Fès occupe une place singulière dans le paysage immobilier marocain. Deuxième ville du Royaume par sa superficie historique, capitale spirituelle et universitaire, elle attire une demande résidentielle soutenue, des investisseurs nationaux en quête de rendement locatif et une clientèle internationale fascinée par le patrimoine de la médina. En 2026, le marché fassi confirme sa maturité tout en révélant des dynamiques nouvelles : montée en puissance des quartiers périphériques, regain d'intérêt pour les riads, pression sur les biens neufs de standing. Cet article propose un panorama complet des prix, des quartiers et des stratégies d'investissement à retenir pour prendre les meilleures décisions cette année.

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À retenir

Le marché immobilier de Fès reste structurellement plus abordable que Casablanca ou Marrakech, avec des prix moyens inférieurs de 30 à 40 % à ceux des deux premières métropoles. Cet écart crée des opportunités réelles pour les investisseurs à budget maîtrisé.

Panorama des prix à Fès en 2026

Les prix de l'immobilier à Fès ont progressé de manière modérée mais régulière depuis 2023. En 2026, le prix moyen au mètre carré pour un appartement dans les quartiers résidentiels établis oscille entre 7 000 et 11 500 MAD/m², selon la localisation, l'étage et les prestations. Les biens neufs livrés en VEFA dans les programmes de standing se négocient entre 10 000 et 14 000 MAD/m², une fourchette encore compétitive à l'échelle nationale.

Pour le logement économique et social, le prix de vente réglementé reste encadré autour de 5 500 à 6 000 MAD/m², ce segment concentrant encore une part importante de la demande des ménages primo-accédants. Les villas individuelles dans les quartiers résidentiels comme Agdal ou Route d'Imouzzer démarrent à 2 500 000 MAD pour une surface de 200 m² habitables, et peuvent atteindre 6 000 000 MAD pour les maisons de caractère avec piscine et jardin.

  • Appartement économique (logement social) : 5 500 à 6 000 MAD/m²
  • Appartement moyen standing (Narjiss, Saiss) : 7 000 à 9 500 MAD/m²
  • Appartement haut standing (Agdal, Route d'Imouzzer) : 10 000 à 14 000 MAD/m²
  • Riad en médina à rénover : 800 000 à 3 500 000 MAD selon surface et état
  • Riad rénové clé en main : 2 500 000 à 8 000 000 MAD
  • Villa résidentielle (Agdal, Route de Sefrou) : 2 500 000 à 6 000 000 MAD
  • Local commercial (centre-ville, Narjiss) : 15 000 à 28 000 MAD/m²

Sur un an glissant (2025-2026), la hausse des prix résidentiels à Fès est estimée entre 3 et 5 % selon les segments, portée par la pression de la demande locative estudiantine, les effets de l'inflation sur les coûts de construction et l'attractivité renouvelée de la ville auprès des Marocains résidant à l'étranger (MRE). Cette progression reste inférieure à celle observée à Marrakech ou Tanger, ce qui préserve le potentiel d'appréciation à moyen terme.

Les quartiers de Fès à connaître en 2026

Agdal et Route d'Imouzzer : le haut de gamme résidentiel

Agdal demeure le quartier de référence pour les familles aisées et les cadres expatriés. Bien desservi, doté d'écoles internationales et de commerces de qualité, il concentre les résidences sécurisées et les appartements de grand standing. La Route d'Imouzzer, qui prolonge cette dynamique vers les hauteurs de la ville, accueille des villas contemporaines avec vue dégagée. Les prix y sont les plus élevés de la ville, mais la liquidité du marché est également la meilleure : un bien bien estimé trouve preneur en moins de 60 jours.

Narjiss, Saiss et Bensouda : le marché intermédiaire actif

Ces quartiers constituent le coeur de la demande résidentielle à Fès. Narjiss et Saiss offrent des appartements bien conçus à des prix accessibles, avec une infrastructure commerciale et éducative satisfaisante. Bensouda, historiquement populaire, connaît une montée en gamme progressive grâce à des programmes neufs qui viennent renouveler le parc existant. C'est dans ce triangle que les primo-accédants trouvent le meilleur compromis entre qualité de vie, accessibilité financière et perspectives de valorisation.

La médina et les riads : un marché de niche à fort potentiel

La médina de Fès el-Bali, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, reste un marché à part entière. Les riads représentent une opportunité d'investissement spécifique, portée par le tourisme culturel et la demande de maisons d'hôtes. Un riad en état de rénovation s'acquiert entre 800 000 et 2 000 000 MAD, mais le budget travaux est structurant : compter entre 5 000 et 9 000 MAD/m² pour une rénovation complète respectant les contraintes patrimoniales. Le modèle économique d'un riad-maison d'hôtes bien géré peut générer un rendement brut de 8 à 12 % par an, sous réserve d'un taux d'occupation suffisant, généralement atteignable dans les 18 à 24 premiers mois d'exploitation.

