l'absence d'un état des lieux écrit pour trancher. Sans document contradictoire signé des deux parties, le bien est présumé remis en bon état, ce qui complique considérablement la position du bailleur souhaitant retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Ce dépôt, généralement fixé à deux mois de loyer au Maroc, représente en moyenne 8 000 à 20 000 MAD selon le standing du logement. Autant de raisons de ne pas improviser.
Pour le locataire, l'enjeu est symétrique : sans état des lieux d'entrée précis, il risque de se voir imputer des dégradations préexistantes dont il n'est pas responsable. Un appartement meublé à Casablanca loué 8 000 MAD par mois avec un dépôt de garantie de 16 000 MAD représente une somme que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se permettre de perdre sur un vide documentaire.
Pourquoi l'état des lieux est indispensable au Maroc
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Les deux types d'états des lieux et leur moment d'établissement
Un état des lieux complet comporte deux volets distincts, réalisés à des moments précis de la relation locative. Leur articulation est déterminante pour que le document remplisse pleinement son rôle de protection.
L'état des lieux d'entrée
Les deux types d'états des lieux et leur moment d'établissement
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Il est établi le jour de la remise des clés, avant que le locataire ne s'installe. C'est à ce moment que l'état réel du logement doit être consigné avec précision. Toute dégradation non mentionnée à l'entrée sera présumée imputable au locataire à la sortie. La date, les identités complètes des parties, l'adresse exacte du bien et le nombre de clés remises doivent figurer en en-tête.
L'état des lieux de sortie
Il est réalisé à la fin du bail, le jour de la restitution des clés. Il doit être comparé pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée. C'est la confrontation de ces deux documents qui permet d'objectiver les éventuelles dégradations imputables au locataire et de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Le délai de restitution du dépôt n'est pas légalement encadré à la journée près au Maroc, mais la jurisprudence retient généralement un délai raisonnable d'un mois.
Conseil
Réalisez toujours l'état des lieux de sortie en présence des deux parties. Un état des lieux établi unilatéralement, même par huissier, a une valeur probante inférieure à un document contradictoire signé des deux parties.
La méthode pièce par pièce : ce qu'il faut inspecter
La qualité d'un état des lieux tient à son exhaustivité. Un document trop succinct — "appartement en bon état" — ne vaut rien juridiquement. Voici la méthode recommandée, pièce par pièce, avec les points de contrôle essentiels.
Pour chaque pièce, contrôler systématiquement
La méthode pièce par pièce : ce qu'il faut inspecter
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- Murs et plafonds : fissures, taches, traces d'humidité, état de la peinture ou du crépi
- Sol : état du carrelage, du parquet ou de la moquette, fissures, éclats, taches
- Menuiseries : état des portes, fenêtres, volets, serrures et poignées
- Électricité : vérification de chaque prise, interrupteur, et point lumineux (apporter une lampe de test)
- Plomberie : robinetterie, évacuations, pression d'eau, chauffe-eau
- Équipements inclus dans le bail : état de fonctionnement de chaque appareil listé
- Compteurs : relever les index d'eau, d'électricité et de gaz avec photo datée
Points spécifiques selon les espaces
- Cuisine : état des plans de travail, des meubles, de la hotte, de la cuisinière si fournie
- Salle de bain : état de la faïence, du bac de douche ou de la baignoire, du miroir, des joints
- Terrasse ou balcon : état du revêtement, des garde-corps, de l'étanchéité
- Parties communes : cave, parking, boîte aux lettres — leur état doit figurer si inclus dans le bail
- Jardin ou patio : état de la végétation, des clôtures, de l'arrosage automatique si applicable
Pour chaque anomalie constatée, décrivez-la avec précision : "fissure horizontale de 15 cm en haut du mur nord de la chambre principale" vaut infiniment mieux que "légères fissures". Utilisez une échelle d'état simple mais rigoureuse : bon état, état d'usage, mauvais état, hors service.
