En 2026, le marché immobilier marocain poursuit sa dynamique haussière, portée par une demande soutenue, des taux de crédit stabilisés autour de 5,5 % et un afflux notable de capitaux MRE. Dans ce contexte, deux villes concentrent l'essentiel de l'intérêt des investisseurs : Casablanca, moteur économique du royaume, et Marrakech, capitale touristique en pleine mutation. Ces deux marchés présentent des logiques d'investissement radicalement différentes en termes de ticket d'entrée, de rendement locatif, de profil locataire et de liquidité à la revente. Cet article vous propose une analyse comparative rigoureuse pour vous aider à arbitrer selon votre stratégie et votre horizon de placement.

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À retenir

Données de référence : les prix et rendements cités dans cet article sont issus des observations de marché du premier trimestre 2026 et des statistiques publiées par Bank Al-Maghrib et le Haut-Commissariat au Plan. Ils constituent des ordres de grandeur représentatifs, non des garanties de performance.

1. Les fondamentaux de marché : prix, volumes et tendances 2026

Casablanca demeure le marché le plus liquide et le plus profond du Maroc. Les transactions y sont portées par une demande résidentielle primaire dense : population de 4,5 millions d'habitants, tissu économique diversifié et migration interne constante. En 2026, le prix médian au mètre carré dans les quartiers résidentiels courants (Maarif, Bourgogne, Hay Hassani) oscille entre 11 000 et 16 000 MAD/m². Dans les secteurs premium comme Racine, Gauthier ou Ain Diab, il dépasse régulièrement 20 000 MAD/m² pour des biens de standing, pouvant atteindre 28 000 MAD/m² pour du neuf en front de mer.

Marrakech présente une structure de prix plus hétérogène. La médina et ses riads cotés se négocient entre 15 000 et 35 000 MAD/m², selon l'état du bien et la superficie. Le quartier de Guéliz, centre névralgique des affaires et du commerce, affiche des prix compris entre 12 000 et 18 000 MAD/m² pour des appartements en bon état. Les villas de la Palmeraie, segment ultra-premium, dépassent fréquemment 30 000 MAD/m² de surface construite, avec des tickets d'entrée souvent supérieurs à 5 millions MAD. Le quartier de l'Hivernage, central et touristique, s'établit entre 14 000 et 22 000 MAD/m².

  • Casablanca : prix médian résidentiel entre 11 000 et 16 000 MAD/m² (quartiers courants)
  • Casablanca premium (Gauthier, Ain Diab) : 20 000 à 28 000 MAD/m²
  • Marrakech Guéliz : 12 000 à 18 000 MAD/m²
  • Marrakech Hivernage : 14 000 à 22 000 MAD/m²
  • Riads médina Marrakech : 15 000 à 35 000 MAD/m² (très variable selon état)
  • Palmeraie : ticket d'entrée souvent supérieur à 5 millions MAD

2. Rendement locatif : deux logiques d'investissement opposées

C'est sur le terrain du rendement locatif que la comparaison devient particulièrement instructive. À Casablanca, la location longue durée constitue la norme. Un appartement de 80 m² bien situé dans le quartier des Maârif se loue entre 6 500 et 9 000 MAD par mois. À Bourgogne ou Racine, la fourchette monte à 8 000-12 000 MAD pour un bien de même superficie mais plus qualitatif. Le rendement brut annuel se situe généralement entre 4,5 % et 6,5 % selon le quartier, le standing et l'état du bien. Le rendement net, après charges de copropriété, taxe de services communaux et vacance locative (estimée à 5-8 % en moyenne), s'établit entre 3,8 % et 5,5 %.

À Marrakech, la dualité entre location saisonnière et location longue durée crée une segmentation forte du marché. Un appartement meublé de 60 m² à Guéliz géré en location courte durée via les plateformes internationales peut générer entre 1 500 et 2 500 MAD par nuit en haute saison (octobre à avril) et entre 700 et 1 200 MAD en basse saison. Sur une base de 180 à 220 nuitées louées par an, le rendement brut peut dépasser 8 % à 10 %, mais nécessite une gestion active ou le recours à une conciergerie spécialisée dont les commissions représentent 20 à 30 % des revenus. Pour en savoir plus sur l'organisation de cette gestion à distance, consultez notre guide complet **Gestion d'un bien locatif à distance au Maroc** (https://menzil.ma/guides/locatif/gestion-bien-locatif-distance-maroc-guide-complet).

