Immobilier marocain 2026 : ce que prévoient les grandes banques

En 2026, le marché immobilier marocain entre dans une phase de recomposition que les grandes institutions financières du Royaume observent avec attention. Attijariwafa Bank, le Groupe Banque Populaire, CIH Bank et BMCE Bank of Africa ont chacun publié ou communiqué leurs analyses sectorielles au cours du premier semestre. Leurs conclusions convergent sur plusieurs points : une demande résidentielle structurellement solide, des prix qui résistent à la pression inflationniste, et un accès au crédit qui se normalise après deux années de taux élevés. Cet article synthétise ces signaux pour vous permettre de prendre des décisions d'achat ou d'investissement éclairées.

Les taux de crédit immobilier en 2026 : stabilisation après la correction

Après le cycle de resserrement monétaire engagé en 2023, les établissements bancaires marocains affichent en 2026 des taux de crédit immobilier compris entre 4,20 % et 5,10 % sur des durées de 20 à 25 ans, selon le profil de l'emprunteur et la nature du bien financé. CIH Bank, spécialiste historique du financement habitat, propose des offres à partir de 4,25 % pour les primo-accédants éligibles au programme Daam Sakane, tandis qu'Attijariwafa Bank positionne sa gamme entre 4,50 % et 4,90 % pour les profils salariés domiciliés. Le Groupe Banque Populaire, fort de sa base clientèle de Marocains Résidant à l'Étranger, maintient des conditions préférentielles pour les MRE avec des taux négociés autour de 4,35 % sous conditions d'apport. Il est essentiel de comprendre la notion de taux d'usure pour ne pas se faire surprendre par des offres qui semblent attractives mais cachent des frais annexes significatifs : notre guide sur le **taux d'usure au Maroc** (https://menzil.ma/guides/financement2/taux-usure-maroc-ce-que-vous-devez-savoir) détaille précisément ce plafond légal et ses implications concrètes.

La durée moyenne des crédits accordés s'établit désormais à 22 ans, contre 19 ans en 2021, reflet direct de la hausse des prix et de la nécessité d'étaler l'effort de remboursement. Le taux d'endettement maximal toléré reste fixé à 45 % des revenus nets mensuels pour la quasi-totalité des établissements, avec des marges de flexibilité accordées au cas par cas aux cadres supérieurs et aux professions libérales bien établies.

• Taux fixe moyen du marché : 4,50 % sur 20 ans (profil salarié, apport de 20 %)
• Taux variable capé : 4,20 % en entrée, plafonné à +1,5 point sur la durée
• Apport personnel médian exigé : 15 % à 25 % selon la banque et le segment
• Durée maximale accordée : 25 ans pour les moins de 45 ans, 20 ans pour les 45-55 ans
• Assurance décès-invalidité : entre 0,18 % et 0,35 % du capital emprunté par an
• Frais de dossier : entre 3 000 et 6 000 MAD selon l'établissement

Prix de l'immobilier en 2026 : ce que les banques voient dans leurs portefeuilles

Les expertises immobilières réalisées par les banques dans le cadre des dossiers de crédit constituent un baromètre précieux, souvent plus fiable que les prix affichés en annonce. Sur la base de ces données internes, la tendance est claire : les prix résistent, voire progressent modérément dans les marchés tendus, alors qu'une légère correction s'observe sur les segments intermédiaires des villes secondaires.

A Casablanca, les appartements dans les quartiers de Maarif, Racine et Gauthier s'expertisent entre 18 000 et 28 000 MAD par mètre carré, tandis que le secteur de Sidi Maarouf, en pleine structuration résidentielle et tertiaire, voit ses valorisations progresser de 7 % à 9 % sur douze mois, portées par l'afflux de projets mixtes. A Rabat, Hay Riad confirme son statut de valeur refuge avec des expertises bancaires situées entre 16 000 et 22 000 MAD par mètre carré pour le neuf, et entre 13 000 et 18 000 MAD pour l'ancien bien entretenu. Marrakech maintient une dynamique portée par la demande internationale et le tourisme résidentiel, avec des expertises atteignant 30 000 à 45 000 MAD par mètre carré dans les adresses premium de la Palmeraie et des quartiers Guéliz-Hivernage.

Casablanca, premier marché immobilier du Maroc

La métropole économique concentre plus de 35 % des crédits immobiliers distribués au niveau national, selon les données consolidées de Bank Al-Maghrib pour l'exercice 2025.

Les banques signalent également un phénomène notable sur le segment du logement économique et intermédiaire : les délais d'expertise se sont allongés de 30 % en moyenne depuis 2024, en raison de la complexité croissante des montages (VEFA, copropriétés mixtes, logements sociaux partiellement financés). Ce rallongement, qui peut désormais atteindre 15 à 21 jours ouvrés dans les grandes agglomérations, doit être anticipé dans tout projet d'achat sur plan.

