Casablanca Anfa : les grandes transformations immobilières

Le quartier Anfa, longtemps symbole de la bourgeoisie casablancaise installée dans ses villas art déco et ses résidences de standing, traverse depuis 2022 une phase de transformation immobilière sans précédent. Portée par la requalification de l'ancienne emprise aéroportuaire, par l'essor de la demande en logement haut de gamme et par un volontarisme municipal affirmé, la zone Anfa — entendue ici dans son sens élargi, incluant Anfa Supérieur, Anfa Populaire et les abords du futur parc Anfa — concentre aujourd'hui certains des projets les plus structurants de l'agglomération casablancaise. Pour tout acquéreur ou investisseur qui s'interroge sur le marché de la métropole économique du Maroc, comprendre les dynamiques à l'oeuvre dans ce secteur est devenu incontournable.

Anfa : un territoire en profonde recomposition urbaine

La transformation d'Anfa ne date pas d'hier, mais elle a pris une nouvelle dimension avec la libération progressive des terrains de l'ancien aéroport Mohamed V Anfa, fermé définitivement au trafic civil en 2007. Sur une emprise de près de 350 hectares au coeur de la ville, la Société d'Aménagement Anfa (SAA), filiale de CDG Développement, a engagé un projet de développement urbain mixte qui prévoit à terme la livraison de plusieurs millions de mètres carrés de surface plancher : logements, bureaux, commerces, équipements culturels et sportifs, espaces verts.

Si le rythme de développement a été plus lent que les ambitions initiales — les premières études remontent à 2009 — l'accélération perceptible depuis 2023 témoigne d'une maturité opérationnelle nouvelle. Plusieurs ilots ont été commercialisés, les premiers programmes résidentiels sont en cours de livraison ou de commercialisation avancée, et le réseau viaire structurant commence à être visible sur le terrain. L'arrivée du tramway sur l'axe Lissasfa-Sidi Moumen, dont la ligne T4 doit desservir la zone Anfa, renforce encore l'attractivité du secteur pour les ménages et les investisseurs.

Les grandes zones de mutation à l'intérieur d'Anfa

• Anfa Park : coeur du projet SAA, avec une mixité résidentielle et tertiaire autour d'un parc central de 100 hectares, premier parc urbain à grande échelle à Casablanca.
• Anfa Supérieur : tissu pavillonnaire historique en densification progressive, avec remplacement de villas anciennes par des immeubles résidentiels R+5 à R+7.
• Anfa Populaire : quartier en cours de requalification, bénéficiant d'opérations de réhabilitation du bâti ancien et de programmes sociaux en périphérie.
• Boulevard Moulay Youssef et ses abords : artère structurante dont la requalification commerciale et résidentielle attire de nouveaux promoteurs privés.
• Secteur Polo / Hippodrome : périmètre contigu en attente de rezonage, avec plusieurs projets en phase d'instruction administrative.

Les prix de l'immobilier à Anfa en 2026 : état des lieux

Le marché résidentiel d'Anfa se caractérise par une forte segmentation des prix en fonction de la localisation précise, du standing du programme et du statut juridique du bien. Dans les résidences de haut standing neuves livrées dans le périmètre SAA ou à Anfa Supérieur, les prix atteignent couramment entre 28 000 et 35 000 MAD par mètre carré pour des appartements de type F3 ou F4, avec finitions de qualité, parking inclus et prestations de services. Pour les programmes intermédiaires, le prix moyen se situe entre 18 000 et 24 000 MAD par mètre carré. Le marché de l'ancien, quant à lui, présente une fourchette plus large : entre 12 000 et 22 000 MAD le m², selon l'état du bien, l'étage et la présence ou non d'un titre foncier apuré.

La demande locative reste soutenue dans ce secteur, ce qui en fait un terrain intéressant pour l'investissement à rendement. Les loyers mensuels d'un appartement de 100 m² en bon état oscillent entre 8 000 et 14 000 MAD selon le standing, ce qui génère des rendements locatifs bruts compris entre 3,5 % et 5,5 % par an — des niveaux cohérents avec les standards du marché premium casablancais. Pour ceux qui souhaitent approfondir les aspects de financement, notre guide "CIH Banque crédit immobilier 2026 : avantages et taux" détaille les conditions actuelles des établissements bancaires marocains pour ce type d'acquisition.

