En 2026, les Marocains résidant à l'étranger (MRE) confirment leur statut d'acteurs incontournables du marché immobilier national. Représentant près de 30 % des transactions résidentielles dans certaines grandes villes, ils injectent chaque année des milliards de dirhams dans l'économie du pays, principalement via l'acquisition de biens immobiliers. Face à un marché en mutation, entre hausse modérée des prix, nouvelles facilités bancaires et offre croissante en VEFA, comprendre les dynamiques spécifiques aux MRE est devenu indispensable, qu'on soit investisseur, promoteur ou conseiller.

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À retenir

Selon les données de l'Office des Changes, les transferts de fonds des MRE ont atteint 117,7 milliards de dirhams en 2025, soit une progression de 4,2 % par rapport à 2024. Une part croissante de ces flux est directement fléchée vers l'immobilier.

Les transferts MRE en 2026 : un volume record au service de la pierre

Les transferts de fonds des MRE constituent l'un des postes les plus stables de la balance des paiements marocaine. En 2026, les projections de Bank Al-Maghrib anticipent un volume global compris entre 120 et 125 milliards de dirhams, portés par la bonne tenue des économies européennes et par une communauté marocaine à l'étranger de plus en plus jeune, urbaine et financièrement structurée. Sur ce total, les études sectorielles estiment qu'entre 18 et 22 % sont directement investis dans l'immobilier, soit entre 21,6 et 27,5 milliards de dirhams. Ce chiffre positionne la diaspora marocaine comme le premier investisseur non-résident dans la pierre nationale, loin devant les fonds étrangers institutionnels.

La géographie de l'investissement MRE a évolué. Si Casablanca concentre toujours une large part des transactions, Tanger, Marrakech, Agadir et, dans une moindre mesure, Rabat enregistrent une demande soutenue. Les MRE originaires d'Europe du Sud, notamment de France, d'Espagne et d'Italie, privilégient les villes côtières du nord, tandis que ceux d'Europe du Nord et du Golfe orientent davantage leurs achats vers Marrakech et la capitale économique.

  • Casablanca : environ 34 % des acquisitions MRE en volume
  • Tanger : 18 %, portée par la dynamique économique de la zone nord
  • Marrakech : 16 %, tirée par la demande en résidences secondaires et la location saisonnière
  • Agadir : 11 %, attractivité balnéaire et projets neufs en hausse
  • Rabat-Salé : 9 %, demande liée à l'emploi public et aux familles en regroupement
  • Autres villes : 12 %, dont Fès, Tétouan, Nador et Oujda

Prix au mètre carré en 2026 : ce que les MRE paient vraiment

Le marché immobilier marocain a enregistré une hausse moyenne des prix résidentiels de 3,8 % en glissement annuel au premier trimestre 2026, selon l'indice IPAI publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC. Cette progression reste modérée, mais elle s'accompagne d'une forte disparité selon les typologies de biens et les localisations. Pour les MRE, qui achètent majoritairement dans la tranche 600 000 à 2 500 000 dirhams, la lecture du marché doit intégrer plusieurs paramètres : la qualité de la livraison, la maturité du quartier et la liquidité du bien en cas de revente.

Prix moyens par ville pour un appartement de standing intermédiaire

  • Casablanca (Ain Diab, Racine, Val Fleuri) : 13 000 à 18 500 MAD/m²
  • Casablanca (Californie, Bouskoura) : 9 500 à 13 000 MAD/m²
  • Tanger (Malabata, Marshan) : 10 000 à 15 000 MAD/m²
  • Marrakech (Guéliz, Hivernage) : 12 000 à 22 000 MAD/m²
  • Agadir (Hay Mohammadi, Nouveau Talborjt) : 8 000 à 12 500 MAD/m²
  • Rabat (Agdal, Hassan) : 11 000 à 16 000 MAD/m²

Pour le segment villa et résidence fermée, les prix s'échelonnent de 1,8 million à plus de 8 millions de dirhams selon la superficie, la ville et les prestations. Les MRE qui souhaitent comparer les arbitrages entre appartement en résidence et villa individuelle trouveront une analyse détaillée dans notre guide **"Appartement ou villa au Maroc : lequel choisir selon votre profil ?"** disponible sur Menzil.ma.