La documentation photographique : une obligation pratique
En 2026, la photographie est devenue le complément incontournable de l'état des lieux écrit. Les smartphones permettent de produire des clichés datés et géolocalisés qui constituent des preuves solides. Voici les règles à respecter pour que vos photos aient une valeur probante maximale.
- Photographier chaque pièce dans son ensemble avec un grand angle, puis les anomalies en gros plan
La documentation photographique : une obligation pratique
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- Activer la date et l'heure sur les métadonnées de l'appareil photo
- Photographier les compteurs (eau, électricité, gaz) avec l'index clairement lisible
- Inclure une photo de la façade et de l'entrée de l'immeuble pour identifier le bien
- Transmettre les photos par email aux deux parties immédiatement après la visite pour horodatage numérique
- Conserver les originaux sur un support cloud et sur support physique pendant toute la durée du bail
Attention
Les photos prises uniquement par le propriétaire, sans présence du locataire, ont une valeur probante limitée devant les tribunaux marocains. Insistez pour que l'état des lieux soit réalisé en présence des deux parties, ou mandatez un professionnel indépendant.
Formalisation du document : mentions obligatoires et signatures
Un état des lieux ne vaut que s'il est correctement formalisé. Un document manuscrit ou dactylographié est acceptable, mais il doit comporter un ensemble de mentions pour être exploitable en cas de litige.
- Date et lieu de l'état des lieux
- Identité complète des parties : nom, prénom, CIN ou passeport, adresse
- Adresse complète du bien loué avec étage et numéro d'appartement
- Nature de l'état des lieux : entrée ou sortie
- Référence au contrat de bail : date de signature et montant du loyer mensuel
- Description pièce par pièce avec état de chaque élément
- Liste des équipements fournis avec leur état individuel
- Relevé des compteurs avec index
- Nombre et nature des clés remises
- Signature des deux parties sur chaque page, avec mention manuscrite "Lu et approuvé"
Il est recommandé d'établir le document en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie. Si l'état des lieux est établi par un agent immobilier ou un huissier, demandez systématiquement votre exemplaire signé le jour même. La question de la révision du loyer en cours de bail étant distincte mais connexe, nous vous recommandons de consulter notre article **"Révision annuelle du loyer au Maroc : règles et plafonds"** (https://menzil.ma/guides/locatif/revision-annuelle-loyer-maroc-regles-plafonds) pour comprendre l'articulation entre le bail, l'état des lieux et les droits de chaque partie.
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Faire appel à un professionnel : quand et à quel coût
Dans les cas où le bien est de valeur élevée, meublé avec du mobilier haut de gamme, ou lorsque la relation entre les parties est tendue dès le départ, il peut être judicieux de confier l'état des lieux à un professionnel indépendant. Trois options existent au Maroc.
L'agent immobilier mandaté
Lorsque la location a été conclue par l'intermédiaire d'un agent immobilier, celui-ci réalise souvent l'état des lieux dans le cadre de sa mission. Le coût est généralement inclus dans ses honoraires, soit environ 50 % d'un mois de loyer HT pour l'ensemble de sa prestation. Pour bien choisir votre intermédiaire, référez-vous aux critères développés dans notre article **"Agent immobilier au Maroc : critères clés pour bien choisir"** (https://menzil.ma/guides/conseils/choisir-agent-immobilier-maroc-criteres-cles).
L'huissier de justice
L'huissier constitue l'option offrant la plus haute valeur probante. Son constat a force probante devant les juridictions marocaines. Le coût d'un état des lieux par huissier varie entre 500 et 1 500 MAD selon la superficie du bien et la ville. Cette solution est recommandée pour les biens dont le loyer mensuel dépasse 15 000 MAD ou les locations meublées haut de gamme.
Le gestionnaire de biens
Les propriétaires qui confient leur bien en gestion locative à une société spécialisée bénéficient généralement de la réalisation des états des lieux dans le cadre du contrat de gestion. Les honoraires de gestion locative se situent entre 5 et 10 % du loyer mensuel hors charges. Dans ce cas, vérifiez que le contrat de gestion mentionne explicitement la prise en charge des états des lieux d'entrée et de sortie.
