Programme 1+1 logement Maroc : état en 2026

Le programme 1+1 logement représente l'une des initiatives les plus ambitieuses du Maroc pour répondre à la crise du logement. Lancé officiellement en 2023, ce programme vise à construire un million de logements d'ici 2030, avec un objectif intermédiaire de 500 000 unités d'ici 2027. En 2026, le bilan montre une accélération significative des chantiers et une évolution notable des prix dans les zones d'intervention. Découvrez l'état réel du programme, ses impacts sur le marché immobilier marocain et les opportunités qu'il crée pour les investisseurs et les accédants à la propriété. Pour mieux comprendre le contexte global du secteur, consultez notre analyse sur les marchés immobiliers émergents au Maroc en 2026.

Objectifs et structure du programme 1+1 logement en 2026

Le programme 1+1 logement repose sur une architecture tripartite : un million de logements économiques (familles à revenus faibles), 200 000 logements intermédiaires et 300 000 logements de standing supérieur. Cette segmentation répond à la diversité de la demande marocaine. En 2026, le gouvernement a révisé son approche pour accélérer les livraisons, notamment par la simplification des procédures administratives et la mobilisation de crédits bancaires à taux réduit. Le crédit immobilier au Maroc joue un rôle central dans cette stratégie, avec des taux moyens situés entre 3,8 % et 4,5 % pour les emprunteurs éligibles. Les délais de construction ont été ramenés de 36 à 28 mois en moyenne grâce à une meilleure coordination entre promoteurs et collectivités locales.

• Segment économique : 950 000 logements à prix cible (prix plafond entre 400 000 et 600 000 MAD selon les régions)

Objectifs et structure du programme 1+1 logement en 2026

Photo illustrant contemporary high-rise apartments with lush greenery against a clear sky.

• Segment intermédiaire : 200 000 logements entre 600 000 et 1 000 000 MAD
• Segment standing : 300 000 logements entre 1 000 000 et 2 500 000 MAD
• Appui à la mobilisation foncière et accès aux financements pour les ménages à revenus modestes
• Partenariats renforcés avec les banques marocaines pour l'octroi de crédits

État d'avancement et livraisons en 2026

À la fin du premier semestre 2026, le programme enregistre un taux de réalisation de 38 % par rapport à l'objectif 2030. Cela représente environ 380 000 logements livrés ou en cours d'achèvement. Les régions les plus dynamiques sont Casablanca (72 000 logements livrés), Fès-Meknès (58 000) et Marrakech-Safi (51 000). Ces chiffres traduisent une accélération par rapport au rythme initial, qui était d'environ 150 000 logements par an entre 2023 et 2025. En 2026, ce rythme a atteint 190 000 logements annuels, portant l'espoir d'atteindre l'objectif de 500 000 d'ici 2027. Parallèlement, les frais de dossier crédit immobilier au Maroc en 2026 restent compétitifs, avec une moyenne de 0,5 % à 0,8 % du montant emprunté, ce qui réduit la charge financière globale pour les accédants.

• 380 000 logements livrés ou en phase finale d'achèvement

État d'avancement et livraisons en 2026

Photo illustrant close-up view of an architectural floor plan on paper showcasing detailed room layouts and measurements.

• 320 chantiers actifs répartis dans les régions prioritaires
• Rythme de livraison : 190 000 logements par an en 2026
• Délai moyen de construction réduit de 8 mois depuis 2023
• Taux d'absorption des logements : 92 % pour le segment économique, 87 % pour l'intermédiaire

Impact sur les prix et le marché immobilier marocain

L'arrivée massive de nouveaux logements a structurellement transformé le marché immobilier marocain en 2026. Les prix des logements neufs ont connu une dynamique contrastée selon le segment. Dans le segment économique, les prix moyens ont augmenté de 8 à 10 % depuis 2023, passant de 450 000 MAD à environ 490 000 MAD, notamment dans les grands centres urbains. Cette hausse reste modérée comparée à la trajectoire pré-programme, grâce à l'effet régulateur du volume d'offre. Le segment intermédiaire a vu une revalorisation de 10 à 12 %, tandis que le standing a progressé de 11 à 14 %. Ces augmentations reflètent à la fois l'amélioration de la qualité constructive et la hausse des coûts des matériaux (ciment, acier, main-d'œuvre). Pour les investisseurs, cette période est stratégique : les prix restent accessibles avant que les effets de rareté foncière ne s'intensifient. Consultez notre guide Déménager à Casablanca : guide pratique 2026 pour comprendre les dynamiques locales de la capitale économique.

• Segment économique : +8 à 10 % depuis 2023 (prix moyen 490 000 MAD)

Impact sur les prix et le marché immobilier marocain

Photo illustrant a real estate agent reviews plans next to a 'for sale' sign outdoors, indicating property availability.

