Construction neuve au Maroc : les programmes livrés en 2026

Le marché de la construction neuve au Maroc traverse une période d'activité soutenue. Après plusieurs années marquées par des retards de chantier liés aux perturbations des chaînes d'approvisionnement en matériaux, l'année 2026 s'annonce comme un exercice de rattrapage significatif. Des centaines de programmes résidentiels, de la villa haut standing au logement social éligible aux aides de l'État, sont attendus en livraison dans les principales agglomérations du Royaume. Pour les acheteurs, les investisseurs et les MRE souhaitant acquérir un bien dans le neuf, comprendre ce que représente concrètement ce millésime immobilier est indispensable avant de s'engager.

Les grandes villes à surveiller pour les livraisons 2026

Casablanca reste le premier marché de la construction neuve au Maroc avec un volume de livraisons attendu supérieur à 28 000 unités en 2026. Les quartiers de Bouskoura, Oulad Taleb et la périphérie Est de la métropole concentrent la majorité des opérations en cours de finalisation. Les prix à la livraison dans ces zones oscillent entre 8 500 MAD et 14 000 MAD le m² selon la classe du bien et le promoteur. À Anfa et dans les secteurs premium, certaines résidences haut standing affichent des tarifs supérieurs à 22 000 MAD/m².

Rabat-Salé-Kénitra constitue le deuxième pôle national avec environ 18 000 unités attendues. La capitale administrative voit se finaliser plusieurs ensembles résidentiels dans les secteurs de Hay Riad Extension, Témara Bord de Mer et le nouveau pôle urbain de Kénitra Sud. Les prix à Rabat intra-muros évoluent entre 12 000 et 18 500 MAD/m² pour un appartement neuf standard, tandis que les villes secondaires de l'axe comme Tifelt ou Sidi Yahia affichent des niveaux plus accessibles, entre 5 500 et 7 500 MAD/m².

Marrakech attire une attention particulière en 2026, portée par la demande touristique et les investisseurs étrangers. Les livraisons attendues concernent surtout des résidences fermées en périphérie de la ville ocre, notamment dans les zones de la Route de Fès, Amelkis et Agdal Extension. Les prix démarrent à 9 500 MAD/m² pour le résidentiel intermédiaire et atteignent 28 000 MAD/m² pour les villas et riads réhabilités intégrés dans des ensembles sécurisés. Tanger complète ce tableau avec des livraisons concentrées autour du projet Grand Tanger et du littoral Atlantique, à des prix moyens de 10 000 à 16 000 MAD/m².

• Casablanca : 28 000+ unités, prix moyen entre 8 500 et 22 000 MAD/m²
• Rabat-Salé-Kénitra : 18 000 unités, prix entre 5 500 et 18 500 MAD/m²
• Marrakech : forte demande étrangère, prix entre 9 500 et 28 000 MAD/m²
• Tanger : dynamique soutenue par le port et les zones franches, 10 000 à 16 000 MAD/m²
• Agadir et Fès : marchés secondaires en développement, prix entre 6 000 et 10 500 MAD/m²

Les segments de marché portés par les livraisons 2026

L'offre neuve en 2026 se répartit sur plusieurs segments dont les dynamiques diffèrent notablement. Le logement social subventionné, dont le seuil de prix de vente est plafonné à 250 000 MAD par unité pour les ménages éligibles, représente encore environ 22 % des livraisons nationales. Ces opérations sont principalement portées par des promoteurs agréés dans le cadre des conventions État-Promoteurs, avec des délais de livraison souvent compris entre 24 et 36 mois à partir de la date de signature de la promesse de vente.

Le segment intermédiaire, compris entre 300 000 et 800 000 MAD, capte quant à lui la part la plus large du volume livré, soit environ 45 % des opérations. Ce sont principalement des appartements de deux à trois chambres dans des résidences fermées avec gardiennage, parking souterrain et parfois piscine commune. La qualité de finition a sensiblement progressé, sous l'effet de la concurrence accrue entre promoteurs et des exigences croissantes des acheteurs primo-accédants. Enfin, le haut de gamme et le très haut de gamme représentent environ 18 % des livraisons mais concentrent une part disproportionnée de la valeur totale transactée.

Ce que les acheteurs doivent savoir avant de signer en 2026

Acheter dans un programme neuf en cours de livraison ou récemment livré présente des avantages réels mais aussi des risques que tout acquéreur doit anticiper. Sur le plan fiscal, le neuf bénéficie d'une TVA à 20 % applicable sur les ventes réalisées entre particulier et promoteur assujetti, mais certains logements sociaux sont exonérés ou soumis à des taux réduits selon les conditions d'éligibilité du ménage. Les droits d'enregistrement sont également différents de ceux appliqués à l'ancien.

Le recours à la Vente en l'État Futur d'Achèvement, plus connue sous l'acronyme VEFA, reste le mode de commercialisation dominant pour les programmes neufs. Il implique un calendrier de versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux : typiquement 10 % à la signature du compromis, 20 % à l'achèvement du gros oeuvre, 30 % à la mise hors d'eau, 30 % à la livraison et 10 % à la remise des clés. L'article "VEFA au Maroc 2026 : risques et opportunités pour investir dans le neuf" disponible sur Menzil détaille les précautions à prendre à chaque stade de ce processus.