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Attention

L'achat d'un riad en médina implique des contraintes spécifiques : règles de l'Agence pour la Dédensification et la Réhabilitation de la Médina de Fès (ADER), limites sur les modifications de structure, titres fonciers parfois complexes. Faites impérativement appel à un notaire spécialisé et vérifiez le statut foncier avant toute promesse d'achat.

Les zones d'extension : Route de Sefrou, Ain Chkef et Sidi Harazem

La périphérie sud et est de Fès connaît un développement immobilier accéléré. La Route de Sefrou et le secteur Ain Chkef accueillent des projets résidentiels neufs de taille importante, souvent portés par des promoteurs nationaux. Les prix y démarrent à 6 500 MAD/m² pour des appartements neufs, avec des délais de livraison VEFA généralement compris entre 24 et 36 mois. Sidi Harazem, à vocation plus économique, attire les ménages à revenus modestes mais présente une liquidité de revente plus limitée à court terme.

Investir à Fès en 2026 : stratégies et rendements

Fès offre plusieurs profils d'investissement distincts, chacun avec ses paramètres de risque et de rendement. La ville abrite l'Université Sidi Mohammed Ben Abdellah, plusieurs grandes écoles et instituts supérieurs, ce qui génère une demande locative estudiantine structurelle et soutenue. Ce contexte favorise l'investissement dans les petites surfaces en location longue durée, un segment particulièrement robuste.

Pour un appartement de type studio ou F1 situé à proximité des campus (secteurs Dhar El Mahraz, Route d'Imouzzer, Saiss), le loyer mensuel oscille entre 2 500 et 4 500 MAD. Pour un F2 bien placé, comptez entre 3 500 et 6 000 MAD par mois. Ces niveaux permettent d'atteindre des rendements locatifs bruts compris entre 5 et 7,5 % par an, charges non déduites, sur un bien acquis entre 500 000 et 900 000 MAD.

Pour les profils à la recherche d'un rendement plus élevé, le modèle locatif touristique via les plateformes de location courte durée représente une piste sérieuse, notamment dans la médina ou les quartiers proches des sites historiques. Le taux d'occupation moyen sur les logements bien positionnés et correctement équipés atteint 65 à 75 % sur douze mois, avec un ticket moyen nuit compris entre 400 et 900 MAD selon la saison et la prestation. Notre guide sur les **résidences étudiantes au Maroc : un investissement porteur en 2026** (https://menzil.ma/guides/neuf/residences-etudiantes-maroc-investissement-porteur-2026) approfondit ce modèle d'investissement qui s'applique pleinement au contexte fassi.

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Financement et crédit immobilier à Fès : les conditions en 2026

L'accès au crédit immobilier reste la clé de voûte de tout projet d'achat à Fès pour la majorité des acquéreurs. En 2026, les taux pratiqués par les banques marocaines se situent entre 4,5 et 5,8 % sur 20 à 25 ans, selon le profil emprunteur, la domiciliation de salaire et l'établissement sollicité. Bank Al-Maghrib a maintenu une politique monétaire prudente, sans hausse brutale des taux directeurs, ce qui préserve des conditions de financement raisonnables.

Pour un appartement de 800 000 MAD financé à 80 % sur 20 ans à un taux de 5,2 %, la mensualité s'établit autour de 4 300 MAD. L'apport personnel minimum exigé varie généralement de 10 à 20 % selon les banques. Pour affiner votre simulation, consultez le **Comparatif taux crédit immobilier Maroc juillet 2026** (https://menzil.ma/guides/financement2/comparatif-taux-credit-immobilier-maroc-juillet-2026) qui recense les offres actualisées des principaux établissements.

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Conseil

Avant de déposer votre dossier de crédit, consultez plusieurs banques en parallèle. Un écart de 0,3 point sur le taux représente plusieurs dizaines de milliers de dirhams sur la durée totale du crédit. La domiciliation de salaire peut vous faire gagner jusqu'à 0,5 point de taux selon l'établissement.

Pour les achats en VEFA dans les programmes neufs de Fès, le calendrier de paiement suit généralement la progression des travaux : 10 % à la signature de la promesse, 20 % à l'achèvement des fondations, 30 % à la mise hors d'eau, 30 % à l'achèvement et 10 % à la remise des clés. Notre article **Financer un bien neuf VEFA : crédit et calendrier de paiement** (https://menzil.ma/guides/financement/financer-bien-neuf-vefa-credit-calendrier-paiement) détaille les mécanismes à maîtriser pour sécuriser ce type d'acquisition.