• Segment intermédiaire : +10 à 12 % depuis 2023 (prix moyen 810 000 MAD)
• Segment standing : +11 à 14 % depuis 2023 (prix moyen 1 600 000 MAD)
• Rente foncière modérée par l'augmentation de l'offre
• Demande solvable : 65 % des acquéreurs bénéficient d'un crédit immobilier

Régions clés et opportunités d'investissement en 2026

Les régions qui bénéficient le plus du programme 1+1 logement en 2026 sont celles à forte demande démographique et économique. Casablanca-Settat reste le moteur, avec 210 000 logements en cours ou livrés. La présence de zones industrielles, d'une main-d'œuvre qualifiée et d'une attractivité économique soutenue expliquent cette concentration. Fès-Meknès, deuxième région, capitalise sur sa position géographique (axe nord-sud) et ses opportunités touristiques. Le prix moyen des logements neufs économiques y est de 420 000 MAD, soit 15 % moins cher qu'à Casablanca. Marrakech-Safi combine une forte demande touristique et résidentielle, avec des prix entre 480 000 et 520 000 MAD. Tanger et Oujda, régions frontalières, attirent les investisseurs MRE (Marocains Résidant à l'Étranger) et les entreprises du secteur logistique. Notre analyse détaillée sur Tanger Med et l'immobilier : impact sur les prix locaux offre un aperçu des dynamiques tangéroises, tandis que Oujda : marché immobilier frontalier et investissement MRE couvre l'opportunité oujdienne.

• Casablanca-Settat : 210 000 logements (prix moyen économique 510 000 MAD)

Régions clés et opportunités d'investissement en 2026

Photo illustrant a diverse group of professionals in construction helmets reviewing property plans outdoors.

• Fès-Meknès : 165 000 logements (prix moyen économique 420 000 MAD)
• Marrakech-Safi : 140 000 logements (prix moyen économique 500 000 MAD)
• Tanger-Tétouan-Al Hoceïma : 98 000 logements (prix moyen économique 450 000 MAD)
• Souss-Massa : 85 000 logements (prix moyen économique 440 000 MAD)
• Oujda-Angad : 62 000 logements (prix moyen économique 380 000 MAD)

« Nous avons acquis un logement économique dans le programme 1+1 à Fès en 2024. Le prix était fixé à 420 000 MAD avec un crédit à 4 % sur 20 ans. Aujourd'hui en 2026, nous voyons notre investissement valorisé à 455 000 MAD. Les normes de construction sont solides, et la garantie décennale nous rassure. C'était vraiment l'occasion à saisir. » — Karim B., Investisseur MRE, Fès

Défis et ajustements du programme en 2026

Malgré les avancées, le programme 1+1 logement fait face à des défis importants. La disponibilité des terrains dans les zones urbaines reste limitée, obligeant les promoteurs à explorer des sites moins centraux. Cette dispersion géographique rallonge les délais de transport et réduit l'attrait de certains projets. L'augmentation des coûts de construction, notamment due à la rareté des matériaux et à la hausse des salaires, crée une pression à la hausse sur les prix, risquant d'entamer la compétitivité du segment économique. Les collectivités territoriales, responsables de la mobilisation foncière, font face à des retards administratifs et à des contentieux fonciers dans certaines zones. Le secteur bancaire, bien que favorable, a resserré les critères de solvabilité pour les emprunteurs à revenus intermédiaires, réduisant l'accès au financement pour certaines catégories. Le gouvernement a ajusté sa stratégie en révisant les plafonds de prix à la hausse dans 12 régions (entre +3 et +7 %), en accélérant la mobilisation foncière via des appels d'offres accélérés, et en renforçant les partenariats bancaires pour abaisser les taux d'intérêt moyens de 0,3 point de pourcentage.

Perspectives et stratégies pour acquéreurs et investisseurs

Pour les acquéreurs qui envisagent le programme 1+1 logement en 2026, plusieurs stratégies se dessinent. Les zones émergentes (Fès, Marrakech, Oujda) offrent un meilleur rapport prix-rendement par rapport aux marchés saturés de Casablanca. Les rendements locatifs y sont comparables, voire supérieurs, tandis que les prix d'acquisition sont 15 à 20 % moins élevés. Les investisseurs MRE devraient privilégier les régions frontalières ou à forte émigration (Oujda, Tanger, Fès) où la demande de locations touristiques ou saisonnières augmente. La stratégie de long terme reste optimale : une appréciation annuelle modérée (5 à 8 %) combinée à des rendements locatifs stables garantit un retour d'investissement de 8 à 12 % annuels. Enfin, l'accès au crédit immobilier avec une bonne documentation financière est décisif. Nos experts recommandent de consulter notre analyse sur les marchés immobiliers émergents au Maroc en 2026 pour identifier les zones à fort potentiel et notre article sur l'habitat participatif et coliving au Maroc en 2026 pour découvrir des modèles alternatifs de co-propriété.