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Attention

Les prix affichés par les promoteurs sur catalogue intègrent souvent des frais annexes non détaillés : frais de notaire (1 à 1,5 %), conservation foncière (1 %), frais d'agence (2 à 3 % HT) et, en VEFA, les intérêts intercalaires pendant la phase de construction. Le coût total d'acquisition peut dépasser de 8 à 12 % le prix facial du bien.

Financement et crédit immobilier : les conditions faites aux MRE en 2026

L'accès au crédit immobilier reste un sujet central pour les MRE. Les banques marocaines ont renforcé leurs offres dédiées à la diaspora, avec des taux compétitifs et des procédures de souscription partiellement dématérialisées. En 2026, les taux d'intérêt fixes sur 20 ans pour les MRE se situent entre 4,5 % et 5,2 % selon l'établissement, la durée et le profil de l'emprunteur. Les taux variables démarrent à 4,1 %, mais comportent un risque de révision à la hausse indexé sur le taux directeur de Bank Al-Maghrib, maintenu à 2,75 % depuis le début de l'année.

Les principales banques actives sur le segment MRE sont Attijariwafa Bank (avec son réseau Chaabi), Banque Populaire (historiquement premier partenaire financier de la diaspora), CIH Bank et BMCE Bank of Africa. Chacune propose des packages incluant compte en devises, assurance habitation, et parfois un service de gestion locative. Le plafond de financement accordé est généralement de 70 à 80 % de la valeur du bien, avec une durée maximale de 25 ans. L'apport personnel minimum est donc de 20 à 30 %, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition.

Documents requis pour un dossier de crédit MRE

  1. Pièce d'identité marocaine valide (CIN) et titre de séjour du pays de résidence
  2. Trois derniers bulletins de salaire ou bilans comptables si indépendant
  3. Relevés de compte des six derniers mois (compte étranger et marocain)
  4. Justificatif de domicile dans le pays de résidence
  5. Compromis de vente ou contrat préliminaire signé
  6. Attestation d'emploi ou d'activité professionnelle avec ancienneté
  7. Simulation d'assurance décès-invalidité (ADI) fournie par la banque
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Conseil

Pour les MRE souhaitant acquérir un bien en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), il est conseillé de solliciter le déblocage progressif du crédit en fonction de l'avancement des travaux. Notre guide complet **"Financer un bien neuf VEFA : crédit et calendrier de paiement"** détaille les mécanismes d'appels de fonds et les protections légales applicables.

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Stratégies d'investissement MRE : rendement locatif, résidence principale et plus-value

Les MRE investissent dans l'immobilier marocain selon trois logiques distinctes, qui ne s'excluent pas mutuellement. La première est patrimoniale : acquérir un bien en vue d'un retour définitif ou saisonnier au Maroc. La deuxième est locative : générer des revenus réguliers pendant les années d'expatriation. La troisième est spéculative : capitaliser sur la hausse des prix dans des zones en fort développement pour réaliser une plus-value à la revente.

En termes de rendement locatif brut, les grandes villes marocaines offrent des niveaux attractifs comparés aux marchés européens. À Casablanca, un appartement de 80 m² acquis dans un quartier intermédiaire comme Maarif ou Hay El Fida génère un loyer mensuel de 5 000 à 8 000 MAD, soit un rendement brut de 4 à 6 % selon le prix d'achat. À Marrakech, les locations meublées courte durée dans le segment médina rénovée ou Guéliz peuvent atteindre des rendements bruts de 7 à 9 %, au prix d'une gestion plus active. Notre analyse détaillée sur les zones les plus performantes est disponible dans le guide **"Investissement locatif à Casablanca : quartiers les plus rentables"**.

