Percevoir des loyers au Maroc génère une obligation fiscale que de nombreux propriétaires sous-estiment ou ignorent. Que vous louiez un appartement à Casablanca, une villa à Marrakech ou un local commercial à Rabat, vos revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) au titre des revenus fonciers. En 2026, la Direction Générale des Impôts (DGI) intensifie ses contrôles dans ce segment, notamment via le croisement des données notariales et bancaires. Comprendre le cadre légal, les taux applicables et les démarches concrètes est donc devenu indispensable pour tout propriétaire bailleur souhaitant sécuriser sa situation fiscale.

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À retenir

Au Maroc, les revenus locatifs sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, régie par les articles 61 à 65 du Code Général des Impôts (CGI). Toute personne physique percevant des loyers est concernée, qu'il s'agisse d'une location nue ou meublée, à usage d'habitation ou commercial.

Quels revenus locatifs sont imposables au Maroc ?

Le revenu foncier brut comprend l'ensemble des sommes perçues par le propriétaire en contrepartie de la mise à disposition d'un bien immobilier. Cela inclut les loyers mensuels encaissés, les avances sur loyers, les indemnités d'éviction, ainsi que certaines charges récupérées sur le locataire lorsqu'elles excèdent les charges réelles. Les dépôts de garantie, en revanche, ne sont pas imposables tant qu'ils sont restitués au locataire à la fin du bail.

La base imposable est calculée après application d'un abattement forfaitaire de 40 % sur le revenu brut annuel. Cet abattement est censé couvrir les charges de gestion, d'entretien et d'amortissement du bien. Il n'est donc pas possible de déduire séparément des charges réelles en lieu et place de cet abattement forfaitaire, contrairement à ce que pratiquent certains pays européens. Le revenu foncier net imposable correspond donc à 60 % du revenu brut annuel perçu.

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Conseil

Conservez systématiquement vos quittances de loyer, vos relevés bancaires et tout justificatif de paiement. En cas de contrôle fiscal, la DGI peut demander à reconstituer l'historique de vos encaissements sur les quatre derniers exercices. Un dossier bien tenu est votre meilleure protection.

Le barème de l'impôt sur le revenu foncier en 2026

Une fois le revenu foncier net calculé (après abattement de 40 %), ce montant est intégré au revenu global annuel du contribuable et soumis au barème progressif de l'IR. Voici les tranches applicables en 2026 :

  • De 0 à 30 000 MAD de revenu annuel net : 0 % (tranche exonérée)
  • De 30 001 à 50 000 MAD : 10 %
  • De 50 001 à 60 000 MAD : 20 %
  • De 60 001 à 80 000 MAD : 30 %
  • De 80 001 à 180 000 MAD : 34 %
  • Au-delà de 180 000 MAD : 38 %

Prenons un exemple concret : vous percevez 8 000 MAD de loyer mensuel pour un appartement à Rabat, soit 96 000 MAD de revenu brut annuel. Après abattement de 40 %, votre revenu foncier net imposable est de 57 600 MAD. Si ce montant constitue votre seul revenu, l'IR dû se calcule par tranches et s'élève approximativement à 6 720 MAD pour l'exercice, soit un taux effectif d'environ 11,7 %. Ce taux monte sensiblement dès lors que d'autres revenus professionnels s'ajoutent à votre revenu foncier.

Le cas particulier des locaux à usage professionnel ou commercial

Lorsque vous louez un local commercial ou un bureau à une entreprise assujettie à la TVA, le locataire est tenu de pratiquer une retenue à la source de 10,5 % sur le montant du loyer brut (hors TVA), qu'il reverse directement à la DGI pour votre compte. Cette retenue est imputable sur votre IR final. Si vous êtes propriétaire d'un bureau à Casablanca Finance City ou dans tout autre pôle tertiaire, ce mécanisme s'applique de plein droit. Il convient de demander à votre locataire les attestations de retenue à la source afin de les joindre à votre déclaration annuelle.

Les étapes concrètes de la déclaration fiscale

La déclaration des revenus locatifs au Maroc suit un processus annuel bien défini. Depuis la généralisation de la télédéclaration, la quasi-totalité des propriétaires bailleurs doivent désormais utiliser le portail Simpl-IR de la DGI, accessible sur le site impôts.gov.ma. La déclaration papier reste possible dans certains cas mais est fortement déconseillée en raison des délais de traitement. Voici les étapes à suivre :

