Béni Mellal : la ville des orangers se modernise
Béni Mellal est connue dans tout le Maroc pour ses orangeraies, ses sources d'eau et son air frais en toile de fond de l'Atlas. Mais la ville a beaucoup changé en 20 ans : de bourg agricole régional, elle est devenue une métropole de 600 000 habitants avec une université de 40 000 étudiants, un CHU régional, un pôle d'activités commerciales et industrielles et, depuis 2024, une connexion autoroutière directe avec Casablanca (A7, inaugurée en 2024). Ces transformations ont mécaniquement soutenu le marché immobilier, même si les prix restent parmi les plus accessibles des grandes villes marocaines : 8 600 MAD/m² en centre-ville en 2026, avec une hausse de 14 % sur trois ans. Pour situer ce niveau dans le contexte national, voir notre analyse des prix immobiliers au Maroc. Voir aussi notre article de contexte sur Béni Mellal pour la vue d'ensemble.
L'autoroute A7 : le game changer de Béni Mellal
De bourg agricole a metropole de 600 000 habitants en vingt ans
Universite de 40 000 etudiants, CHU regional et pole d'activites commerciales et industrielles ont transforme Beni Mellal, longtemps connue seulement pour ses orangeraies et ses sources d'eau.
8 600 MAD/m2 en centre-ville, une hausse de 14% sur trois ans
Malgre cette progression, les prix restent parmi les plus accessibles des grandes villes marocaines, un decalage qui attire une attention croissante des investisseurs regionaux.
L'inauguration de l'autoroute A7 Casablanca-Béni Mellal en 2024 est l'événement immobilier le plus important de la décennie pour la ville. En ramenant Casablanca à 2h30 (contre 4h sur l'ancienne N8) et Marrakech à 1h30 (contre 2h30), cette autoroute transforme Béni Mellal en destination accessible pour les Casablancais qui cherchent un week-end en montagne, une résidence secondaire à prix raisonnable ou un investissement locatif rentable. Depuis l'inauguration de l'A7, les prix dans le centre-ville de Béni Mellal ont progressé de +8 % en un an — un choc de valorisation directement attribuable à l'effet infrastructures que les économistes immobiliers reconnaissent systématiquement après la mise en service d'une nouvelle autoroute. La pression des acheteurs casablancais sur le marché local est désormais palpable, notamment sur le segment des appartements de 70-100 m² avec terrasse ou vue sur l'Atlas. L'investissement locatif dans les villes secondaires marocaines devient pertinent avec la compression des temps de trajet autoroutiers.
Le marché estudiantin : moteur invisible mais puissant
L'autoroute A7, evenement immobilier majeur de la decennie pour la ville
Inauguree en 2024, elle ramene Casablanca a 2h30 contre 4h auparavant et Marrakech a 1h30, ouvrant Beni Mellal a une nouvelle clientele d'acheteurs des metropoles voisines.
L'Université Sultan Moulay Slimane (40 000 étudiants dans 9 facultés réparties entre Béni Mellal, Khouribga et Fkih Ben Salah) génère une demande locative qui soutient structurellement le marché du petit logement. Un studio de 25-35 m² se loue 1 600-2 200 MAD/mois à Béni Mellal, un F2 de 50-65 m² entre 2 500 et 3 500 MAD/mois. Ces prix permettent des rendements bruts de 8-10 % aux prix actuels du marché — une performance qui s'explique par le faible prix du foncier et la persistance d'une demande excédentaire. Les étudiants qui arrivent des douars et communes rurales du Tadla et du Moyen Atlas constituent la colonne vertébrale de cette demande locative — une demande résiliente même en période de ralentissement économique car l'université reste ouverte quelle que soit la conjoncture. Pour les investisseurs souhaitant simuler le rendement d'un studio étudiant à Béni Mellal, nos paramètres régionaux permettent une projection réaliste.
Segment résidence secondaire : la montagne à portée de Casablanca
Béni Mellal est positionnée à la porte du Moyen Atlas (Cascades d'Ouzoud à 25 km, Bin el Ouidane à 23 km, Azilal à 90 km), ce qui en fait une destination de week-end naturelle pour les familles casablancaises et marrakchies. Ce segment résidence secondaire, encore naissant, se développe rapidement depuis 2024 grâce à l'autoroute. Un appartement de 80-100 m² en centre-ville de Béni Mellal, avec un usage mixte (personnel + location touristique les week-ends et vacances), peut générer des rendements hybrides de 7-9 % annuels. La beauté du marché de Béni Mellal est que les prix restent suffisamment bas pour que l'entrée soit possible avec un budget modéré (600 000 à 900 000 MAD pour un F3 en état), ce qui comprime le risque en cas de moins-value et maximise les rendements locatifs. La simulation de crédit immobilier à ce niveau de prix donne des mensualités qui restent confortablement sous les loyers perçus dans les scénarios locatifs optimistes.
Béni Mellal centre, 8 600 MAD/m², autoroute A7 inaugurée 2024, Casablanca à 2h30 : la métropole des orangers du Moyen Atlas offre en 2026 un marché immobilier accessible en forte revalorisation, propulsé par l'effet infrastructures d'une autoroute qui la met à portée de week-end des deux plus grandes villes du Maroc.
