La médina sud : des quartiers qui résistent à la touristification
Tandis que le périmètre de Jemaa El Fna et le souk de Kennaria se sont transformés en espaces semi-commerciaux dominés par le tourisme, les quartiers de Bab Aylan, Bab Ghmat, Assouel et Ben Chegra ont préservé un caractère essentiellement résidentiel. On y entend les sons du quotidien marrakchi — les appels à la prière, les vélos qui zigzaguent, les conversations à voix haute depuis les fenêtres —, pas les discours des guides touristiques. Bab Aylan, l'une des portes les moins connues des touristes, donne sur un dédale de ruelles qui conduisent à des maisons à patios du XVIIe et XVIIIe siècle, encore habitées par des familles d'artisans et de commerçants locaux. Bab Ghmat ('la porte des Ghomara', tribu berbère) est une autre porte ancienne qui marque la limite sud-est de la médina historique.
Assouel et Ben Chegra : l'investissement de connaisseur
La medina sud, des quartiers loin de la touristification
Assouel, Bab Aylan et Bab Ghmat conservent un tissu residentiel populaire ou vivent encore majoritairement des Marrakchis, contrairement aux secteurs nord davantage investis par les riads touristiques.
Assouel ('le fondement') et Ben Chegra sont deux micro-quartiers de la médina qui concentrent quelques-unes des plus belles opportunités de réhabilitation actuelles. Les maisons y sont moins bien entretenues qu'autour de la Bahia ou de Riad Zitoun — beaucoup ont été subdivisées entre de nombreux ayants droit et n'ont pas bénéficié d'investissements d'entretien depuis des décennies. Mais derrière les façades délabrées se cachent souvent des demeures de 200 à 400 m² avec de beaux patios, de la céramique ancienne et des plafonds en cèdre sculpté. Ces biens, difficiles à trouver sans un réseau local dense, se négocient entre 1,2 et 2,5 millions MAD à rénover — soit 6 000 à 12 000 MAD/m² brut avant travaux. Avec 2 000 à 3 500 MAD/m² de réhabilitation, le bien peut se valoriser à 14 000-18 000 MAD/m², une plus-value de 50 à 100 %. C'est le modèle 'valeur cachée de médina' que les investisseurs avisés appliquent depuis les années 2000 dans les villes historiques marocaines.
Les plus belles affaires de la médina ne sont pas dans les vitrines — elles sont dans les derbs que peu de monde connaît.
Assouel et Ben Chegra, l'investissement de connaisseur
Les prix restent nettement inferieurs a ceux des quartiers touristiques de la medina, attirant des investisseurs avises qui misent sur la reconversion progressive de ces ruelles.
Procédures et précautions dans ces quartiers oubliés
L'achat dans ces micro-quartiers nécessite une expertise juridique et patrimoniale particulière. L'indivision est le principal obstacle : il n'est pas rare qu'une maison de 250 m² soit partagée entre 15 à 30 ayants droit à la suite de successions non réglées. Consolider la propriété intégrale requiert soit de racheter toutes les parts individuellement (processus long et coûteux), soit de lancer une procédure judiciaire de licitation (vente aux enchères forcée) — démarche légale mais chronophage (2 à 4 ans). Pour les acheteurs ayant la patience et les ressources pour gérer ce type de procédure, les gains sont substantiels. Pour les acheteurs qui préfèrent une transaction plus directe, Menzil identifie les rares biens en pleine propriété individuelle, plus rares mais plus simples à acquérir. Prenez rendez-vous avec notre équipe Marrakech pour une présentation des opportunités actuelles dans ces secteurs confidentiels.