Que faire en cas de désaccord lors de l'état des lieux de sortie
La sortie est le moment le plus conflictuel. Le locataire souhaite récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie ; le propriétaire veut couvrir les dégradations constatées. Voici la procédure à suivre en cas de désaccord.
- Consigner les réserves par écrit sur le document d'état des lieux, avec la mention de chaque point contesté
- Demander plusieurs devis écrits d'artisans agréés pour chiffrer les remises en état
- Conserver toutes les preuves : photos comparatives entrée/sortie, factures d'achat du mobilier endommagé
- Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception détaillant les retenues envisagées
- En l'absence d'accord amiable, saisir le tribunal de première instance compétent avec l'ensemble des pièces
Conseil
Distinguez toujours l'usure normale du bien — que le locataire ne doit pas payer — des dégradations réelles. Un mur repeint tous les cinq ans relève de l'entretien courant du propriétaire. Une porte arrachée ou un carrelage cassé sans cause mécanique évidente est imputable au locataire.
Si vous êtes propriétaire bailleur, sachez que la protection de votre bien ne se limite pas à l'état des lieux. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) constitue un filet de sécurité complémentaire pour les sinistres qui dépassent le simple constat de dégradations. Consultez notre guide complet sur ce sujet : **"Assurance PNO au Maroc : guide complet pour propriétaires bailleurs"** (https://menzil.ma/guides/locatif/assurance-pno-proprietaire-non-occupant-maroc-guide-complet).
"Lors de mon départ de mon appartement à Casablanca, j'avais conservé toutes les photos de l'état des lieux d'entrée sur le cloud. Mon propriétaire voulait retenir 8 000 MAD pour des fissures qui existaient avant mon arrivée. J'ai produit les photos datées : le litige a été réglé en quinze jours sans passer devant le tribunal. Cet état des lieux m'a littéralement sauvé mon dépôt." — Nadia R., locataire à Casablanca, 2025
Ce qu'il faut retenir
- L'état des lieux n'est pas obligatoire par la loi marocaine mais est systématiquement utilisé comme preuve déterminante par les tribunaux
- Il doit être réalisé contradictoirement, en présence des deux parties, à l'entrée et à la sortie du locataire
- La documentation photographique datée est indispensable et doit être conservée pendant toute la durée du bail
- En cas de litige, la distinction entre usure normale et dégradation réelle est centrale : seule la seconde est imputable au locataire
- Pour les biens de valeur ou les locations meublées, le recours à un huissier (500 à 1 500 MAD) offre la sécurité juridique maximale
- Un état des lieux bâclé ou absent expose le propriétaire à perdre tout recours sur le dépôt de garantie
À approfondir
- Révision annuelle du loyer au Maroc : règles et plafonds : https://menzil.ma/guides/locatif/revision-annuelle-loyer-maroc-regles-plafonds
- Assurance PNO au Maroc : guide complet pour propriétaires bailleurs : https://menzil.ma/guides/locatif/assurance-pno-proprietaire-non-occupant-maroc-guide-complet
- Agent immobilier au Maroc : critères clés pour bien choisir : https://menzil.ma/guides/conseils/choisir-agent-immobilier-maroc-criteres-cles
- Fraude immobilière au Maroc : arnaques fréquentes en 2026 : https://menzil.ma/guides/juridique/fraude-immobiliere-maroc-arnaques-frequentes-2026
“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
Client Menzil
Acheteur — Casablanca
Questions fréquentes sur l'état des lieux au Maroc
L'état des lieux est-il obligatoire au Maroc ?
Que faire si le propriétaire refuse de réaliser l'état des lieux ?
Combien de temps le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie au Maroc ?
Les photos prises lors de l'état des lieux ont-elles une valeur légale au Maroc ?
Peut-on faire un état des lieux en ligne ou à distance au Maroc ?
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