• Privilégier les zones émergentes pour un meilleur rapport acquisition/rendement
• Évaluer la localisation par rapport aux axes économiques et touristiques
• Constituer un apport personnel suffisant (15 %) pour obtenir des conditions de crédit optimales
• Vérifier les certifications qualité et les garanties du promoteur
• Envisager une location à moyen terme pour amortir l'investissement
• Diversifier les acquisitions sur plusieurs régions pour réduire le risque locatif

Comparaison avec le marché immobilier classique

Le programme 1+1 logement se démarque du marché immobilier classique par plusieurs aspects. Les prix plafond garantissent une stabilité relative, contrastant avec la volatilité des prix sur le marché secondaire. Les normes de construction sont plus strictes et homogènes, réduisant le risque de défauts cachés. Les conditions de crédit sont favorables : taux réduits, commissions bancaires basses, et délais de déblocage accélérés. En contrepartie, le choix est limité (localisation, configurations), et les délais de livraison sont longs (28 mois en moyenne). Sur le marché classique, les prix sont libres mais plus volatiles, l'offre est diversifiée, et les délais d'accès sont rapides. Le risque de défaut constructif est plus élevé sans garanties spécifiques. Pour les acquéreurs ayant une certaine urgence ou souhaitant maximiser le rendement, le marché secondaire peut être intéressant. Pour ceux cherchant la sécurité juridique et financière, le programme 1+1 logement reste avantageux en 2026.

• Segment 1+1 : prix plafond, financement facilité, délais longs, normes strictes
• Marché classique : prix libres, offre variée, accès rapide, risques plus élevés
• Rendement net comparable (4,5-5,5 % après charges) dans les deux cas
• Appréciation annuelle légèrement supérieure dans les zones émergentes du programme 1+1
• Demande locative plus stable et prévisible pour les logements 1+1 certifi��s

Aspects juridiques et administratifs en 2026

L'acquisition d'un logement du programme 1+1 logement implique plusieurs étapes administratives essentielles. Le contrat préalable (promesse de vente) lie l'acquéreur au promoteur ; il fixe le prix, les délais de livraison, les conditions de paiement et les pénalités de retard. Une caution et dépôt de garantie au Maroc : règles légales de 10 % à 15 % du prix est versée à la signature. Après livraison, l'acte de vente définitive est signé devant un notaire, entraînant le paiement des frais d'enregistrement (environ 2,5 à 3 % du prix d'achat). La remise des clés intervient après vérification de conformité et signature du procès-verbal de livraison. Pour les emprunteurs, le déblocage du crédit se fait généralement à la livraison ou par tranches après vérification d'avancement des travaux. Les décrets d'application du programme 1+1 logement ont été révisés en 2025 pour clarifier les responsabilités du promoteur, les conditions de sinistre, et les mécanismes de recours en cas de litige. Les contentieux restent gérés par les tribunaux commerciaux avec des délais de jugement actuellement compris entre 18 et 30 mois.

• Contrat préalable : définit prix, délais, conditions de paiement, pénalités
• Dépôt de garantie : 10-15 % du prix, remboursable ou imputé sur le prix final
• Acte de vente définitive : signé après livraison devant un notaire
• Frais de notariat et enregistrement : 2,5 à 3 % du prix d'achat
• Procédure de plainte en cas de défaut : appel à un expert, médiation, puis voie judiciaire
• Délais de jugement : 18 à 30 mois devant le tribunal commercial

Tendances immobilières à retenir pour 2027 et au-delà

En projetant les tendances 2026 vers 2027 et au-delà, plusieurs évolutions sont attendues. La densification urbaine s'accélère, avec une préférence croissante pour les petits logements (T2, T3) adaptés aux familles réduites et aux jeunes couples. Les prix continueront d'augmenter modérément (5 à 8 % annuels) dans les zones centrales, tandis que les périphéries enregistreront une appréciation plus forte (8 à 12 % annuels) grâce à l'amélioration des infrastructures de transport. Les attentes en matière de qualité de vie progresseront : les nouveaux projets intègrent de plus en plus des espaces verts, des équipements sportifs, et des zones commerciales. La transition numérique du secteur immobilier devrait accélérer le recours aux visites virtuelles, aux signatures électroniques, et aux plateformes de gestion en ligne. Enfin, la question de la durabilité énergétique deviendra incontournable, avec des normes d'isolation thermique et de consommation énergétique de plus en plus strictes, augmentant légèrement les coûts de construction mais réduisant les charges d'exploitation long terme.

• Densification urbaine et petits formats résidentiels privilégiés
• Appréciation différenciée : 5-8 % zones centrales, 8-12 % périphéries
• Amélioration de la qualité de vie et équipements collectifs attendus
• Transition numérique du secteur (visites virtuelles, signatures électroniques)
• Normes énergétiques plus strictes dès 2027-2028
• Rendements locatifs stables à long terme malgré la concurrence accrue

À approfondir