Le compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente, est l'acte par lequel vendeur et acheteur s'engagent mutuellement à conclure la transaction immobilière à des conditions définies. Au Maroc, cet avant-contrat n'est pas systématiquement rédigé par un notaire, ce qui expose l'acheteur à des risques réels si sa rédaction est bâclée. Entre un acompte versé allant généralement de 10 à 20 % du prix de vente, des délais de réalisation compris entre 2 et 6 mois, et des clauses aux conséquences juridiques lourdes, chaque point mérite une attention rigoureuse. Ce guide vous présente, étape par étape, les éléments indispensables à vérifier avant d'apposer votre signature.

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À retenir

Au Maroc, le compromis de vente peut être signé sous seing privé ou devant notaire. La seconde option offre une sécurité juridique nettement supérieure et est fortement recommandée pour tout bien d'une valeur supérieure à 500 000 MAD.

1. L'identité des parties et la situation juridique du bien

La première vérification porte sur l'identité du vendeur et sa capacité à vendre. Il faut s'assurer que la personne qui signe est bien le propriétaire légal du bien ou dispose d'un mandat régulier pour le faire. Dans le cas d'un bien en indivision, tous les co-indivisaires doivent donner leur accord écrit. Un vendeur qui agit seul sur un bien indivis expose l'acheteur à une annulation ultérieure de la vente.

Côté bien immobilier, le compromis doit mentionner avec précision la désignation cadastrale, la superficie exacte (en m²), le numéro de titre foncier si le bien est immatriculé, ou la référence au dossier de réquisition d'immatriculation dans le cas contraire. Il est impératif de demander un extrait récent du registre foncier auprès de l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) pour confirmer que le titre est libre de toute inscription — hypothèque, saisie, servitude ou privilège. Notre guide **ANCFCC : comment obtenir un titre foncier au Maroc** (https://menzil.ma/guides/juridique/ancfcc-obtenir-titre-foncier-maroc) détaille la procédure à suivre pour obtenir cet extrait.

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Attention

Un bien non immatriculé (melkia, en cours d'immatriculation) présente un risque juridique élevé. La procédure d'immatriculation peut durer de 2 à 5 ans. N'engagez pas de fonds importants sans conseil notarial préalable sur ce type de dossier.

  • Vérifier la CIN ou le passeport du vendeur et la correspondance avec le titre de propriété
  • Demander l'extrait du registre foncier daté de moins de 3 mois
  • Confirmer l'absence d'hypothèque, de saisie ou de préemption en cours
  • Contrôler que le bien n'est pas soumis à une déclaration d'utilité publique
  • En cas de copropriété, exiger le règlement de copropriété et le PV de la dernière AG

2. Les clauses financières : prix, acompte et conditions de paiement

Le compromis doit fixer le prix de vente définitif, exprimé en dirhams (MAD), sans ambiguïté. Toute formulation vague du type « prix à affiner selon diagnostic » ou « sous réserve d'évaluation » est à proscrire. Le prix inscrit engage les deux parties et servira de base au calcul des droits d'enregistrement, fixés à 4 % pour les biens à usage d'habitation et à 6 % pour les biens à usage professionnel ou commercial.

L'acompte, ou arrhes, versé à la signature représente en règle générale entre 10 et 20 % du prix de vente. Il est essentiel de distinguer les arrhes des acomptes au sens strict : si le compromis qualifie le versement d'arrhes, l'acheteur qui se rétracte les perd, tandis que le vendeur qui se dédit doit les rembourser en double. Si le versement est un simple acompte, les indemnisations sont encadrées différemment. Faites expliciter ce point dans le texte de l'acte. Pour un bien à 1 500 000 MAD, l'acompte habituel se situe entre 150 000 et 300 000 MAD : une somme qui justifie toute la rigueur nécessaire.

Le calendrier des paiements doit également figurer clairement : date de versement du solde, conditions de déblocage du crédit immobilier si applicable, et modalités de consignation des fonds (notaire, séquestre bancaire). Si vous financez l'achat par crédit, consultez notre article **Attijariwafa Bank crédit immo : conditions et simulation 2026** (https://menzil.ma/guides/financement/attijariwafa-bank-credit-immobilier-conditions-simulation-2026) pour anticiper les délais d'instruction de votre dossier, généralement entre 3 et 8 semaines.

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Conseil

Versez toujours l'acompte par virement bancaire traçable ou par chèque certifié. Un paiement en espèces est difficile à prouver en cas de litige et peut poser des problèmes fiscaux. Exigez systématiquement un reçu signé.