  1. Ouvrir un compte contribuable sur le portail impôts.gov.ma si ce n'est pas encore fait, en vous munissant de votre CIN et de votre numéro d'identification fiscale (NIF).
  2. Rassembler l'ensemble de vos justificatifs : quittances de loyer ou relevés bancaires prouvant les encaissements mensuels, contrats de bail, et attestations de retenue à la source si applicable.
  3. Calculer votre revenu foncier brut annuel en additionnant tous les loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'exercice.
  4. Appliquer l'abattement forfaitaire de 40 % pour obtenir votre revenu foncier net imposable.
  5. Remplir la déclaration annuelle de revenu global (formulaire n° 01) via Simpl-IR en renseignant la rubrique 'Revenus fonciers'.
  6. Valider et télépayer l'IR dû avant le 31 mars de l'année suivant l'exercice fiscal (soit avant le 31 mars 2027 pour les revenus perçus en 2026).
  7. Conserver l'accusé de réception électronique généré par la plateforme, qui fait foi en cas de litige.
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Attention

Le délai légal de dépôt de la déclaration annuelle est fixé au 31 mars de l'année N+1. Tout retard expose le contribuable à une majoration de 15 % de l'impôt dû, plus des pénalités de retard de 0,5 % par mois supplémentaire. En cas de non-déclaration persistante, la DGI peut procéder à une imposition d'office après mise en demeure restée sans réponse.

Exonérations et cas particuliers à connaître

La législation marocaine prévoit plusieurs cas d'exonération ou d'allègement fiscal en matière de revenus fonciers, qu'il convient de connaître pour optimiser légalement sa situation.

  • Exonération totale pour les propriétaires dont le revenu foncier brut annuel n'excède pas 30 000 MAD, à condition que ce revenu soit leur seul revenu imposable.
  • Exonération temporaire de 5 ans accordée aux logements économiques dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 80 m2 et dont le prix de cession n'excède pas 250 000 MAD hors TVA, sous réserve d'une convention signée avec l'Etat.
  • Abattement spécifique applicable aux revenus locatifs perçus par les personnes âgées de plus de 60 ans sous certaines conditions de revenus globaux.
  • Neutralisation fiscale des loyers non encaissés à condition de justifier d'une procédure judiciaire en cours contre le locataire défaillant (ordonnance d'injonction de payer ou jugement de résiliation).
  • Les biens mis à disposition à titre gratuit à des ascendants ou descendants directs ne génèrent pas de revenu foncier imposable, mais cette disposition doit être formellement justifiée.

Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier dans le but de le louer, il est judicieux d'anticiper ces questions fiscales dès la phase d'achat. L'article "Questions à poser avant d'acheter un bien immobilier au Maroc" disponible sur Menzil détaille les points de vigilance à vérifier avant de signer tout compromis, y compris les aspects liés à la rentabilité locative nette après impôts.

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Propriétés détenues en indivision ou via une société : régimes spécifiques

Lorsqu'un bien immobilier est détenu en indivision entre plusieurs personnes (co-héritiers ou co-acquéreurs), chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus fonciers proportionnellement à sa part dans l'indivision. Le mécanisme fiscal reste identique, mais chaque personne dépose sa propre déclaration individuellement.

Les biens détenus via une Société Civile Immobilière (SCI) ou une société de personnes translucide sont traités différemment : les revenus locatifs remontent directement au niveau des associés personnes physiques, qui les déclarent dans leur revenu global. En revanche, si le bien est détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les loyers sont intégrés au résultat de la société et imposés à l'IS (20 % jusqu'à 1 million MAD de bénéfice net fiscal, 35 % au-delà depuis la loi de finances 2026). Ce choix de structure a des implications significatives, notamment en termes de transmission patrimoniale, sujet connexe abordé dans l'article "Notaire au Maroc : rôle clé dans votre achat immobilier" publié sur Menzil.

Documents fiscaux et contrats immobiliers organisés sur un bureau

Déclaration fiscale et gestion locative : l'organisation est clé

Un classeur bien tenu, des relevés bancaires archivés et des contrats de bail en ordre constituent la base d'une gestion locative sereine face à un éventuel contrôle de la Direction Générale des Impôts.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

Dans la pratique, plusieurs erreurs récurrentes sont constatées chez les propriétaires bailleurs marocains, souvent par méconnaissance du dispositif fiscal ou par mauvaise organisation administrative.

