Ce qu'il faut retenir en 30 secondes

  • Prix médian appartement Casablanca 2026 : 10 556 MAD/m² — analyse conduite sur 103 quartiers (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Fourchette de marché : de 5 697 MAD/m² à 25 701 MAD/m² selon le quartier (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Quartier le moins cher : Derb Al Kabir à 5 697 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Quartier premium : Anfa Superieur à 25 701 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Rendement locatif estimé : 4 % à 6,5 % brut annuel (Source: Menzil Immobilier, 2026)

Le prix médian d'un appartement à Casablanca est de 10 556 MAD/m² en 2026 (Source: Menzil Immobilier, 2026), d'après l'analyse conduite sur 103 quartiers de la capitale économique du Maroc. Ce chiffre recouvre une réalité profondément hétérogène : la fourchette s'étend de 5 697 MAD/m² dans les arrondissements populaires à 25 701 MAD/m² dans les adresses les plus prisées, soit un écart de 1 à 4,5 entre le bas et le haut du marché. Avec près de 3 800 000 habitants (Source: HCP Maroc) et un PIB en croissance de 4,6 % en 2025 (Source: Banque Mondiale), Casablanca concentre les flux d'investissement les plus importants du Royaume, portés par une demande locale soutenue, une clientèle MRE active et l'attractivité des pôles tertiaires comme Casa Finance City, CasaNearshore et Sidi Maarouf. Les transactions résidentielles dans la métropole ont progressé de +23,7 % au troisième trimestre 2025 (Source: Bank Al-Maghrib / ANCFCC, novembre 2025), confirmant un marché en reprise franche après plusieurs trimestres de consolidation.

Prix de l'immobilier à Casablanca en 2026

Selon notre baromètre des prix à Casablanca, le prix moyen d'un appartement ressort à 11 341 MAD/m² pour une médiane à 10 556 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026). L'écart entre ces deux indicateurs reflète l'effet de tire vers le haut exercé par les adresses ultra-premium. Le prix moyen d'une villa, quant à lui, s'établit à 8 948 MAD/m² sur l'ensemble de la ville (Source: Menzil Immobilier, 2026), une valeur qui s'explique par la concentration des villas dans des périmètres résidentiels périphériques moins valorisés que les appartements du centre. Les 48 biens actifs dans le portefeuille Menzil Casablanca affichent un prix moyen de 11 780 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026), légèrement supérieur à la médiane de marché, ce qui traduit un positionnement de l'offre commercialisée sur le segment intermédiaire et haut de gamme.

Quartiers premium : les 8 adresses les plus valorisées

Explore the tranquil marina in Foça, İzmir with lighthouses and moored boats at sunset. — immobilier Maroc

Un prix median de 10556 MAD/m2 dans la capitale economique

Casablanca affiche des prix allant de 5697 MAD/m2 a Derb Al Kabir jusqu'a 25701 MAD/m2 a Anfa Superieur, ecart de 1 a 4,5 entre bas et haut du marche.

Quartiers accessibles : les 6 marchés les plus abordables

À retenir

Evolution récente : les prix immobiliers à Casablanca ont progressé de +0,9 % sur l'ensemble de l'année 2025, avec une accélération notable au troisième trimestre (+1,2 % en glissement trimestriel, dont +1,3 % pour le résidentiel) (Source: Bank Al-Maghrib / ANCFCC, novembre 2025). La Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers anticipe une hausse comprise entre +2 % et +5 % en 2026, avec des appartements neufs affichant entre 18 500 et 26 000 MAD/m² (Source: FNPI / Infomédiaire, mars 2026). A titre de comparaison, le marché national a enregistré une progression des transactions de +26,6 % au T3-2025 (Source: Bank Al-Maghrib / ANCFCC, novembre 2025), signe d'un cycle de reprise généralisé dont Casablanca reste le principal bénéficiaire.

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Les quartiers de Casablanca : analyse et profils

Comprendre le marché immobilier de Casablanca implique de dépasser la lecture globale des prix et d'examiner chaque quartier selon ses fondamentaux propres : accessibilité, tissu économique local, profil de la demande locative, qualité du bâti et perspectives de valorisation. Quatre grandes familles de marchés coexistent dans la métropole, correspondant à des profils d'acheteurs et d'investisseurs distincts.