3. Les clauses suspensives : vos filets de sécurité contractuels

Les clauses suspensives sont les dispositions du compromis qui subordonnent la réalisation définitive de la vente à la survenance d'événements précis. Si l'événement ne se réalise pas dans le délai imparti, le compromis est automatiquement caduc et l'acheteur peut récupérer son acompte sans pénalité. Elles constituent le principal mécanisme de protection de l'acheteur et doivent être rédigées avec soin.

  1. Clause d'obtention de crédit : précisez le montant exact (par exemple 900 000 MAD), le taux maximum accepté (ex. : taux fixe ne dépassant pas 5,5 %), la durée souhaitée (20 ou 25 ans) et le délai de réponse bancaire accordé (généralement 30 à 60 jours).
  2. Clause de purge des droits de préemption : en zone urbaine, certains locataires ou collectivités territoriales disposent d'un droit de préemption. Prévoyez un délai de 30 jours minimum pour confirmer l'absence d'exercice de ce droit.
  3. Clause d'absence de servitude cachée : le vendeur déclare qu'il n'existe aucune servitude (passage, vue, écoulement) non mentionnée dans le titre qui grèverait l'usage normal du bien.
  4. Clause d'urbanisme conforme : le certificat de conformité ou le permis d'habiter doit être fourni avant la signature de l'acte définitif, notamment pour les constructions neuves.
  5. Clause de régularité administrative : le bien doit être conforme au plan d'aménagement en vigueur et ne pas être frappé d'un arrêté de démolition ou d'une déclaration d'utilité publique.

Sur ce dernier point, il convient de vérifier auprès de la commune concernée si le bien est situé dans un périmètre de projet d'infrastructure ou d'aménagement. Notre article **Déclaration d'utilité publique : impact sur votre propriété au Maroc** (https://menzil.ma/guides/juridique/declaration-utilite-publique-impact-propriete-maroc) explique en détail les conséquences d'une telle situation sur la valeur et la disponibilité du bien.

4. Délais, pénalités et conditions de rétractation

Le compromis doit fixer une date limite pour la signature de l'acte authentique chez le notaire. Ce délai, couramment fixé entre 60 et 120 jours, doit être réaliste au regard des contraintes administratives et bancaires des deux parties. Un délai trop court expose à un défaut de réalisation et à des litiges sur la responsabilité de chacun.

Les pénalités de retard doivent être prévues et symétriques : si l'acheteur ne se présente pas à la signature dans les délais, il perd son acompte. Si c'est le vendeur qui fait défaut, il rembourse l'acompte majoré d'un montant équivalent. Certains compromis prévoient également des intérêts de retard journaliers, souvent compris entre 0,05 % et 0,1 % du prix de vente par jour de dépassement.

Contrairement au droit français, le droit marocain ne prévoit pas de délai légal de rétractation automatique de 10 jours pour l'acheteur particulier. La protection de l'acheteur repose donc entièrement sur les clauses suspensives négociées dans le compromis. C'est une différence fondamentale que tout acquéreur doit avoir à l'esprit avant de signer.

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Attention

Au Maroc, il n'existe pas de délai légal de rétractation pour l'acheteur non professionnel dans le cadre d'un compromis de vente classique. Seules les clauses suspensives vous protègent en cas d'impossibilité de finaliser l'achat. Ne signez jamais un compromis sans au moins une clause suspensive d'obtention de crédit si vous empruntez.

5. Charges, diagnostics et état du bien

Le compromis doit préciser la répartition des charges entre vendeur et acheteur pour la période transitoire. En copropriété, le vendeur doit être à jour de ses charges de syndic. Demandez à consulter les trois derniers appels de charges et le relevé de compte de la copropriété. Les charges impayées suivent le bien, pas le vendeur, et pourraient vous être réclamées après la signature.

Sur le plan technique, le Maroc ne dispose pas encore d'un système de diagnostics immobiliers obligatoires aussi étoffé que dans d'autres pays, mais rien ne vous empêche de mandater un expert indépendant pour évaluer l'état du gros oeuvre, de la toiture, des installations électriques et de plomberie. Pour les biens anciens construits avant 1990, une inspection structurelle est fortement conseillée. Le coût d'un tel diagnostic se situe généralement entre 2 000 et 8 000 MAD selon la superficie et la nature du bien.

Le compromis doit également stipuler que le bien sera livré libre de toute occupation à la date de signature de l'acte définitif, avec mention expresse de l'état dans lequel il doit être remis (vide, avec les équipements décrits, sans encombrants). En cas de location en cours, le sort du bail et du dépôt de garantie locatif doit être réglé contractuellement avant la vente.