Les délais de livraison constituent un point de vigilance central. Sur les programmes commercialisés en 2023 et 2024 avec une livraison promise en 2026, environ 30 % présentent un retard de trois à neuf mois selon les données disponibles auprès des professionnels du secteur. Ces retards sont souvent liés à des tensions persistantes sur les prix du ciment, de l'acier et de la main-d'oeuvre qualifiée. Il est donc impératif d'intégrer une marge de tolérance dans son plan de financement et ses obligations locatives en cours.

Promoteurs, qualité de construction et garanties légales

Le paysage des promoteurs immobiliers actifs sur les livraisons 2026 est dominé par une dizaine de groupes structurés, dont plusieurs sont cotés ou adossés à des institutionnels. Parmi les opérateurs les plus présents sur les chantiers à finaliser figurent des noms tels qu'Alliances Darna, Addoha, Douja Promotion et plusieurs acteurs régionaux de taille intermédiaire. La qualité de construction reste hétérogène selon les promoteurs et les gammes. Les acheteurs avisés systématisent désormais le recours à un expert indépendant pour la réception technique du bien, une pratique encore peu répandue au Maroc mais en progression.

Sur le plan des garanties légales, la loi marocaine prévoit une garantie décennale obligatoire couvrant les défauts de construction affectant la solidité de l'ouvrage. La garantie biennale couvre quant à elle les équipements dissociables pendant deux ans à compter de la réception. Ces garanties sont systématiquement mentionnées dans l'acte authentique de vente. Leur mise en oeuvre reste toutefois un parcours parfois complexe lorsque le promoteur est une structure de faible capitalisation. C'est pourquoi la solvabilité et le track record du promoteur doivent être étudiés avec soin avant tout engagement.

Pour les MRE souhaitant acquérir dans un programme neuf depuis l'étranger, des règles spécifiques encadrent le rapatriement de fonds et la domiciliation bancaire. L'article "Crédit immobilier MRE : conditions, taux et banques en 2026" publié sur Menzil présente les conditions bancaires actuelles et les établissements les mieux positionnés pour accompagner ce profil d'acquéreurs. Il est par ailleurs recommandé de formaliser la procuration donnée à un mandataire sur le sol marocain via un acte notarié pour sécuriser les démarches à distance.

Les chantiers de Casablanca en phase finale

Les secteurs de Bouskoura et de l'Est casablancais concentrent une part significative des livraisons résidentielles attendues en 2026, avec des résidences fermées combinant appartements et commerces de proximité.

Stratégies d'investissement dans le neuf en 2026

Investir dans un programme neuf livré en 2026 peut offrir un rendement locatif brut compris entre 4,5 % et 6,8 % selon la ville et la taille du bien. Les studios et deux-pièces situés à proximité des pôles universitaires ou des zones d'activités économiques présentent les meilleurs ratios rendement-risque. À Casablanca, un appartement neuf de 65 m² acquis à 910 000 MAD dans le secteur de Sidi Maarouf peut générer un loyer mensuel de 5 500 à 6 500 MAD, soit un rendement brut annuel d'environ 7,2 % dans les conditions actuelles du marché.

La revente d'un bien neuf dans les premières années présente en revanche une contrainte fiscale non négligeable. La taxe sur les profits immobiliers (TPI) s'applique sur la plus-value réalisée à un taux pouvant atteindre 20 % si la vente intervient avant six ans de détention. Au-delà de cette durée, des abattements progressifs réduisent sensiblement l'assiette taxable. La stratégie de détention longue est donc généralement plus rentable pour les investisseurs dans le neuf, à moins que la revente rapide ne corresponde à une opportunité de marché exceptionnelle.

1. Analyser le track record du promoteur : nombre de programmes livrés, délais constatés, qualité des finitions
2. Vérifier la situation juridique du terrain : titre foncier apuré, permis de construire en cours de validité
3. Comparer les conditions de financement : taux fixe, taux variable, différé partiel ou total
4. Étudier la liquidité du marché local pour anticiper les conditions de revente ou de mise en location
5. Prévoir une marge de sécurité de 10 à 15 % sur le budget total pour couvrir frais annexes et retards éventuels

Nous avons signé en VEFA en mars 2024 pour une livraison annoncée en février 2026. Finalement reçu les clés en mai 2026 avec trois mois de retard. Le bien correspondait aux plans, la finition était correcte. Ce qui nous a aidé, c'est d'avoir négocié un différé d'amortissement partiel de 18 mois avec notre banque. Sans ça, la période de double charge, loyer et mensualité, aurait été très difficile à absorber. - Karim B., acquéreur à Rabat, résidence livrée mai 2026

Les tendances architecturales et environnementales des programmes 2026

Les programmes livrés en 2026 reflètent une évolution notable des standards architecturaux et des attentes des acquéreurs marocains. La demande pour des logements mieux isolés thermiquement et acoustiquement s'est traduite par une adoption croissante des normes de l'efficacité énergétique, portée par la réglementation thermique du bâtiment (RTB) mise à jour en 2022. On observe ainsi une proportion croissante de bâtiments équipés de chauffe-eau solaires obligatoires, de menuiseries à double vitrage et de systèmes de récupération des eaux grises dans les résidences haut de gamme.

Les espaces extérieurs et les surfaces habitables font également l'objet d'une revalorisation. Après la période post-pandémique, la demande pour des logements avec terrasse, jardin privatif ou loggia reste structurellement plus élevée qu'avant 2020. Les promoteurs ont ajusté leurs plans en conséquence, avec des ratios surface extérieure sur surface intérieure plus généreux. Cette tendance est particulièrement visible dans les villes touristiques et dans les programmes destinés aux MRE ou aux retraités européens souhaitant s'installer au Maroc.