Qu'est-ce que le droit de préemption et qui peut l'exercer au Maroc ?
Le droit de préemption est le droit accordé par la loi à certaines entités (État, commune, co-indivisaire, propriétaire d'un terrain adjacent dans certains cas) d'acquérir en priorité un bien immobilier proposé à la vente, aux mêmes conditions que l'acheteur pressenti. C'est un droit exorbitant du droit commun qui peut interrompre une vente en cours, même avec une promesse signée. Au Maroc, plusieurs régimes de préemption coexistent. Le droit de préemption de l'État dans les zones d'utilité publique (expropriation) : l'État peut déclarer d'utilité publique un bien et l'acquérir à sa valeur vénale. Le droit de préemption municipal : les communes peuvent acquérir des biens situés dans certaines zones du plan d'aménagement. Le droit de préemption des co-indivisaires : en cas de vente d'une quote-part d'une indivision, les autres co-indivisaires ont un droit de préemption sur cette quote-part.
La préemption dans les zones d'utilité publique : le risque pour les acheteurs
L'Etat, la commune et les co-indivisaires peuvent preempter une vente
Ce droit exorbitant permet a certaines entites d'acquerir en priorite un bien mis en vente, aux memes conditions que l'acheteur pressenti, meme apres la signature d'une promesse de vente.
La forme la plus impactante de préemption pour les transactions immobilières ordinaires est celle liée aux zones d'utilité publique déclarées dans les plans d'aménagement. Si un bien est situé dans une zone classée pour un futur projet public (route, tramway, parc, équipement collectif), l'État ou la commune peut exercer son droit de préemption à tout moment d'une vente. En pratique, la procédure commence par une déclaration d'utilité publique publiée au Bulletin Officiel, suivie d'une procédure d'acquisition à l'amiable (offre d'indemnisation au propriétaire) puis, en cas de désaccord, d'une expropriation judiciaire. La vérification du statut urbanistique du bien — notamment pour identifier toute contrainte d'utilité publique — est l'une des vérifications fondamentales du notaire lors d'une transaction.
La préemption communale : moins connue mais réelle
Une zone d'utilite publique peut interrompre une vente deja engagee
Si l'Etat declare un bien d'utilite publique, il peut l'acquerir a sa valeur venale malgre un compromis signe, un risque a verifier systematiquement avant tout engagement sur un terrain.
Les communes marocaines disposent d'un droit de préemption sur certaines catégories de biens dans des zones définies par le plan d'aménagement (zones de densification urbaine, secteurs de réhabilitation, périmètre de Villes sans Bidonvilles). Ce droit oblige le notaire instrumentaire à notifier la commune de la vente projetée — la commune a alors un délai (généralement 30 jours selon les textes) pour exercer ou renoncer à son droit. Dans la pratique, les communes exercent rarement ce droit sur des biens résidentiels ordinaires (elles n'ont pas toujours les budgets nécessaires) — mais la procédure de notification est obligatoire et son absence peut fragiliser l'acte. Les acheteurs doivent s'assurer que leur notaire effectue systématiquement cette purge.
La préemption entre co-indivisaires : un risque de blocage de transaction
Les communes disposent aussi d'un droit de preemption meconnu
Dans certaines zones du plan d'amenagement, la commune peut exercer son droit de preemption sur une vente en cours, une regle moins connue que la preemption etatique mais tout aussi contraignante.
Dans les ventes de quotes-parts d'une indivision (succession, co-propriété volontaire), les autres co-indivisaires ont un droit de préemption légal sur la quote-part vendue. La procédure : le vendeur doit notifier sa vente aux autres co-indivisaires (prix, conditions) et leur laisser un délai pour exercer leur droit. Si l'un des co-indivisaires exerce ce droit, il acquiert la quote-part à la place de l'acheteur tiers initialement prévu — la vente est alors annulée pour ce dernier. Ce mécanisme protège les familles en indivision (pour éviter qu'un étranger s'immisce dans une succession) mais peut frustrer un acheteur de bonne foi qui avait déjà engagé des frais de dossier crédit. Vérifier avant toute offre si le bien est en indivision et identifier les co-indivisaires est une précaution élémentaire pour éviter cette désillusion.
Comment se protéger en tant qu'acheteur
En tant qu'acheteur d'un bien au Maroc, cinq actions concrètes pour se protéger contre les risques de préemption. 1) Demander au notaire de vérifier le plan d'aménagement et d'identifier toute zone d'utilité publique avant signature. 2) Vérifier si le titre foncier mentionne des servitudes ou réserves d'utilité publique. 3) S'assurer que le notaire effectue toutes les notifications communales requises avant l'acte définitif. 4) En cas de vente d'une quote-part d'indivision, vérifier que la procédure de notification aux co-indivisaires a bien été faite et que les délais légaux ont expiré. 5) Inclure dans la promesse de vente une clause résolutoire qui libère les deux parties sans pénalité en cas d'exercice d'un droit de préemption — vous évitez ainsi de perdre votre dépôt de garantie si la vente est bloquée par un tiers préempteur.
Le droit de préemption est l'un des risques légaux les moins visibles d'une transaction immobilière marocaine : il peut annuler une vente finalisée sur le papier. Un notaire diligent qui vérifie l'urbanisme et notifie les ayants droit est la protection la plus efficace.