  • Ne pas déclarer les loyers en espèces, en supposant qu'ils échappent au contrôle : la DGI peut reconstituer les revenus par voie indirecte, notamment via l'analyse du train de vie.
  • Confondre le dépôt de garantie (non imposable) et les avances sur loyers (imposables dès encaissement).
  • Omettre de déclarer les locaux commerciaux en croyant que la retenue à la source libère de toute obligation déclarative : elle ne fait qu'imputer un acompte, la déclaration annuelle reste obligatoire.
  • Sous-estimer le loyer déclaré par rapport à celui figurant dans le contrat de bail enregistré auprès de la Conservation Foncière ou de l'Administration Fiscale.
  • Ne pas enregistrer le contrat de bail, ce qui expose à des amendes et fragilise le propriétaire en cas de litige locatif.
  • Oublier de reporter les retenues à la source déjà acquittées par les locataires professionnels, ce qui peut conduire à un double paiement de l'impôt.
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Conseil

L'enregistrement du contrat de bail auprès du bureau de la Conservation Foncière ou du Receveur de l'Enregistrement est obligatoire et doit être effectué dans les trois mois suivant la signature. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 1,50 % du montant annuel du loyer (+ 0,50 % par année supplémentaire). Cet acte protège le propriétaire et confère date certaine au bail.

Ce qu'il faut retenir

  • Les revenus locatifs sont imposés à l'IR après un abattement forfaitaire de 40 % sur le revenu brut annuel.
  • La déclaration annuelle doit être déposée avant le 31 mars de l'année suivante via le portail impôts.gov.ma (Simpl-IR).
  • Les locaux commerciaux loués à des sociétés font l'objet d'une retenue à la source de 10,5 % pratiquée par le locataire.
  • Les propriétaires dont le revenu foncier brut n'excède pas 30 000 MAD par an peuvent bénéficier d'une exonération totale.
  • Tout retard de déclaration expose à une majoration de 15 % plus 0,5 % par mois de retard supplémentaire.
  • Les loyers non encaissés peuvent être neutralisés fiscalement sous réserve de justifier d'une procédure judiciaire en cours.
Pendant des années, je déclarais mes loyers à la va-vite sur un formulaire papier sans vraiment comprendre les abattements. Depuis que j'ai consulté un conseiller fiscal et que j'utilise Simpl-IR correctement, j'ai régularisé ma situation et je dors mieux. J'ai même récupéré un crédit d'impôt sur deux années où j'avais trop payé. - Karim B., propriétaire de deux appartements à Casablanca.
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“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
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Karim B.

Acheteur · Casablanca

Questions fréquentes sur la déclaration des revenus locatifs au Maroc

Dois-je déclarer mes revenus locatifs même si mon locataire paie en espèces ?
Oui, absolument. Le mode de paiement (espèces, virement, chèque) n'a aucune incidence sur l'obligation déclarative. Tout loyer encaissé, quelle que soit sa forme, doit être déclaré à la DGI dans le cadre de votre déclaration annuelle de revenu global. En cas de contrôle, la DGI dispose de méthodes de reconstitution des revenus (analyse du patrimoine, du niveau de vie, informations tierces) qui lui permettent de détecter les omissions.
Quelle est la différence entre le revenu foncier brut et le revenu foncier net imposable ?
Le revenu foncier brut est la somme totale des loyers encaissés sur l'année. Le revenu foncier net imposable est obtenu après déduction de l'abattement forfaitaire de 40 %, qui représente une estimation des charges de gestion et d'entretien. C'est ce montant net qui est ensuite intégré à votre revenu global et soumis au barème progressif de l'IR. Vous ne pouvez pas déduire des charges réelles en sus de cet abattement.
Mon locataire professionnel pratique une retenue à la source. Dois-je quand même déposer une déclaration ?
Oui. La retenue à la source de 10,5 % pratiquée par votre locataire professionnel constitue un acompte sur votre IR final, pas un impôt libératoire. Vous devez impérativement déposer votre déclaration annuelle en reportant le montant retenu dans la rubrique dédiée. Si la retenue excède l'IR réellement dû après calcul, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt restituable ou imputable sur les exercices suivants.
Que se passe-t-il si mon locataire ne paie pas son loyer ? Suis-je tout de même imposé ?
En principe, l'IR est dû sur les loyers encaissés et non sur les loyers théoriquement dûs. Si vous n'avez pas perçu de loyer (locataire défaillant), vous n'avez pas à le déclarer, à condition de pouvoir justifier du non-encaissement. En cas de contentieux, conservez toutes les mises en demeure, courriers recommandés et décisions judiciaires. Si vous avez déjà déclaré un loyer qui ne sera finalement pas perçu (suite à un jugement annulant la dette par exemple), une rectification de déclaration est possible.
Puis-je déduire les travaux de rénovation effectués dans mon bien locatif ?
Non, pas directement. Le régime forfaitaire de l'IR foncier au Maroc ne permet pas de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe de services communaux) en lieu et place de l'abattement de 40 %. Cet abattement est censé couvrir forfaitairement l'ensemble de ces dépenses. Il n'existe pas, contrairement à la France par exemple, de régime réel optionnel permettant la déduction des charges effectives pour les personnes physiques soumises à l'IR.

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