Rentabilité comparée selon les typologies

  • Studio meublé en centre-ville (30-40 m²) : rendement brut de 5,5 à 7,5 %, forte demande étudiante et cadres mobiles
  • Appartement 2 chambres en résidence sécurisée (70-90 m²) : rendement brut de 4 à 5,5 %, profil locataire familial stable
  • Villa en zone périurbaine (200-350 m²) : rendement brut de 2,5 à 4 %, capital plus élevé mais appréciation foncière à long terme
  • Local commercial bien situé (50-100 m²) : rendement brut de 6 à 9 %, risque de vacance plus élevé

Pour les MRE qui envisagent l'immobilier haut de gamme, Marrakech et Casablanca offrent des opportunités dans le segment premium avec des prix allant de 20 000 à 45 000 MAD/m². Les perspectives et les meilleures adresses sont analysées dans notre dossier dédié à l'**"Immobilier de luxe au Maroc : où investir en 2026 ?"**.

Vue panoramique de la baie de Tanger avec immeubles résidentiels modernes

Tanger, nouvelle frontière de l'investissement MRE

La région Tanger-Tétouan-Al Hoceima concentre une part croissante des acquisitions MRE, soutenue par le développement du port Tanger Med et la multiplication des zones industrielles. Les prix y restent plus accessibles qu'à Casablanca, avec un potentiel de valorisation significatif à moyen terme.

Ce qu'il faut retenir sur les MRE et l'immobilier en 2026

  • Les transferts MRE vers le Maroc devraient atteindre 120 à 125 milliards de dirhams en 2026, dont 20 à 22 % fléchés vers l'immobilier
  • Casablanca, Tanger et Marrakech concentrent les deux tiers des acquisitions MRE en valeur
  • Les taux de crédit immobilier MRE oscillent entre 4,5 % et 5,2 % sur 20 ans, avec un apport minimum de 20 %
  • Le rendement locatif brut varie de 4 % (appartement familial) à 9 % (location meublée courte durée) selon la ville et la gestion
  • Les frais d'acquisition annexes représentent 8 à 12 % du prix facial du bien : à intégrer dès le budget prévisionnel

Cadre juridique et fiscal : ce que tout MRE doit vérifier avant de signer

L'environnement juridique de l'investissement immobilier au Maroc s'est progressivement aligné sur les standards internationaux, mais certaines spécificités demeurent. Les MRE peuvent librement acquérir tout type de bien immobilier au Maroc sans restriction, à condition que les fonds soient transférés en devises via les circuits bancaires officiels. Cette règle conditionne la possibilité de rapatrier ultérieurement les revenus locatifs ou le produit de la revente dans le pays de résidence.

Du côté fiscal, les revenus locatifs perçus au Maroc par un MRE sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) marocain, avec un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts. Le taux progressif applicable après abattement varie de 10 % (revenus inférieurs à 30 000 MAD/an) à 38 % au-delà de 180 000 MAD/an. Des conventions fiscales bilatérales entre le Maroc et les principaux pays d'accueil (France, Espagne, Belgique, Pays-Bas, Italie) permettent généralement d'éviter la double imposition, à condition de déclarer correctement dans les deux pays.

En matière de droits réels, les MRE doivent être vigilants sur la situation foncière du bien convoité. Un titre foncier apuré est impératif pour sécuriser l'investissement. Les biens en indivision, fréquents dans les propriétés familiales, peuvent générer des contentieux complexes. Par ailleurs, certaines transactions peuvent être affectées par des servitudes non déclarées ou des droits de préemption exercés par des tiers. Le guide **"Servitudes immobilières au Maroc : ce que dit la loi"** disponible sur Menzil.ma apporte un éclairage juridique complet sur ces situations.

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Attention

Tout achat immobilier financé par des fonds transférés depuis l'étranger doit être documenté par une attestation de transfert délivrée par la banque. Sans ce document, le rapatriement des fonds (loyers ou produit de revente) sera bloqué par l'Office des Changes. Conservez systématiquement ces justificatifs pendant toute la durée de détention du bien.

