Fiscalité de la vente immobilière au Maroc

La TPI est l'impôt qui frappe la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier au Maroc. Son taux est de 20% sur la plus-value nette imposable. Mais la loi prévoit un plancher : même si la plus-value est nulle ou négative (vous vendez à perte), une cotisation minimale de 3% du prix de cession brut est due. Ce mécanisme de minimum d'imposition peut surprendre : si vous avez acheté 2 000 000 DH et revendez 2 000 000 DH, vous ne réalisez aucun profit mais vous devez quand même 60 000 DH de TPI (3% × 2 000 000). Cette cotisation minimale ne s'applique pas en cas d'exonération totale. La TPI est calculée par le notaire et retenue à la source au moment de la signature de l'acte authentique.

Plusieurs situations permettent d'échapper totalement à la TPI. L'exonération la plus fréquente concerne la résidence principale : si vous vendez le logement dans lequel vous avez résidé de manière continue pendant au moins 6 ans, la plus-value est intégralement exonérée. Deuxième exonération : si le prix de cession est inférieur ou égal à 140 000 DH, la vente est exonérée quel que soit le profit. Troisième cas : les biens acquis avant le 1er janvier 2006 (la date d'entrée en vigueur de la loi TPI actuelle) bénéficient dans certains cas d'un régime transitoire — vérifiez avec votre notaire. Enfin, certaines situations de première cession après avoir habité le logement pendant au moins 4 ans peuvent ouvrir droit à une exonération partielle selon les conditions en vigueur au moment de la vente.

La plus-value imposable n'est pas simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Elle est calculée ainsi : prix de cession (brut), diminué du prix d'acquisition actualisé (le prix d'achat multiplié par un coefficient d'actualisation publié annuellement par la DGI, qui tient compte de l'inflation), diminué des frais déductibles justifiés. Les frais déductibles comprennent : les frais de notaire payés lors de l'acquisition (sur présentation de la facture), les intérêts d'emprunt payés pour financer l'achat (sur justificatifs bancaires), les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration (sur factures d'entreprises marocaines). Les frais d'entretien courant et les charges de copropriété ne sont pas déductibles. Le résultat de ce calcul constitue la base imposable au taux de 20%.

Un vendeur qui n'est pas résident fiscal au Maroc (Marocain résidant à l'étranger — MRE — ou étranger non domicilié au Maroc) est soumis aux mêmes règles de TPI que les résidents. La différence porte sur la procédure : le vendeur non-résident doit désigner un représentant fiscal au Maroc, généralement le notaire chargé de l'acte. Ce représentant est solidairement responsable du paiement de la TPI. Les exonérations (résidence principale, prix inférieur à 140 000 DH) s'appliquent dans les mêmes conditions. Si le bien vendu était loué, les revenus locatifs perçus pendant la détention peuvent avoir été soumis à une retenue à la source ou déclarés séparément — cette situation n'impacte pas le calcul de la TPI.