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6. Le rôle du notaire et les frais à prévoir

Même si le compromis peut être signé sous seing privé, faire appel à un notaire dès cette étape présente plusieurs avantages : vérification de la situation juridique du bien, conseil aux deux parties, et sécurisation des fonds par consignation. Les honoraires du notaire pour la rédaction d'un avant-contrat varient entre 2 000 et 5 000 MAD selon la complexité du dossier.

Pour l'acte définitif, les frais d'acquisition comprennent les droits d'enregistrement (4 % pour un logement), la conservation foncière (1,5 % du prix), les honoraires notariaux (1 à 1,5 % selon barème), et divers frais administratifs. Sur un bien à 1 200 000 MAD, le total de ces frais se situe généralement autour de 80 000 à 100 000 MAD. Intégrez ces montants dans votre plan de financement dès le départ.

Bureau de notaire avec contrat immobilier et stylo, Maroc

La signature chez le notaire : l'étape finale après le compromis

L'acte authentique signé devant notaire transfère définitivement la propriété du bien et déclenche l'inscription au registre foncier de l'ANCFCC. Il fait suite au compromis, qui en est la promesse contractuelle.

Ce qu'il faut retenir sur le compromis de vente au Maroc

  • Exiger un extrait du registre foncier daté de moins de 3 mois pour vérifier l'absence d'hypothèque ou de saisie
  • Négocier des clauses suspensives précises (obtention de crédit, absence de servitude, conformité administrative)
  • L'acompte représente 10 à 20 % du prix de vente : le verser uniquement par chèque certifié ou virement tracé
  • Il n'existe pas de délai légal de rétractation au Maroc : la protection repose sur les clauses négociées
  • Prévoir 7 à 9 % de frais d'acquisition en sus du prix de vente affiché
  • Faire rédiger ou vérifier le compromis par un notaire dès lors que le bien dépasse 500 000 MAD
J'ai signé un premier compromis sous seing privé sans vérifier le titre foncier. Il s'est avéré que le bien était grevé d'une hypothèque bancaire non remboursée. Le notaire que j'ai consulté ensuite a bloqué la vente à temps. Depuis, je ne signe rien sans passer par un professionnel, même pour un avant-contrat. — Karim B., acquéreur à Casablanca, 2025

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  • Testament et transmission du patrimoine immobilier au Maroc — https://menzil.ma/guides/juridique/testament-transmission-patrimoine-immobilier-maroc
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“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes sur le compromis de vente au Maroc

Le compromis de vente est-il obligatoirement rédigé par un notaire au Maroc ?
Non, la loi marocaine n'impose pas le recours à un notaire pour la rédaction du compromis de vente. Il peut être conclu sous seing privé entre les parties. Cependant, le recours à un notaire est fortement recommandé car il garantit la vérification de la situation juridique du bien, la capacité du vendeur à céder le bien et la bonne rédaction des clauses protectrices pour l'acheteur.
Que se passe-t-il si le vendeur refuse de signer l'acte définitif après le compromis ?
Si le vendeur se rétracte sans motif valable après la signature du compromis, l'acheteur peut exiger l'exécution forcée de la vente devant le tribunal de première instance, ou demander la résolution du contrat avec restitution de l'acompte et versement de dommages et intérêts. Si le compromis prévoit des arrhes, le vendeur doit restituer le double du montant perçu. La procédure judiciaire peut prendre entre 1 et 3 ans selon la juridiction.
Peut-on céder un compromis de vente à un tiers au Maroc ?
La cession de compromis est possible si elle n'est pas expressément interdite dans l'acte. Elle permet à l'acheteur initial de se substituer un autre acquéreur avant la signature définitive. Cette pratique est courante dans les programmes VEFA, mais elle doit faire l'objet d'un avenant signé par le vendeur. Certains promoteurs la refusent contractuellement pour éviter la spéculation à court terme.
Quel est le délai habituel entre la signature du compromis et l'acte définitif ?
Le délai habituel au Maroc se situe entre 60 et 120 jours. Ce délai inclut l'instruction du dossier de crédit bancaire (3 à 8 semaines), la levée des clauses suspensives, la purge des éventuels droits de préemption, et la préparation du dossier notarial. Pour un bien avec financement bancaire, 90 jours constituent un délai raisonnable à négocier dans le compromis.
Les frais de compromis sont-ils à la charge de l'acheteur ou du vendeur ?
Par usage au Maroc, les frais de rédaction du compromis sous seing privé ou les honoraires de l'avocat ou du notaire pour la rédaction de l'avant-contrat sont le plus souvent à la charge de l'acheteur, bien que cela soit négociable entre les parties. Les frais d'enregistrement définitif et les droits de mutation sont en revanche légalement à la charge de l'acheteur, sauf convention contraire mentionnée dans l'acte.

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