J'ai acheté mon appartement à Casablanca depuis la France en 2021. En 2026, avec la hausse des prix, je l'ai revendu avec une plus-value de 18 %. La clé, c'est d'avoir bien choisi le quartier, d'avoir tout documenté côté transferts, et de s'être fait accompagner par un professionnel qui connaît les deux marchés.

À approfondir : ressources Menzil pour les MRE investisseurs

Pour aller plus loin dans votre démarche d'investissement et sécuriser chaque étape de votre projet immobilier au Maroc, Menzil.ma met à votre disposition une bibliothèque de guides spécialisés rédigés par des experts du marché local.

  • Voir aussi : Servitudes immobilières au Maroc : ce que dit la loi - https://menzil.ma/guides/juridique/servitudes-immobilieres-maroc-loi
  • Voir aussi : Financer un bien neuf VEFA : crédit et calendrier de paiement - https://menzil.ma/guides/financement/financer-bien-neuf-vefa-credit-calendrier-paiement
  • Voir aussi : Investissement locatif à Casablanca : quartiers les plus rentables - https://menzil.ma/guides/investissement/investissement-locatif-casablanca-quartiers-rentables
  • Voir aussi : Immobilier de luxe au Maroc : où investir en 2026 ? - https://menzil.ma/guides/investissement/immobilier-luxe-maroc-ou-investir-2026
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“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes des MRE sur l'immobilier marocain

Un MRE peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc sans être résident ?
Oui, les banques marocaines proposent des offres de financement spécifiques aux MRE non-résidents. L'instruction du dossier se fait sur la base des revenus perçus à l'étranger, traduits et légalisés. Les taux sont comparables à ceux pratiqués pour les résidents, avec un apport minimum de 20 à 30 %. Certaines banques permettent désormais de finaliser une grande partie des démarches en ligne ou via leurs agences dans le pays de résidence.
Comment rapatrier les revenus locatifs vers l'étranger ?
Les MRE peuvent rapatrier librement leurs revenus locatifs nets vers leur pays de résidence, à condition d'avoir importé les fonds d'acquisition via les canaux bancaires officiels et de disposer de l'attestation de transfert correspondante. Le rapatriement se fait sur présentation du contrat de bail, des justificatifs de paiement des impôts marocains et de l'attestation de transfert initiale. La demande est déposée auprès de la banque domiciliataire au Maroc.
Quels sont les risques spécifiques à surveiller pour un achat à distance ?
Les principaux risques sont : l'achat d'un bien sans titre foncier apuré ou en situation d'indivision non résolue, le versement d'arrhes à un intermédiaire non mandaté, les délais de livraison non respectés en VEFA, et les problèmes de gestion locative à distance. Il est fortement recommandé de mandater un notaire et un agent immobilier certifiés, et de visiter le bien en personne ou via une visite virtuelle professionnelle avant de signer.
Y a-t-il des avantages fiscaux spécifiques pour les MRE achetant au Maroc ?
En 2026, il n'existe pas de régime fiscal préférentiel global réservé aux MRE en matière d'immobilier. Cependant, les biens acquis comme résidence principale au Maroc bénéficient d'une exonération de la taxe sur les profits immobiliers (TPI) lors de la revente, à condition d'une détention minimale de huit ans et d'une occupation effective. Par ailleurs, les conventions fiscales bilatérales permettent d'éviter la double imposition sur les revenus locatifs dans la grande majorité des pays européens.
Quelle est la durée moyenne d'une transaction immobilière au Maroc pour un MRE ?
Une transaction standard, de la signature du compromis à la remise des clés, prend entre 2 et 4 mois pour un bien existant avec titre foncier apuré. Ce délai peut s'étendre à 6 mois si le financement bancaire est sollicité, ou à plusieurs années pour un bien en VEFA selon l'avancement du programme. Les délais sont souvent plus longs pour les MRE en raison de la nécessité de légaliser et traduire des documents étrangers et de coordonner à distance.

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