L'extrait du titre foncier : première ligne de défense
La première vérification à effectuer sur tout bien immobilier est l'extraction d'un extrait du titre foncier à l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière). Cet extrait (500-1 000 MAD) révèle : l'identité exacte du propriétaire légal (correspondance avec le vendeur), la description technique du bien (surface, limites), les inscriptions hypothécaires en cours (crédit bancaire en cours, hypothèques judiciaires), les servitudes (passages, mitoyennetés), et les saisies ou oppositions judiciaires. Un bien avec hypothèque en cours ne peut pas être vendu sans accord de la banque créancière ou remboursement préalable. Un bien avec saisie judiciaire ne peut pas être vendu du tout pendant la procédure. Ces informations sont publiques et accessibles à tout acquéreur potentiel — ne jamais signer un compromis de vente sans avoir consulté l'extrait du titre foncier.
La situation fiscale du vendeur : vérification des arriérés
L'extrait du titre foncier revele hypotheques, saisies et servitudes
Delivre par l'ANCFCC pour 500 a 1000 MAD, ce document confirme l'identite du proprietaire et signale toute hypotheque ou saisie judiciaire en cours : ne jamais signer sans l'avoir consulte.
Avant de signer, vérifiez que le vendeur est en règle vis-à-vis du Fisc marocain pour le bien concerné. Le certificat de situation fiscale (CSF) délivré par la Direction des Impôts atteste de l'absence d'arriérés de taxe d'habitation, taxe de services communaux et impôt foncier sur le bien. Sans CSF propre, le notaire refusera en principe de rédiger l'acte de vente — les impôts locaux suivent le bien, pas le propriétaire. Dans la pratique, certains biens accumulent des années d'arriérés fiscaux non déclarés — le notaire les régularise lors de la vente, prélevant les montants dus sur le produit de la vente. Mais si les arriérés sont très élevés (> 5-10% du prix), ils peuvent créer des surprises au dernier moment. Demandez le CSF 30 jours avant la signature, pas le jour J. Notre guide complet de l'acte de vente notarié détaille le rôle du notaire dans ces vérifications fiscales.
La conformité urbanistique : permis et POS
Le certificat de situation fiscale protege contre les arrieres du vendeur
Verifier que le vendeur est en regle avec le Fisc marocain evite qu'une dette fiscale anterieure ne vienne compliquer la transaction ou peser indirectement sur le nouvel acquereur.
La conformité urbanistique vérifie que le bien a été construit et transformé légalement. Demandez au vendeur : le permis de construire original, les plans architecturaux agréés, le permis d'habiter (attestation de conformité finale), et l'autorisation de lotir si le bien est dans un lotissement. Vérifiez que la surface bâtie réelle correspond aux plans approuvés — les extensions non autorisées (surélévations, extensions latérales) sont fréquentes et peuvent entraîner des ordres de démolition. Consultez le Plan d'Occupation des Sols (POS) de la commune auprès de l'Agence Urbaine : vérifiez que le bien est en zone résidentielle, que les projets routiers ou de rénovation urbaine ne menacent pas le bien (alignement, expropriation). Cette vérification est particulièrement critique pour les maisons en médina (programme AAVB) et les constructions périphériques sur terrains agricoles.
L'expertise technique : le diagnostic que trop d'acheteurs négligent
Permis de construire et plan d'occupation des sols a controler avant achat
S'assurer que le bien respecte le plan d'amenagement et dispose des autorisations necessaires evite les mauvaises surprises lors d'une revente ou d'une extension future du bien.
L'expertise technique (inspection du bâti par un expert ou un architecte indépendant) est systématique en Europe, encore insuffisamment pratiquée au Maroc. Elle coûte 3 000-8 000 MAD selon la taille du bien — et peut économiser des dizaines de fois ce montant en évitant l'achat d'un bien avec des défauts structurels cachés. Les points à inspecter : structure (fissures verticales/horizontales, déformations, infiltrations), réseaux (électricité, plomberie, évacuations — souvent vétustes dans les biens > 20 ans), toiture et terrasse (étanchéité, ferraille oxydée), humiditié (moisissures, remontées capillaires). Pour les appartements en copropriété, demandez également les procès-verbaux d'assemblées générales des 3 dernières années — ils révèlent les problèmes d'immeuble connus et les litiges entre copropriétaires.
Qui fait la due diligence ? Notaire, avocat ou acheteur ?
Au Maroc, le notaire est l'officier public qui garantit la régularité juridique de l'acte de vente — mais son rôle est authentificateur, pas investigateur. Il vérifie les documents fournis et sécurise le transfert de propriété, mais ne fait pas la due diligence proactive pour vous. Vous devez mandater vous-même les vérifications : extraction titre foncier (directement à l'ANCFCC ou via votre notaire), CSF fiscal (via votre notaire), vérification urbanistique (Agence Urbaine ou mairie), expertise technique (architecte ou expert bâtiment). Un avocat immobilier peut coordonner l'ensemble de cette due diligence pour 5 000-15 000 MAD — un investissement qui se justifie pour toute transaction > 1 000 000 MAD ou pour les biens avec une historique juridique complexe. Pour les MRE achetant à distance, cette délégation à un professionnel local est encore plus indispensable.
La due diligence immobilière au Maroc prend 2-4 semaines et coûte 5 000-15 000 MAD pour un bien standard. Elle peut vous faire économiser ou gagner 200 000-500 000 MAD. C'est le meilleur ratio investissement/bénéfice dans une transaction immobilière. Toujours la faire — jamais l'économiser.