Anfa Superieur et Ain Diab : le marché premium de référence

Explore this opulent living room featuring elegant decor and modern design elements. — immobilier Maroc

103 quartiers analyses, la base de reference la plus complete

L'etude Menzil Immobilier couvre 103 quartiers de Casablanca, revelant une realite profondement heterogene entre arrondissements populaires et adresses les plus prisees.

Anfa Superieur s'impose comme le quartier le plus cher de Casablanca, avec un prix moyen de 25 701 MAD/m² pour les appartements (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ce secteur résidentiel haut de gamme, bordé par l'axe du boulevard de la Corniche et à proximité immédiate du projet Casa Anfa — 350 hectares développés par la CDG sur l'emprise de l'ancien aéroport d'Anfa — attire une clientèle fortunée locale, des MRE et des expatriés en quête d'adresses de prestige. Ain Diab, à 24 520 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026), complète ce duo de tête avec un positionnement front de mer unique à Casablanca. Les villas y restent remarquablement demandées, à 10 191 MAD/m², et la demande locative saisonnière soutient des rendements attractifs. Une analyse approfondie est disponible dans notre guide de l'immobilier à Ain Diab.

Casablanca Marina et Triangle D'Or : le neuf face à la valeur refuge

La Casablanca Marina représente le segment le plus contemporain du marché haut de gamme, avec des appartements à 21 688 MAD/m² et des villas à 14 391 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ce quartier mixte — commercial, hôtelier et résidentiel — séduit une clientèle internationale et des investisseurs en quête d'actifs liquides. Le Triangle D'Or, à 18 178 MAD/m² pour les appartements, affiche la particularité remarquable d'un prix villa à 29 410 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026), soit le plus élevé de toute la ville : les rares propriétés à la vente dans ce périmètre ultra-central constituent des actifs de collection à la liquidité quasi instantanée.

Casablanca Finance City et Ferme Bretonne : les valeurs intermédiaires solides

Casablanca Finance City, à 19 018 MAD/m² pour les appartements (Source: Menzil Immobilier, 2026), bénéficie d'une dynamique portée par la concentration de sièges régionaux de multinationales et d'institutions financières. La demande locative y est structurellement élevée, tirée par les cadres expatriés et les professionnels de la finance internationale. Ferme Bretonne, à 17 462 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026), constitue une alternative premium accessible à des primo-acquéreurs aisés ou des investisseurs cherchant à diversifier un portefeuille immobilier casablancais.

Les quartiers périphériques : le marché populaire et la primo-accession

Les quartiers comme Derb Al Kabir (5 697 MAD/m²), Moulay Rachid (6 080 MAD/m²) ou Al Azhar (6 207 MAD/m²) (Source: Menzil Immobilier, 2026) composent le marché de la primo-accession et de l'habitat intermédiaire. Stables en prix depuis plusieurs années selon l'observation de terrain de Menzil, ils offrent en revanche les rendements locatifs bruts les plus élevés de la métropole, portés par une demande de logement des classes moyennes et des étudiants. Pour les investisseurs sensibles au rendement court terme, ces secteurs méritent une analyse approfondie dans notre guide de l'investissement locatif à Casablanca.

Conseil

Comment choisir son quartier selon son profil : si vous cherchez une résidence principale avec perspective de valorisation, orientez-vous vers Anfa, Ain Diab ou la Marina. Si votre objectif est le rendement locatif immédiat, les quartiers intermédiaires comme Sidi Maarouf ou Ain Sebaâ offrent le meilleur rapport rendement-risque. Si vous êtes primo-accédant avec un budget contraint, les quartiers périphériques bien desservis (Moulay Rachid, Hay Hassani) constituent l'entrée la plus accessible au marché casablancais. Dans tous les cas, consultez notre outil d'[estimation immobilière](/estimer) pour valider votre enveloppe par rapport aux valeurs de marché réelles.

Acheter à Casablanca en 2026 : guide pratique

L'achat immobilier à Casablanca s'adresse à des profils très différents, dont les stratégies et les contraintes budgétaires divergent sensiblement. Notre guide de l'acheteur détaille l'ensemble du processus ; voici les repères essentiels pour 2026.

