Prix immobilier Maroc 2026 : quartier par quartier

Le marché immobilier marocain aborde 2026 dans un contexte de recomposition progressive. Après deux années de correction modérée des volumes de transactions, les prix au mètre carré se stabilisent dans les grandes métropoles tout en enregistrant des hausses ciblées dans certains quartiers portés par des projets d'infrastructure ou une demande locative soutenue. Casablanca reste la locomotive du marché, mais Tanger et Rabat s'affirment comme des alternatives sérieuses pour les investisseurs en quête de rendement. Cet article dresse un panorama chiffré, quartier par quartier, des prix pratiqués en 2026 et des dynamiques à suivre pour acheter, vendre ou investir dans les meilleures conditions.

Casablanca : des écarts de prix qui se creusent entre quartiers

Casablanca concentre près de 40 % des transactions immobilières nationales. En 2026, la ville confirme une segmentation nette entre ses quartiers premium, ses zones intermédiaires en développement et ses secteurs périphériques accessibles. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s'établit à 14 200 MAD sur l'ensemble de la ville, contre 13 600 MAD en 2024, soit une progression de 4,4 % en deux ans. Cette hausse masque des réalités très contrastées.

Quartiers premium : Anfa, Racine, Gauthier

Les quartiers résidentiels historiques de la métropole maintiennent leur attractivité auprès d'une clientèle aisée et des Marocains résidant à l'étranger. A Anfa, le prix moyen au m2 dépasse 22 000 MAD pour un appartement neuf en résidence sécurisée, avec des pointes jusqu'à 28 000 MAD pour les penthouses en front de corniche. Le quartier Racine affiche des prix compris entre 18 000 et 24 000 MAD/m2, portés par la rareté du foncier et la qualité des prestations. Gauthier, plus dense, oscille entre 16 000 et 20 000 MAD/m2 selon la rue et le standing de l'immeuble. Pour les investisseurs souhaitant analyser le rendement réel de ces quartiers, l'article "Rendement locatif Casablanca 2026 : comparatif par quartier" publié sur Menzil offre une grille de lecture chiffrée indispensable.

Quartiers intermédiaires : Maarif, Val Fleuri, Bourgogne

Ces quartiers captent une demande mixte entre primo-accédants, familles et investisseurs locatifs. Le Maarif affiche un prix moyen de 13 500 MAD/m2 pour l'ancien et 15 800 MAD/m2 pour le neuf. Val Fleuri, en cours de densification, propose des biens entre 12 000 et 14 500 MAD/m2, avec une demande locative portée par la proximité des axes commerciaux. Bourgogne, en légère tension, voit ses prix progresser de 3 % sur douze mois pour atteindre une moyenne de 14 200 MAD/m2.

Nouvelles zones d'expansion : Bouskoura, Dar Bouazza, Zenata

La périphérie casablancaise poursuit sa montée en puissance. Bouskoura Golf City affiche des prix entre 9 500 et 13 000 MAD/m2 selon la résidence et la superficie du lot. Dar Bouazza, prisée pour ses villas et ses maisons avec jardin, varie entre 8 000 MAD/m2 pour les terrains constructibles et 11 500 MAD/m2 pour les biens livrés. Zenata, structurée autour du Parc Éco-Cité, propose des appartements neufs à partir de 8 200 MAD/m2, un positionnement qui attire les jeunes actifs et les investisseurs en quête de plus-value à moyen terme. L'article "Investissement locatif à Casablanca : les quartiers les plus rentables en 2026" détaille les taux de rendement brut observés dans ces zones en croissance.

• Anfa / Racine : 18 000 - 28 000 MAD/m2
• Maarif / Val Fleuri : 12 000 - 15 800 MAD/m2
• Bouskoura / Zenata : 8 200 - 13 000 MAD/m2
• Dar Bouazza (villas) : 8 000 - 11 500 MAD/m2
• Moyenne ville (appartement) : 14 200 MAD/m2

Rabat-Salé : la capitale consolide son statut de marché stable

Rabat bénéficie d'une demande structurellement soutenue portée par les fonctionnaires, les cadres des organisations internationales et une clientèle diplomatique exigeante. Le marché est moins spéculatif que Casablanca, ce qui lui confère une stabilité appréciée des acheteurs en résidence principale. En 2026, le prix moyen au m2 s'établit à 12 800 MAD sur l'ensemble de l'agglomération, avec des variations importantes selon les secteurs.

Agdal, Hassan et Hay Riad : le coeur résidentiel de la capitale

Agdal reste le quartier le plus coté de Rabat, avec des prix moyens entre 15 000 et 19 000 MAD/m2 pour les appartements neufs en résidence sécurisée. Hassan, plus central, affiche entre 13 500 et 16 000 MAD/m2. Hay Riad, quartier résidentiel planifié au sud de la capitale, oscille entre 12 000 et 15 500 MAD/m2, avec une demande locative soutenue par la présence de nombreuses ambassades et sièges d'entreprises. Les délais de vente dans ces quartiers sont compris entre 45 et 75 jours en moyenne, signe d'un marché liquide.

Salé et Témara : des alternatives accessibles en progression

Salé enregistre une hausse notable de la demande, portée par l'amélioration des liaisons avec Rabat via le tramway et le développement de nouvelles résidences dans le secteur de Sala Al Jadida. Les prix varient entre 7 500 et 10 500 MAD/m2, soit 25 à 40 % moins cher que les quartiers comparables de Rabat. Témara, plus périphérique, propose des appartements entre 6 800 et 9 000 MAD/m2, avec une offre neuve en forte croissance dans les lotissements du bord de mer.

