Vendre à un étranger non-résident au Maroc : règles essentielles

Vendre un bien immobilier à un ressortissant étranger non-résident au Maroc est une transaction parfaitement légale et de plus en plus courante, notamment dans des villes comme Marrakech, Tanger, Agadir ou Casablanca. Cependant, cette configuration particulière oblige le vendeur à maîtriser un ensemble de règles précises touchant à la réglementation des changes, à la fiscalité et aux formalités notariales. Une méconnaissance de ces règles peut entraîner des retards, voire des litiges pouvant bloquer le transfert du prix de vente. Ce guide vous présente, étape par étape, les obligations et précautions à respecter pour sécuriser votre transaction en 2026.

Pourquoi ce type de vente est-il encadré différemment ?

Le Maroc soumet les mouvements internationaux de capitaux à la réglementation des changes, administrée par l'Office des Changes. Lorsqu'un acheteur étranger non-résident acquiert un bien immobilier au Maroc, il importe des devises pour financer l'achat. En contrepartie, lorsque ce même bien est revendu, l'acheteur initial — devenu vendeur — a le droit de rapatrier le produit de la vente dans son pays de résidence. Pour que ce rapatriement soit possible, des conditions strictes doivent avoir été respectées dès l'achat originel. En tant que vendeur marocain ou résident, vous n'êtes pas directement concerné par le rapatriement, mais vous devez vous assurer que l'acheteur étranger dispose des fonds conformes et que la transaction est structurée de manière à satisfaire les exigences de l'Office des Changes et de l'administration fiscale.

Par ailleurs, la vente à un non-résident soulève des questions pratiques importantes : comment le prix est-il payé ? Dans quelle devise ? Quel rôle joue la banque marocaine intermédiaire ? Quelles sont les obligations déclaratives du vendeur ? Autant de points que nous détaillons ci-après.

Le paiement du prix : règles de change et devises

Obligation de paiement en devises convertibles

La règle fondamentale est que le prix de vente à un acheteur étranger non-résident doit être réglé en devises étrangères convertibles ou en dirhams provenant d'un compte en dirhams convertibles. Il est interdit à un non-résident de régler une acquisition immobilière au Maroc en espèces ou par virement depuis un compte ordinaire en dirhams. En pratique, l'acheteur effectue un virement international en euros, en dollars ou dans toute autre devise cotée par Bank Al-Maghrib, vers un compte bancaire marocain ouvert à son nom. La banque marocaine réceptrice joue le rôle d'intermédiaire agréé et délivre une attestation d'importation de devises, document capital pour la suite de la transaction.

Rôle de la banque intermédiaire agréée

Toutes les banques marocaines sont habilitées à agir comme intermédiaires agréés en matière de change. Elles sont chargées de vérifier la conformité des flux entrants, de convertir les devises en dirhams au taux en vigueur le jour du virement, et d'établir l'attestation d'importation. Les frais bancaires liés à cette opération sont généralement à la charge de l'acheteur et représentent entre 0,1 % et 0,3 % du montant transféré, selon les établissements. Le taux de change appliqué est celui fixé par Bank Al-Maghrib, sans marge discrétionnaire pour la banque sur les transactions immobilières réglementées.

Obligations fiscales du vendeur marocain

Taxe sur les profits immobiliers (TPI) : calcul et taux

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) s'applique au vendeur, quelle que soit la nationalité de l'acheteur. Le taux de droit commun est de 20 % sur le profit net réalisé, avec un minimum de cotisation de 3 % du prix de cession brut, même en cas de profit nul ou de perte. Le profit net est calculé en déduisant du prix de vente le prix d'acquisition actualisé, les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires notariaux, frais d'agence), les dépenses de construction et de rénovation dûment justifiées, ainsi que les frais de cession. Pour un bien acquis il y a dix ans à 800 000 MAD et revendu à 1 400 000 MAD, le profit brut serait de 600 000 MAD, avant application des abattements légaux pour durée de détention.

Abattements pour durée de détention

• Moins de 2 ans de détention : aucun abattement, taux plein de 20 %
• Entre 2 et 4 ans : abattement de 25 % sur le profit net imposable
• Entre 4 et 6 ans : abattement de 50 % sur le profit net imposable
• Entre 6 et 8 ans : abattement de 60 % sur le profit net imposable
• Au-delà de 8 ans : abattement de 70 % sur le profit net imposable
• Résidence principale détenue depuis plus de 6 ans et habitée en continu : exonération totale sous conditions

Retenue à la source et rôle du notaire

Le notaire instrumentant la vente est tenu de procéder à la retenue à la source de la TPI et de la reverser à la Direction Générale des Impôts (DGI) dans un délai de 30 jours suivant la date de l'acte authentique. Le vendeur recevra un certificat de retenue à la source, qui constitue sa quittance fiscale. Si la TPI a été surévaluée, une demande de remboursement peut être déposée auprès de la DGI dans un délai de deux ans. Par ailleurs, dans le cadre d'une vente à un étranger non-résident, la DGI est particulièrement attentive à la valorisation du bien : tout prix déclaré manifestement inférieur à la valeur vénale réelle peut faire l'objet d'une rectification d'office, entraînant un redressement fiscal assorti de pénalités pouvant atteindre 15 % du montant de l'impôt éludé.