Les trois profils d'acheteurs à Casablanca

Contemporary urban architecture under a bright blue sky with clouds. — immobilier Maroc

Acheter a Casablanca concentre les flux d'investissement du Royaume

Avec pres de 3800000 habitants et un PIB en croissance de 4,6% en 2025, la capitale economique attire une demande locale et internationale sur l'ensemble de ses quartiers.

Le primo-accédant local cible généralement un T2 ou un T3 dans un rayon de 30 minutes de son lieu de travail. Avec un budget médian de 686 000 MAD pour un T2 et de 950 000 MAD pour un T3 (Source: Menzil Immobilier, 2026), il s'oriente vers les quartiers intermédiaires : Val d'Anfa, Gauthier, Hay Hassani ou les axes en mutation comme le corridor Casa-Port / Casa Voyageurs, en pleine requalification urbaine. L'investisseur pur privilégie les secteurs à fort bassin locatif — CasaNearshore, Sidi Maarouf, Facultes / Route d'El Jadida — où la demande des cadres et des étudiants garantit des taux d'occupation supérieurs à 90 %. Enfin, le profil MRE représente une part structurellement importante de la demande premium à Casablanca : son horizon d'investissement plus long, souvent combiné à un projet de retour, le porte vers les adresses de prestige d'Anfa, Ain Diab ou la Marina. Notre guide complet de l'investissement depuis l'étranger pour les MRE traite en détail leurs spécificités juridiques et fiscales.

Frais d'acquisition à anticiper

Au prix d'acquisition, tout acheteur doit ajouter les frais d'acquisition, qui représentent entre 6 % et 8 % du prix de vente selon la pratique notariale marocaine (Source: pratique notariale). Ces frais comprennent les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, la conservation foncière et les frais d'agence le cas échéant. Concrètement, sur un appartement T3 acheté 950 000 MAD, il faut prévoir entre 57 000 et 76 000 MAD de frais annexes, portant le budget total à 1 007 000 – 1 026 000 MAD. Utilisez notre calculateur de frais d'acquisition pour simuler précisément votre enveloppe. Pour éviter les erreurs fréquentes, consultez également notre article sur les questions à poser avant d'acheter un bien immobilier au Maroc.

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Investissement locatif à Casablanca : rendements et zones stratégiques

Casablanca constitue le marché locatif le plus profond et le plus liquide du Maroc, soutenu par une population urbaine de près de 3 800 000 habitants (Source: HCP Maroc) et un taux d'urbanisation national de 63 % (Source: Banque Mondiale, 2025) qui continue de progresser. La ville concentre également les flux de cadres nationaux et internationaux liés à Casa Finance City, CasaNearshore et aux grandes entreprises industrielles du couloir Ain Sebaâ – Sidi Bernoussi. Retrouvez notre analyse complète dans le guide de l'investissement locatif à Casablanca.

Rendements bruts estimés selon les zones

Aerial shot showcasing the charming layout of suburban houses in Cringleford, England. — immobilier Maroc

Un rendement locatif estime entre 4% et 6,5% brut

La diversite des quartiers casablancais permet des strategies d'investissement locatif variees, des zones populaires a fort rendement aux adresses premium plus stables.

La fourchette de rendement locatif brut à Casablanca s'établit entre 4 % et 6,5 % annuels selon le quartier et le type de bien (Source: Menzil Immobilier, 2026). Le rendement brut médian de la ville est estimé à 5,8 %, avec des extrêmes allant de 4,2 % dans le luxe d'Ain Diab à 8,4 % dans les quartiers de Sidi Maarouf et Ain Sebaâ (Source: ReaConsult / agrégation BAM + Mubawab, 2026). Il convient de distinguer rendement brut et rendement net : après déduction des charges de copropriété, de la taxe des services communaux et de l'imposition sur les revenus locatifs, le rendement net tombe généralement à 3 %–4 % (Source: Médias24, novembre 2025). La perspective de la Coupe du Monde 2030, dont Casablanca est l'une des villes hôtes, soutient des anticipations de valorisation supplémentaires, notamment pour la location courte durée — une thématique analysée dans notre article sur le rendement locatif et la Coupe du Monde 2030.