Profil des emprunteurs en 2026 : des acquéreurs plus prudents, mieux informés

Les directions des risques des grandes banques marocaines dressent un portrait-robot de l'emprunteur 2026 sensiblement différent de celui d'il y a cinq ans. L'apport personnel moyen a progressé : il s'établit désormais à 22 % du prix d'achat, contre 14 % en 2020. Cette tendance traduit à la fois une plus grande capacité d'épargne préalable et une sélectivité accrue des établissements prêteurs, qui privilégient les dossiers solides dans un contexte de légère remontée du taux de créances en souffrance sur les crédits habitat, passé de 7,1 % à 8,3 % entre 2023 et 2025.

L'âge moyen du primo-accédant marocain s'établit à 36 ans en 2026, contre 33 ans en 2018. Ce recul reflète la difficulté croissante d'accéder à la propriété sans dispositif d'aide publique. Les programmes comme **Daam Sakane 2026** restent déterminants pour cette tranche d'âge, en permettant de bénéficier de plafonds de prix et de taux bonifiés qui rendent l'accession possible sans apport massif. Par ailleurs, la part des achats à but locatif dans les dossiers de crédit représente désormais 28 % du volume total accordé, un niveau stable par rapport à 2024 mais en hausse par rapport aux 19 % observés en 2020.

Les MRE constituent toujours un pilier du marché résidentiel marocain. Le Groupe Banque Populaire estime que cette clientèle représente environ 18 % des crédits habitat accordés au niveau national, avec une concentration marquée sur les segments intermédiaire et haut de gamme à Casablanca, Rabat et Marrakech. La digitalisation des parcours de souscription, avec des dossiers désormais instruits à 60 % en ligne pour cette clientèle, a significativement réduit les délais d'accord de principe, passés de 8 à 4 jours ouvrés en moyenne.

Risques et opportunités identifiés par les analystes bancaires

Au-delà des chiffres conjoncturels, les services de recherche économique des grandes banques identifient plusieurs dynamiques structurelles susceptibles de remodeler le marché à moyen terme. La Coupe du Monde 2030, co-organisée par le Maroc, l'Espagne et le Portugal, constitue un catalyseur d'investissement dont les effets se font déjà sentir sur certains marchés, notamment Casablanca, Rabat et Marrakech, où les projets hôteliers et résidentiels premium se multiplient. Attijariwafa Bank Research estime que les prix dans les zones directement impactées par les infrastructures du Mondial pourraient progresser de 12 % à 18 % d'ici fin 2029 dans un scénario central.

Parallèlement, plusieurs risques sont clairement identifiés. La pression foncière dans les grandes villes, combinée aux délais administratifs d'obtention du permis de construire et des autorisations de lotissement, freine la mise sur le marché de nouveaux programmes et entretient une tension sur les prix. La question du permis d'habiter est également pointée comme un facteur de risque opérationnel pour les acquéreurs de biens neufs : des retards dans son obtention peuvent bloquer la remise des clés pendant plusieurs mois, avec des conséquences financières directes sur le crédit-relais et les loyers intermédiaires.

Sur le plan macroéconomique, les banques surveillent de près l'évolution de l'inflation importée, notamment via les coûts des matériaux de construction (acier, ciment, bois). Une reprise de l'inflation au-delà de 4 % forcerait Bank Al-Maghrib à réviser sa politique monétaire accommodante, avec des répercussions directes sur les taux de crédit. Le scénario central des grandes banques table sur une inflation contenue entre 2,5 % et 3,5 % en 2026, compatible avec le maintien des taux actuels.

• Opportunité : effet Mondial 2030 sur les zones d'infrastructure à Casablanca, Rabat, Marrakech
• Opportunité : digitalisation des parcours bancaires réduisant les délais d'accord
• Opportunité : développement du segment locatif géré (résidences services, coliving)
• Risque : tensions foncières dans les grandes agglomérations limitant l'offre neuve
• Risque : hausse potentielle des taux si l'inflation dépasse 4 % en 2026-2027
• Risque : allongement des délais administratifs (permis, expertises, mainlevées)

Le marché immobilier marocain présente en 2026 une résilience que nous n'anticipions pas aussi marquée il y a dix-huit mois. La demande de logement reste structurellement sous-satisfaite, et c'est ce déséquilibre fondamental qui soutient les prix malgré le contexte de taux plus élevés qu'en 2020. Notre scénario de base est celui d'une progression des prix de 4 % à 6 % en nominal sur l'ensemble de l'exercice 2026, avec des disparités fortes selon les villes et les segments. — Extrait d'une note de conjoncture d'un grand établissement bancaire marocain, mars 2026.

À approfondir sur Menzil

• Banque Populaire crédit immobilier 2026 : offres et taux → https://menzil.ma/guides/financement2/banque-populaire-credit-immobilier-2026-offres-taux
• Taux d'usure au Maroc : ce que vous devez savoir → https://menzil.ma/guides/financement2/taux-usure-maroc-ce-que-vous-devez-savoir
• Daam Sakane 2026 : conditions, plafonds et démarches complètes → https://menzil.ma/guides/neuf/daam-sakane-2026-conditions-plafonds-demarches-completes
• Inflation et immobilier au Maroc : qui gagne et qui perd ? → https://menzil.ma/guides/actualites/inflation-immobilier-maroc-qui-gagne-qui-perd