La province de Mediouna est le grand couloir de développement sud-est de Casablanca. Bordée par Bouskoura à l'ouest et Berrechid au sud, elle concentre des zones industrielles majeures, des périurbains résidentiels en croissance rapide et des villages ruraux en reconversion. Avec 16 quartiers en base de données et une fourchette de prix allant de 3 995 à 12 711 MAD/m², c'est l'un des marchés les plus contrastés de la région Grand Casablanca.
Données de marché 2026 : les prix par quartier
Prix minimum : 3 995 MAD/m² (Douar Wlad Bouaziz)
Prix maximum : 12 711 MAD/m² (Merchich)
Mediouna : de 3 995 à 12 711 MAD/m²
Sur 16 quartiers analysés, Merchich domine à 12 711 MAD/m² tandis que Douar Wlad Bouaziz reste le plus accessible à 3 995 MAD/m² — un marché parmi les plus contrastés du Grand Casablanca.
Moyenne générale : 6 419 MAD/m²
Nombre de quartiers analysés : 16
Secteurs à prix élevés
- Merchich : 12 711 MAD/m² — lotissement haut standing, villas et résidences fermées
- Sidi Hajjaj Oued Hassar : 12 455 MAD/m² — zone en fort développement, proche de l'autoroute A5
- Tit Mellil Extension : 6 747 MAD/m² — expansion récente du pôle de Tit Mellil
- Tit Mellil : 6 357 MAD/m² — bourg historique en voie de densification
Secteurs accessibles et intermédiaires
- Lahraouyine : quartier dense, accès depuis la route de Médiouna, logements collectifs
- Nouvelle Lahraouyine : extension planifiée, meilleure qualité que l'ancien bâti
- Lahraouyine Extension : développement en cours, terrains abordables
- Douar Elmejattia Ouled Taleb : rural en reconversion, parcelles brutes à bas prix
- Douar Haymoud : bâti informel en régularisation progressive
Secteurs économiques
- Douar Wlad Bouaziz : 3 995 MAD/m² — le plus accessible de la province
- Riyad (Tit Mellil) : 4 278 MAD/m² — résidentiel accessible pour primo-accédants
- Lotissement Al Wafaa : 4 525 MAD/m² — logements sociaux et intermédiaires
Mediouna est l'archétype du marché de la deuxième couronne casablancaise : des prix qui commencent là où Casablanca devient inabordable. La demande vient surtout des travailleurs des zones industrielles et des familles qui n'ont plus les moyens du centre-ville. — Anis Farah, Menzil Immobilier
Comprendre le marché Mediouna
Trois zones bien distinctes
Le marché de Mediouna se divise en trois zones : (1) le pôle de Sidi Hajjaj-Oued Hassar, proche de l'axe autoroutier et des zones industrielles, qui attire une clientèle cadres et ingénieurs ; (2) le pôle de Tit Mellil-Merchich, plus résidentiel et familial, avec des lotissements bien équipés ; (3) la frange rurale (Lahraouyine, douars) en cours d'urbanisation, qui absorbe les ménages à revenus modestes.
Comprendre la province de Mediouna
Couloir de développement sud-est de Casablanca, entre Bouskoura et Berrechid, Mediouna mêle zones industrielles, périurbain en croissance et villages ruraux en reconversion.
Sidi Hajjaj Oued Hassar : le pôle émergent
Sidi Hajjaj Oued Hassar (12 455 MAD/m²) est le secteur le plus dynamique de la province. Sa position en bordure de l'autoroute A5 (Casablanca-Settat) et sa proximité des zones industrielles de la région font de ce quartier un hub résidentiel pour les cadres des entreprises locales. Les promoteurs y développent des projets de villas et maisons en rangée (4 à 8 millions MAD) ciblant la classe moyenne supérieure.
Tit Mellil : le bourg-dortoir en mutation
Tit Mellil est l'une des communes les plus denses de la province. Historiquement un bourg agricole, elle s'est transformée en cité-dortoir pour les travailleurs de Casablanca. Le prix moyen de 6 357 MAD/m² est cohérent avec ce profil : des appartements fonctionnels, peu de standing, mais une demande locative soutenue (loyers mensuels : 2 500-4 500 MAD pour un F3).
Marchich : le segment luxe de Mediouna
Avec des prix atteignant 12 711 MAD/m², Merchich est le quartier premium de la province. Les résidences fermées avec piscines, espaces verts et gardiennage y côtoient des villas individuelles sur des terrains de 300 à 600 m². Ce segment attire des profils CSP+ qui cherchent la verdure et la sécurité sans s'éloigner du centre de Casablanca (30-40 minutes par l'autoroute).
Zones industrielles et emploi
Casablanca East Industrial Zone
La province de Mediouna abrite plusieurs zones d'activités économiques majeures : la plateforme industrielle de Sidi Hajjaj, les zones logistiques de l'axe A5, et des unités de transformation agroalimentaire. Ces pôles d'emploi entretiennent une demande de logements locatifs stable, avec des taux d'occupation proches de 95 % pour les petits logements (F1, F2) bien desservis.
Zones industrielles, moteur de l'emploi local
La présence d'implantations industrielles majeures à Mediouna génère un besoin croissant de logements à proximité, tirant la demande dans des secteurs comme Sidi Hajjaj Oued Hassar.
Impact de l'autoroute A5
L'autoroute Casablanca-Settat (A5) traverse la province et est le facteur clé de valorisation immobilière. Les quartiers à moins de 5 km d'un échangeur (Sidi Hajjaj, Tit Mellil) voient leurs prix 30 à 50 % supérieurs aux zones équidistantes de l'autoroute. L'accessibilité prime sur la qualité intrinsèque du bâti dans ce marché.
Types de biens et tendances
Appartements collectifs
Le produit dominant à Lahraouyine, Nouvelle Lahraouyine et Tit Mellil. Des F2 et F3 de 60-90 m² entre 400 000 et 800 000 MAD. Ce segment est recherché par les investisseurs locatifs : rendement brut de 5 à 7 % avec de bonnes perspectives.
Villas, lotissements : les tendances du marché
Entre lotissements fermés haut standing comme Merchich et logements collectifs denses à Lahraouyine, Mediouna offre un éventail de biens qui reflète sa diversité géographique et sociale.
Maisons et villas en lotissements
Dans les lotissements de Sidi Hajjaj et Marchich, des maisons de ville de 150-200 m² se négocient entre 1,5 et 3,5 millions MAD. Les villas avec jardin à Marchich atteignent 5-8 millions MAD.
Terrains à bâtir
La frontière entre rural et urbain à Mediouna crée des opportunités en terrains à bâtir : de 500 MAD/m² pour les parcelles péri-rurales à 3 000 MAD/m² dans les lotissements viabilisés. Vérifier impérativement les permis de construire et la nature du sol avant tout achat.
Conclusion
Mediouna est un marché de transition : entre le rural qui se densifie et le périurbain qui monte en gamme. La clé de lecture est l'accessibilité autoroutière et la proximité des zones d'emploi. Les secteurs Sidi Hajjaj et Marchich sont les plus attractifs pour l'investissement moyen-haut de gamme ; Tit Mellil et Lahraouyine restent les meilleures options pour la rentabilité locative accessible.
Menzil Immobilier couvre la périphérie est de Casablanca, incluant Mediouna, Berrechid et l'axe autoroutier A5. Contactez notre équipe pour un conseil adapté à votre projet.
