GUIDE VENDEUR
Fiscalité de la vente immobilière au Maroc : TPI et exonérations
Quand vous vendez un bien immobilier au Maroc, vous pouvez être redevable de la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Ce n'est pas un impôt sur le prix de vente — c'est un impôt sur la plus-value réalisée. Beaucoup de vendeurs en sont exonérés. Ce guide vous explique les règles.
Qu'est-ce que la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) ?
La TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) est l'impôt marocain applicable lors de la cession d'un bien immobilier. Elle est prévue par le Code Général des Impôts (CGI) et s'applique aux personnes physiques qui réalisent une plus-value à la vente.
Elle remplace depuis 2015 les deux anciens régimes de l'impôt sur les plus-values immobilières (TPI société) et de la contribution de solidarité. Elle s'applique aux :
- Appartements, villas, maisons (habitation)
- Locaux commerciaux et bureaux
- Terrains bâtis ou non bâtis
- Parts dans des sociétés immobilières transparentes
Comment calculer la plus-value imposable
La plus-value imposable se calcule ainsi :
Plus-value = Prix de cession − Prix de revient actualisé
Le prix de cession est le prix stipulé dans l'acte de vente. Si l'administration fiscale estime que ce prix est inférieur à la valeur vénale réelle, elle peut substituer la valeur vénale.
Le prix de revient actualisé inclut :
- Le prix d'acquisition initial augmenté d'un coefficient de réévaluation annuel fixé par arrêté ministériel (environ 2 à 5 % par an selon les années)
- Les frais d'acquisition initiaux (droits d'enregistrement, conservation foncière, frais de notaire)
- Les dépenses d'amélioration justifiées par des factures officielles (construction, agrandissement, rénovation lourde)
Le taux et le minimum de perception
La TPI s'applique au taux de 20 % sur la plus-value nette imposable.
Cependant, un minimum de perception s'applique : 3 % du prix de cession brut, quelles que soient la plus-value calculée ou les circonstances. Même si votre plus-value imposable est nulle ou très faible, vous devez payer au moins 3 % du prix de vente.
| Situation | Prix achat | Prix vente | Plus-value nette | TPI (20 %) | Minimum (3 %) | TPI à payer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bien acheté il y a 3 ans | 800 000 | 1 050 000 | 180 000 | 36 000 | 31 500 | 36 000 MAD |
| Bien acheté il y a 8 ans | 600 000 | 1 100 000 | 250 000 | 50 000 | 33 000 | 50 000 MAD |
| Plus-value quasi nulle (rénovation) | 1 200 000 | 1 250 000 | 10 000 | 2 000 | 37 500 | 37 500 MAD |
| Résidence principale +6 ans | 700 000 | 1 500 000 | Exonéré | — | — | 0 MAD |
Les principales exonérations
La loi prévoit plusieurs cas d'exonération totale de la TPI :
- Résidence principale depuis plus de 6 ans : c'est l'exonération la plus courante. Si vous occupez personnellement le bien comme résidence principale depuis au moins 6 ans à la date de la vente, vous ne payez aucune TPI, quelle que soit la plus-value réalisée.
- Expropriation pour utilité publique : la plus-value réalisée suite à une expropriation est exonérée de TPI.
- Cession à l'État et collectivités locales : les cessions réalisées directement au profit de l'État, des collectivités locales ou des établissements publics sont exonérées.
- Immeubles dédiés au logement social : sous certaines conditions encadrées par la loi.
La déclaration et le paiement
La TPI est prélevée à la source par le notaire au moment de l'enregistrement de l'acte de vente. Le notaire calcule la taxe, la retient sur le prix de vente, et la reverse directement à l'administration fiscale pour votre compte.
Pour que le notaire puisse effectuer ce calcul correctement, vous devez lui fournir :
- L'acte d'achat initial ou l'acte de succession avec le prix d'acquisition
- Les factures de travaux d'amélioration réalisés depuis l'acquisition
- Les frais d'acquisition initiaux justifiés
- Tout document prouvant votre résidence principale si vous invoquez l'exonération correspondante
Questions fréquentes
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