Ruelles de la médina de Fès avec architecture traditionnelle marocaine en pierre

La médina de Fès, un patrimoine immobilier unique

Le tissu urbain historique de Fès el-Bali concentre plusieurs milliers de riads et demeures traditionnelles, dont une fraction seulement est mise sur le marché chaque année. Cette rareté structure les prix à la hausse sur le long terme.

Ce qu'il faut retenir pour investir intelligemment à Fès

Points clés à retenir

  • Les prix à Fès restent 30 à 40 % inférieurs à ceux de Casablanca, offrant un point d'entrée accessible avec un potentiel de valorisation intact.
  • Le rendement locatif brut atteint 5 à 7,5 % sur les petites surfaces proches des campus universitaires, parmi les meilleurs du Maroc pour ce segment.
  • Les riads en médina constituent un investissement patrimonial de niche avec des rendements élevés en location touristique, mais exigent un accompagnement juridique rigoureux.
  • Les quartiers Agdal, Route d'Imouzzer et Narjiss offrent la meilleure liquidité pour une revente à court ou moyen terme.
  • En 2026, les taux de crédit immobilier oscillent entre 4,5 et 5,8 %, des niveaux qui permettent de maintenir la solvabilité d'une large base d'acquéreurs.
  • Les zones d'extension périphériques (Route de Sefrou, Ain Chkef) présentent les prix les plus bas du marché neuf mais une liquidité de revente plus longue.
J'ai acquis un appartement F3 à Narjiss en 2023 pour 720 000 MAD. Je le loue aujourd'hui 4 800 MAD par mois à un enseignant universitaire. Le rendement est régulier, les locataires stables. Fès m'a offert ce que Casablanca ne pouvait plus me donner à ce budget. - Rachid M., investisseur basé à Rabat

A approfondir : ressources Menzil pour aller plus loin

  • Voir aussi : Résidences étudiantes au Maroc, un investissement porteur en 2026 : https://menzil.ma/guides/neuf/residences-etudiantes-maroc-investissement-porteur-2026
  • Voir aussi : Comparatif taux crédit immobilier Maroc juillet 2026 : https://menzil.ma/guides/financement2/comparatif-taux-credit-immobilier-maroc-juillet-2026
  • Voir aussi : Promoteur immobilier au Maroc, comment le choisir sérieusement : https://menzil.ma/guides/neuf/promoteur-immobilier-maroc-comment-choisir
  • Voir aussi : Agent immobilier au Maroc, critères clés pour bien choisir : https://menzil.ma/guides/conseils/choisir-agent-immobilier-maroc-criteres-cles
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“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes sur l'immobilier à Fès

Quel est le prix moyen d'un appartement à Fès en 2026 ?
Le prix moyen d'un appartement à Fès varie entre 7 000 et 11 500 MAD/m² selon le quartier et les prestations. Le logement économique reste encadré autour de 5 500 à 6 000 MAD/m², tandis que le haut de gamme dans des secteurs comme Agdal ou Route d'Imouzzer peut atteindre 13 000 à 14 000 MAD/m².
Quel quartier choisir pour investir à Fès avec un budget de 800 000 MAD ?
Avec un budget de 800 000 MAD, les quartiers Narjiss, Saiss ou Bensouda offrent le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez y acquérir un F2 ou petit F3 dans un immeuble récent, avec un rendement locatif attendu entre 5 et 6,5 % brut selon la localisation précise et l'état du bien.
Est-il intéressant d'acheter un riad à Fès pour le louer en courte durée ?
Oui, sous conditions. Un riad rénové bien situé dans la médina peut générer un rendement brut de 8 à 12 % en location touristique avec un taux d'occupation de 65 à 75 %. Cependant, l'investissement total incluant acquisition et rénovation peut dépasser 4 000 000 MAD. Il faut également maîtriser les contraintes patrimoniales liées au statut UNESCO de la médina et assurer une gestion professionnelle de la propriété.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Fès ?
Oui, les ressortissants étrangers peuvent acheter librement un bien immobilier au Maroc, y compris à Fès. L'acquisition doit être financée en devises étrangères rapatriées légalement, ce qui permet ensuite de rapatrier les revenus locatifs et la plus-value éventuelle à la revente. Le recours à un notaire marocain est obligatoire pour tout acte de vente.
Quels sont les délais moyens pour vendre un bien à Fès ?
Les délais de vente varient selon le segment. Dans les quartiers résidentiels établis comme Agdal ou Narjiss, un bien correctement estimé trouve preneur en 45 à 90 jours. Dans les zones périphériques ou pour les grandes surfaces, le délai peut s'étendre à 4 à 8 mois. Les riads en médina ont des délais de commercialisation plus longs, généralement de 6 à 18 mois, en raison de la spécificité de leur marché acquéreur.

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