Hay Al Massar : le quartier planifié des années 2010-2020
Hay Al Massar ('le quartier de la piste' ou 'du parcours') est l'un des quartiers les mieux planifiés de la périphérie de Marrakech développés dans les années 2010. Contrairement aux quartiers spontanés, Hay Al Massar bénéficie d'une trame viaire structurée, de lots clairement cadastrés et d'un plan d'aménagement respecté par les constructeurs. Cette planification initiale facilite l'accès au crédit bancaire (les banques exigent un titre foncier propre et un bien régulièrement construit) et crée une copropriété plus saine. Les appartements dans Hay Al Massar se négocient entre 9 500 et 11 500 MAD/m², avec une prime pour les programmes récents (2018-2025) qui bénéficient de meilleures finitions et d'une infrastructure plus aboutie (ascenseurs, parkings). La demande locative provient principalement des travailleurs du secteur touristique et hôtelier marrakchi qui ne peuvent se loger dans les quartiers centraux trop chers.
Hay Azli et Hay Inara : l'auto-construction organisée
Hay Al Massar, le quartier planifie qui rassure les banques
La trame viaire structuree et les lots clairement cadastres de ce quartier des annees 2010 facilitent l'acces au credit bancaire, avec des appartements entre 9 500 et 11 500 MAD/m2 prises par les travailleurs du secteur touristique marrakchi.
Hay Azli ('le quartier de la solitude' ou 'de la retraite') et Hay Inara sont deux quartiers nés de l'initiative de ménages modestes qui ont auto-construit leurs logements sur des lots attribués ou achetés à bas prix en périphérie de Marrakech. Ce modèle d'auto-construction génère une hétérogénéité caractéristique : côte à côte, des maisons bien finies côtoient des constructions inachevées (R+2 sans toiture = attente de moyens pour continuer). Les prix s'étagent de 8 000 MAD/m² pour les biens les plus basiques à 11 000 MAD/m² pour les constructions récentes bien finies. La présence croissante de promoteurs professionnels dans ces quartiers — qui construisent des immeubles R+5 entre les maisons individuelles — améliore progressivement la qualité du tissu urbain et tire les prix vers le haut. Hay Inara bénéficie d'une situation légèrement meilleure que Hay Azli en termes d'accès aux transports et de proximité avec les zones d'emploi.
Les quartiers populaires de Marrakech sont la colonne vertébrale invisible de l'économie touristique mondiale de la ville.
Hay Azli et Hay Inara, l'auto-construction organisee des menages modestes
Nes de l'initiative de menages modestes qui ont auto-construit leurs logements sur plusieurs annees, ces deux quartiers offrent aujourd'hui les prix les plus accessibles de la peripherie marrakchie pour des familles a budget limite.
Stratégie d'investissement dans la périphérie populaire
Investir dans ces quartiers nécessite une stratégie adaptée à la réalité du marché. La stratégie 'rendement pur' : acquérir un appartement de 50-70 m² à 9 000 MAD/m², le louer 2 500-3 500 MAD/mois, et encaisser un rendement brut de 6,5 à 7,5 %. Cette stratégie fonctionne bien sur le long terme avec une bonne sélection des locataires et une gestion rigoureuse. La stratégie 'petit immeuble de rapport' : acquérir ou construire un immeuble R+4 de 6 à 8 appartements, louer l'ensemble à des familles locales. Cette stratégie requiert un budget de 2,5 à 4 millions MAD mais offre une mutualisation du risque locatif et un rendement global optimal. Dans les deux cas, il est fortement recommandé de travailler avec un agent local connaissant bien le tissu et les locataires potentiels. Menzil dispose d'une équipe dédiée aux marchés résidentiels populaires de Marrakech. Contactez-nous pour une présentation adaptée à votre budget.
