Fiscalité immobilière Maroc

Deux régimes possibles. Régime barème (par défaut) : abattement forfaitaire 40 % sur les loyers bruts (Article 64 CGI), puis le résultat est intégré au revenu global et soumis au barème IR progressif (0/10/20/30/34/38 %). Régime PSF (Prélèvement à la Source Forfaitaire, libératoire) : 10 % si loyers < 120 000 DH/an, 15 % au-delà. Le régime barème est presque toujours plus avantageux sauf revenus globaux très élevés.

Article 64 CGI : sur les revenus fonciers bruts, on applique automatiquement un abattement forfaitaire de 40 % qui couvre les charges (entretien, gestion, taxes locales). La base imposable n'est donc que de 60 % des loyers encaissés avant application du barème IR.

Article 73-II-A CGI (LF 2024+) : 0 % jusqu'à 30 000 DH, 10 % de 30 001 à 50 000, 20 % de 50 001 à 60 000, 30 % de 60 001 à 80 000, 34 % de 80 001 à 180 000, 38 % au-delà. Méthode de calcul : taux × revenu - déduction (3 000 / 8 000 / 14 000 / 17 200 / 24 400 selon tranche).

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) est l'impôt sur la plus-value réalisée à la vente d'un bien immobilier. Taux 20 % de la plus-value nette (Article 73-II-F CGI), avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession (Article 144-II CGI). La plus-value se calcule : prix de vente - prix d'achat - frais d'acquisition (forfait 15 % du prix d'achat ou frais réels justifiés).

Article 63-II CGI : exonération totale si le bien était votre résidence principale détenue depuis plus de 6 ans à la date de cession. Autres cas d'exonération : héritage, donation entre ascendants/descendants/conjoints, première cession d'un terrain non-construit détenu > 6 ans (sous conditions), expropriation pour utilité publique.

Article 144-II CGI : la TPI due est égale au maximum entre (i) 20 % de la plus-value nette et (ii) 3 % du prix de cession. Cette règle protège l'État en cas de moins-value déclarée ou de plus-value très faible. Concrètement, vous payez toujours au moins 3 % du prix de vente, même si vous avez vendu à perte.

Vous pouvez déduire : (i) le prix d'acquisition initial, (ii) les frais d'acquisition (forfait de 15 % du prix d'achat selon Article 65-II CGI ou frais réels justifiés : notaire, droits d'enregistrement, conservation foncière), (iii) les dépenses d'investissement justifiées (travaux structurels, agrandissement). Coefficient de revalorisation parfois applicable selon l'année d'acquisition.

Régime standard : 20 % sur les ventes de logements neufs par un promoteur (Article 99 CGI). Régime réduit 10 % sur certains services immobiliers. Logement social neuf ≤ 250 000 DH HT : exonération totale (Article 92-I-28 CGI). La TVA est généralement incluse dans le prix de vente affiché TTC.

Déclaration annuelle des revenus globaux à déposer avant le 28 février (régime barème) auprès de la DGI. En régime PSF, le locataire (ou un mandataire) prélève l'IR à la source mensuellement et le reverse à la DGI ; aucune déclaration annuelle nécessaire si seuls revenus fonciers.

La TPI est due dans les 30 jours suivant la cession (signature de l'acte notarié). Le notaire la prélève généralement directement sur le prix de vente avant remise du net vendeur. Une déclaration spécifique (modèle ADM 020F-13E) est déposée auprès de la DGI avec justificatifs (acte de vente, acte d'achat, factures travaux).