Marrakech : entre tourisme résidentiel et correction progressive

Marrakech occupe une place singulière dans le paysage immobilier marocain. La ville est tirée par une clientèle internationale et une demande de résidences secondaires qui maintient les prix à un niveau élevé dans certaines zones, tout en connaissant une légère correction dans les secteurs qui avaient été surinflés entre 2021 et 2023. En 2026, le marché retrouve un équilibre plus sain avec des prix moyens de 11 400 MAD/m2 pour les appartements et de 9 200 MAD/m2 pour les villas en périphérie.

Hivernage, Guéliz et Palmeraie : le triangle premium

L'Hivernage, quartier résidentiel haut de gamme en centre-ville, affiche des prix entre 16 000 et 22 000 MAD/m2 pour des appartements dans des résidences avec services. Guéliz, quartier moderne et commerçant, propose des biens entre 12 000 et 16 500 MAD/m2. La Palmeraie, prisée pour ses villas luxueuses et ses riads contemporains, reste le segment le plus premium avec des propriétés s'échangeant entre 18 000 et 35 000 MAD/m2, voire au-delà pour les propriétés exceptionnelles avec piscine et jardin paysager. Les riads en médina représentent un marché à part, avec des prix entre 8 000 et 20 000 MAD/m2 selon l'état, la surface et la proximité des axes touristiques.

M'hamid et Targa : l'immobilier accessible de la cité ocre

Ces quartiers périphériques en développement accueillent une population locale croissante et une demande de logements économiques. Les prix varient entre 6 500 et 9 000 MAD/m2 pour des appartements neufs livrés. Les délais de commercialisation sont plus longs, de l'ordre de 90 à 130 jours, reflet d'un marché moins tendu. Le rendement locatif brut y est estimé entre 5 et 6,5 % pour les petites surfaces.

Tanger et Agadir : deux marchés aux profils distincts

Tanger confirme en 2026 son positionnement comme marché à forte dynamique, porté par les investissements industriels, le développement du port Tanger Med et une attractivité croissante auprès des MRE. La ville enregistre l'une des hausses de prix les plus marquées du pays sur deux ans, avec une progression moyenne de 7,2 %. Le prix moyen au m2 atteint 10 800 MAD, avec des pointes à 15 000 MAD dans les quartiers premium du littoral. Les quartiers de Malabata et Californie, en front de mer, affichent les prix les plus élevés. Le Centre-Ville et Iberia proposent des biens entre 9 000 et 12 000 MAD/m2, très recherchés pour la location saisonnière. Pour les Marocains résidant à l'étranger souhaitant investir à Tanger sans être sur place, l'article "Acheter au Maroc sans y habiter : guide MRE 2026" présente les démarches administratives et les dispositifs de gestion à distance disponibles en 2026.

Agadir se distingue par un marché orienté vers la résidence secondaire et le tourisme résidentiel. Les prix moyens s'établissent à 9 600 MAD/m2 pour les appartements, avec des écarts importants entre la zone balnéaire de la baie (12 000 à 16 000 MAD/m2) et les quartiers résidentiels intérieurs comme Hay Mohammadi ou Talborjt (6 500 à 8 500 MAD/m2). La reconstruction de la ville après le séisme de 1960 lui confère un parc immobilier relativement récent, avec une offre neuve abondante qui maintient les prix dans une fourchette raisonnable.

Le boulevard Mohammed VI de Tanger, nouveau symbole de la dynamique immobilière du nord

Tanger enregistre en 2026 la plus forte progression des prix parmi les grandes villes marocaines, portée par ses infrastructures portuaires et industrielles de rang international.

Les facteurs qui font bouger les prix en 2026

Plusieurs éléments structurels expliquent les dynamiques de prix observées cette année. La baisse progressive des taux d'intérêt par Bank Al-Maghrib depuis le second semestre 2024 a redonné un accès au crédit immobilier à une partie des ménages qui s'en trouvaient exclus. Les taux pratiqués par les banques commerciales oscillent entre 4,5 % et 5,8 % en avril 2026, contre 6,2 % à leur pic de 2023. Cette détente soutient la demande sur le segment résidence principale.

Du côté de l'offre, la lenteur des mises en chantier dans les zones tendues crée des tensions sur certains segments, notamment les petites surfaces (studios et T2) en centre-ville des grandes métropoles. La demande locative reste structurellement forte, portée par l'urbanisation continue et l'afflux de travailleurs dans les zones industrielles du nord et de l'axe Casablanca-Rabat. Les programmes de logements sociaux subventionnés continuent d'absorber une partie de la demande en entrée de gamme, avec des prix plafonnés à 250 000 MAD TTC pour les unités éligibles.

• Taux de crédit immobilier : 4,5 % à 5,8 % en avril 2026
• Logement social : prix plafond à 250 000 MAD TTC
• Délai moyen de vente national : 68 jours (contre 82 jours en 2024)
• Progression des prix Tanger sur 24 mois : +7,2 %
• Rendement locatif brut moyen national : 5,2 % à 7,1 %
• Part des MRE dans les transactions : estimée à 22 % en 2026

Nous avons finalement acheté à Val Fleuri après six mois de recherche. Le marché s'est clairement assaini par rapport à 2022 : les vendeurs sont plus réalistes, les délais de négociation plus courts. Nous avons obtenu 8 % de remise sur le prix affiché en présentant une offre ferme avec financement déjà accordé. Menzil nous a aidés à structurer notre démarche depuis le début.