Évolution des prix sur cinq ans à Anfa

1. 2021 : prix moyen du neuf entre 15 000 et 20 000 MAD/m², marché encore prudent post-Covid.
2. 2022 : reprise des transactions, premières livraisons SAA, prix progressant vers 18 000-23 000 MAD/m².
3. 2023 : accélération marquée, annonce de nouvelles tranches, prix atteignant 22 000-28 000 MAD/m² dans le neuf haut de gamme.
4. 2024 : consolidation à 25 000-32 000 MAD/m² sur les programmes les plus cotés, rendements locatifs stabilisés.
5. 2025-2026 : palier à 28 000-35 000 MAD/m² pour le premium, légère correction attendue sur l'intermédiaire en raison d'une offre nouvelle plus abondante.

Les projets structurants qui redessinent le quartier

Au-delà de la dynamique de marché, c'est la nature et l'ampleur des projets en cours qui distinguent Anfa des autres quartiers casablancais en développement. Le projet Anfa Park constitue sans doute le chantier urbain le plus ambitieux de Casablanca depuis la reconversion des anciens terrains industriels de Sidi Bernoussi. Sa vocation mixte — logement, tertiaire, commerce, loisirs, équipements publics — est pensée pour créer un quartier complet à horizon 2030, avec une densité maîtrisée et une forte proportion d'espaces verts.

Parmi les chantiers en cours ou en phase de commercialisation avancée, on peut citer plusieurs ensembles résidentiels de 200 à 500 unités développés par des promoteurs privés de premier rang, un hôtel cinq étoiles dont les travaux de gros oeuvre sont achevés, un complexe sportif intégrant piscine olympique et salles multisports, ainsi que plusieurs immeubles de bureaux de classe A qui viennent compléter l'offre tertiaire de la ville, au-delà du seul périmètre de Casablanca Finance City. Les investisseurs intéressés par ce segment peuvent consulter notre analyse "Immobilier de bureau à Casablanca Finance City : investir en 2026" pour une mise en perspective plus large du marché tertiaire casablancais.

Infrastructures de mobilité : un facteur décisif pour la valorisation

La question de l'accessibilité a longtemps été le principal point faible du secteur Anfa dans son ensemble. La saturation du boulevard Abdelmoumen et les difficultés de circulation aux heures de pointe constituaient un frein réel à l'attractivité. Plusieurs interventions sont venues ou viendront modifier cette équation : l'élargissement du boulevard Zerktouni et de ses connexions avec l'axe Anfa, le déploiement progressif du réseau de tramway avec la ligne T3 qui longe déjà partiellement la zone, et les travaux de voirie interne au projet SAA qui créent de nouveaux itinéraires de délestage. Ces investissements en infrastructure publique ont un effet direct et documenté sur les valeurs immobilières des secteurs desservis.

Le parc Anfa en cours d'aménagement

Le futur parc Anfa, d'une superficie de 100 hectares, est appelé à devenir le principal poumon vert de Casablanca et le coeur paysager d'un nouveau quartier mixte de dimension métropolitaine.

Investir à Anfa en 2026 : opportunités et points de vigilance

Pour l'investisseur qui envisage d'acquérir un bien à Anfa en 2026, le rapport bénéfice-risque est globalement favorable, mais il suppose une lecture fine du marché local. Les opportunités les plus intéressantes se situent aujourd'hui sur trois segments distincts : les appartements de taille intermédiaire (70 à 110 m²) dans des programmes récents destinés à la location longue durée auprès d'une clientèle de cadres supérieurs et d'expatriés ; les petites surfaces (40 à 60 m²) proches des futurs équipements du projet SAA, dont la demande locative devrait s'intensifier avec la montée en puissance du quartier ; et enfin les biens en état dans l'ancien tissu d'Anfa Supérieur, susceptibles d'une valorisation significative après travaux de rénovation.

Les points de vigilance sont réels et ne doivent pas être minimisés. Les délais administratifs liés aux permis de construire restent un aléa important dans tout projet de développement au Maroc, comme le montre notre guide "Permis de construire au Maroc : délais et procédures 2026". La solvabilité des promoteurs est une question centrale dans un contexte où la hausse des coûts de construction — estimée à plus de 12 % entre 2022 et 2025 — pèse sur les marges et peut fragiliser les opérateurs les moins capitalisés. Enfin, la liquidité du marché, si elle s'est améliorée, reste inférieure à celle de certains marchés européens comparables, ce qui signifie que les délais de revente peuvent être plus longs qu'anticipé.

Nous avons acquis un appartement de 95 m² dans une résidence livrée en 2024, à cinq minutes du futur parc Anfa. Le prix était de 2,6 millions de dirhams, ce qui nous a semblé cohérent avec le potentiel du secteur. La mise en location a été rapide — moins de trois semaines — et le loyer obtenu, 11 500 MAD par mois, dépasse nos projections initiales. Ce qui nous a convaincus, c'est la lisibilité du projet urbain global : on voit la ville se construire autour de nous. — Mehdi B., investisseur casablancais, acquisition 2024.