Simulation : T2 à 686 000 MAD

Pour un appartement T2 de 65 m² acheté au prix médian de marché — soit environ 686 000 MAD (Source: Menzil Immobilier, 2026) — dans un quartier intermédiaire à fort bassin locatif (Sidi Maarouf, Facultes / Route d'El Jadida), un loyer mensuel de l'ordre de 4 500 à 5 000 MAD est réaliste, selon les niveaux de marché observés. Cela correspond à un rendement brut annuel de 7 870 à 8 740 MAD par mois de loyer théorique, soit un taux brut d'environ 7,8 % à 8,6 % dans les meilleures configurations, ou plus prudemment entre 5,5 % et 6,5 % en tenant compte des vacances locatives et des charges courantes (Source: Menzil Immobilier, 2026). Calculez précisément la rentabilité de votre projet avec notre calculateur de rentabilité locative.

Zones à fort potentiel locatif en 2026

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Financement immobilier à Casablanca en 2026

Le contexte de financement immobilier au Maroc est favorable en 2026. Bank Al-Maghrib maintient son taux directeur à 2,75 % (Source: Bank Al-Maghrib, bkam.ma, 2026), ce qui positionne les taux des crédits immobiliers dans une fourchette de 4,5 % à 6,5 % fixe selon les établissements bancaires et les profils d'emprunteurs (Source: Bank Al-Maghrib / banques commerciales, 2026). La moyenne observée se situe autour de 5 % à 5,2 % pour les profils salariés stables. Notre guide du financement immobilier détaille les conditions d'accès et les pièges à éviter.

Conditions d'accès au crédit immobilier

Simulation crédit : T3 à 950 000 MAD sur 20 ans

Pour un appartement T3 acheté 950 000 MAD au prix médian de marché (Source: Menzil Immobilier, 2026), avec un apport de 15 % (soit 142 500 MAD), le montant emprunté s'élève à 807 500 MAD. A un taux fixe de 5 % sur 20 ans, la mensualité théorique ressort à environ 5 320 MAD, pour un coût total du crédit d'environ 469 000 MAD. A un taux de 5,5 %, la mensualité monte à environ 5 550 MAD. Ces simulations sont indicatives ; pour une simulation personnalisée intégrant votre situation fiscale et vos revenus, consultez notre outil dédié sur la page crédit immobilier. Les MRE bénéficient de conditions spécifiques détaillées dans notre guide du crédit immobilier pour les MRE.

Point d'attention

Rappel sur les frais annexes : au crédit et au prix d'achat s'ajoutent les frais d'acquisition (6 % à 8 % du prix, Source: pratique notariale) et les frais de dossier bancaire. Sur un bien à 950 000 MAD, comptez un budget global minimum de 1 010 000 à 1 030 000 MAD pour finaliser votre acquisition, apport et frais inclus. Le déficit national de logement est estimé à 400 000 unités (Source: HCP / Ministère de l'Habitat), ce qui maintient une pression structurelle sur les prix dans les zones urbaines denses.

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Questions fréquentes sur l'immobilier à Casablanca

Quel est le prix moyen d'un appartement à Casablanca en 2026 ?
Le prix médian d'un appartement à Casablanca est de 10 556 MAD/m² en 2026, pour un prix moyen de 11 341 MAD/m², selon l'analyse conduite sur 103 quartiers par Menzil Immobilier (Source: Menzil Immobilier, 2026). La fourchette s'étend de 5 697 MAD/m² dans les quartiers populaires à 25 701 MAD/m² dans les adresses les plus prisées comme Anfa Superieur. En valeur absolue, un appartement T2 de 65 m² coûte environ 686 000 MAD au prix médian, et un T3 de 90 m² environ 950 000 MAD.
Quels sont les quartiers les moins chers de Casablanca ?
Les quartiers les moins chers de Casablanca en 2026 sont Derb Al Kabir (5 697 MAD/m²), Lahraouine / Sidi Othmane (5 880 MAD/m²), Ain Diab Extension 2 (5 937 MAD/m²), Moulay Rachid (6 080 MAD/m²), Anassi (6 201 MAD/m²) et Al Azhar (6 207 MAD/m²) (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ces quartiers périphériques permettent d'accéder à la propriété à Casablanca avec un budget inférieur à 250 000 MAD pour un studio, mais présentent des perspectives de valorisation plus modérées que les secteurs centraux.
Combien coûte un appartement T3 à Casablanca ?
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