Formalités notariales et documents spécifiques

Documents exigés de l'acheteur étranger non-résident

Le notaire marocain doit constituer un dossier complet avant de dresser l'acte authentique. En plus des documents habituels exigés de tout acheteur, un ressortissant étranger non-résident devra fournir des pièces supplémentaires. Il est conseillé au vendeur de s'assurer, dès la signature du compromis de vente, que l'acheteur est en mesure de les produire dans les délais convenus, généralement fixés à 60 à 90 jours.

• Passeport en cours de validité et, le cas échéant, titre de séjour étranger
• Attestation d'importation de devises délivrée par la banque marocaine intermédiaire agréée
• Justificatif de domicile à l'étranger de moins de trois mois
• Procuration notariée légalisée et apostillée si l'acheteur ne peut être présent le jour de la signature
• Numéro d'identification fiscale marocain (NIF) obtenu auprès de la DGI, obligatoire pour tout acquéreur immobilier
• Relevé bancaire ou attestation de fonds propres pour les transactions supérieures à 2 000 000 MAD

Le compromis de vente : clauses à adapter

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) signé entre le vendeur et un acheteur étranger non-résident doit comporter des clauses spécifiques que l'on ne trouve pas dans une vente ordinaire entre résidents. Il est fortement recommandé de faire rédiger ce compromis par un notaire plutôt que de recourir à un modèle standard, afin d'intégrer notamment une clause suspensive liée à l'obtention de l'attestation d'importation de devises, une clause précisant la devise de référence et le mécanisme de conversion, et une clause pénale claire en cas de défaillance de l'une ou l'autre partie. Pour comprendre l'ensemble du processus transactionnel, vous pouvez consulter notre article "Achat immobilier au Maroc : les étapes de A à Z en 2026" qui détaille chaque phase, de l'offre d'achat à la remise des clés.

Délais et coûts notariaux à prévoir

Les honoraires notariaux au Maroc sont réglementés et calculés sur le prix de vente selon un barème dégressif. Pour une transaction de 1 500 000 MAD, les honoraires du notaire s'élèvent approximativement à 12 000 MAD hors taxes. Les droits d'enregistrement, à la charge de l'acheteur, représentent 4 % du prix de vente pour les biens à usage d'habitation et 6 % pour les biens à usage commercial ou les terrains nus. La conservation foncière perçoit en outre 1,5 % du prix pour l'inscription au titre foncier. Le délai de traitement complet, de la signature du compromis à la remise du titre foncier au nouveau propriétaire, est en moyenne de 60 à 120 jours, pouvant s'allonger à 150 jours lorsque l'acheteur est à l'étranger et que des procurations doivent être légalisées.

La conservation foncière, étape clé du transfert de propriété

L'inscription au titre foncier auprès de la conservation foncière marocaine est l'étape finale qui officialise le transfert de propriété au nom de l'acheteur étranger non-résident. Ce document est aussi indispensable pour tout futur rapatriement de fonds.

Précautions pratiques pour le vendeur

Vérifier la solvabilité et la conformité des fonds

La vigilance du vendeur ne doit pas se limiter à la négociation du prix. Dans le contexte d'une vente à un étranger non-résident, il convient de s'assurer très en amont que les fonds présentés sont d'origine licite et transférables vers le Maroc. Les établissements bancaires marocains, en application des dispositifs anti-blanchiment conformes aux recommandations du GAFI, procèdent à des vérifications systématiques lors de la réception de virements internationaux importants. Un virement bloqué en raison d'une origine douteuse peut annuler la transaction et exposer le vendeur à des pertes financières liées aux délais et aux frais engagés. Il est donc conseillé de demander à l'acheteur un justificatif de l'origine des fonds dès la phase de négociation, avant toute signature.

Recourir à un agent immobilier et à un notaire spécialisés

Les transactions impliquant des acheteurs étrangers non-résidents nécessitent une expertise spécifique que tous les professionnels de l'immobilier ne maîtrisent pas avec la même rigueur. Choisissez un agent immobilier ayant une expérience avérée dans ce segment — notamment dans les marchés à forte présence étrangère comme Marrakech, Tanger, Essaouira ou Agadir — et un notaire habitué à traiter des dossiers internationaux. Ces professionnels vous éviteront des erreurs de procédure coûteuses et garantiront que chaque étape est documentée conformément aux exigences de l'Office des Changes et de la DGI. Notre article "Investissement immobilier à Agadir : le bilan 2026" donne un aperçu des profils d'acheteurs étrangers actifs dans ce marché et peut vous aider à mieux cerner les attentes de vos futurs acquéreurs.

Anticiper les délais de transfert et la fluctuation des changes

Un point souvent négligé par les vendeurs est l'impact de la fluctuation des taux de change sur le montant effectivement perçu. Si le prix est négocié en euros et que la date de signature s'étale sur plusieurs semaines, une variation défavorable du taux EUR/MAD peut réduire sensiblement le produit de vente en dirhams. Pour une transaction de 150 000 euros, une variation de 2 % sur le taux de change représente environ 30 000 MAD d'écart. Il est possible de mentionner dans le compromis que le prix est exprimé en dirhams marocains, la conversion étant faite au taux du jour du virement, ce qui transfère le risque de change à l'acheteur.

Nous avons vendu notre appartement à Marrakech à un acheteur belge en 2025. Grâce à notre notaire qui avait l'habitude de ce type de dossier, tout s'est déroulé sans accroc. La clé a été d'exiger l'attestation bancaire dès la signature du compromis. Nous avons reçu le paiement complet en 78 jours, TPI réglée par le notaire, sans aucune surprise fiscale. — Nadia B., vendeuse à Marrakech