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Conseil

Pour un investisseur souhaitant un revenu locatif prévisible et une gestion minimale, Casablanca offre une meilleure visibilité. Pour un investisseur tolérant au risque opérationnel et à la saisonnalité, Marrakech en location courte durée peut surperformer significativement, à condition de bien anticiper les coûts de gestion et la fiscalité applicable.

Fiscalité locative : ce que vous paierez réellement

Dans les deux villes, la fiscalité applicable aux revenus fonciers est identique : les loyers perçus sont soumis à l'IR sur revenus fonciers après abattement forfaitaire de 40 % pour charges. Le taux marginal applicable dépend du revenu global du contribuable, pouvant atteindre 38 %. La taxe de services communaux (anciennement taxe urbaine) représente 10,5 % de la valeur locative annuelle pour les biens situés dans le périmètre urbain. Pour les locations meublées de courte durée à Marrakech, le régime de la TVA au taux de 20 % peut s'appliquer au-delà d'un certain seuil de chiffre d'affaires, ce qui alourdit sensiblement la charge fiscale globale.

3. Profils d'investisseurs et adéquation stratégique

Casablanca s'adresse en priorité aux investisseurs recherchant la stabilité, la liquidité et une diversification patrimoniale adossée à un marché profond. La ville convient particulièrement aux primo-investisseurs, aux MRE souhaitant sécuriser un bien dans leur ville d'origine, et aux investisseurs institutionnels. Le marché casablancais absorbe les cycles économiques avec une résilience supérieure, et la revente d'un bien bien situé s'effectue en moyenne en 4 à 9 mois. Les quartiers familiaux comme Californie, Val Fleuri ou Hay Riad offrent une demande locative structurelle ancrée dans les besoins de résidence principale.

Marrakech attire davantage les investisseurs à la recherche d'un effet de levier touristique, les acquéreurs européens ou MRE souhaitant combiner usage personnel et revenu locatif, et les profils aventuriers du secteur hospitality qui misent sur la valorisation du bien à moyen terme. La ville bénéficie de plusieurs catalyseurs structurels en 2026 : montée en puissance du tourisme d'affaires, développement de l'offre de congrès et d'hôtellerie haut de gamme, et proximité de la future zone d'accueil de la Coupe du Monde 2030 qui stimule l'intérêt des investisseurs étrangers. Selon les données publiées dans notre article **MRE et immobilier marocain : les chiffres clés 2026** (https://menzil.ma/guides/actualites/mre-immobilier-marocain-chiffres-cles-2026), Marrakech représente la deuxième destination d'investissement immobilier des Marocains résidant à l'étranger, juste derrière Casablanca.

Ticket d'entrée et accessibilité au crédit

À Casablanca, il est possible d'acquérir un studio de 35 à 45 m² dans un quartier intermédiaire pour 900 000 à 1 300 000 MAD, avec un apport personnel de 20 % (soit 180 000 à 260 000 MAD) et un crédit sur 20 ans à 5,5 %. La mensualité correspondante s'établit entre 4 800 et 7 000 MAD, ce qui reste compatible avec une couverture partielle par les loyers perçus. À Marrakech, le ticket d'entrée pour un appartement touristique meublé à Guéliz ou à l'Hivernage oscille entre 1 200 000 et 2 000 000 MAD, avec des exigences d'aménagement et d'équipement supplémentaires (entre 80 000 et 150 000 MAD pour un meublé de qualité).

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4. Risques, liquidité et perspective de valorisation à moyen terme

La valorisation du capital constitue souvent l'argument décisif dans le choix d'un marché. À Casablanca, la hausse annuelle des prix sur les cinq dernières années s'est établie en moyenne entre 3 % et 5 % selon les quartiers, avec des pics à 7 % dans les zones restructurées comme Sidi Maârouf ou Casa Anfa. Cette progression régulière, sans volatilité excessive, offre une visibilité rassurante sur un horizon de 5 à 10 ans.

À Marrakech, la dynamique est plus contrastée. Les zones premium ont enregistré des hausses allant jusqu'à 8 % à 12 % par an sur certains segments (riads rénovés, résidences avec services), portées par la demande étrangère et le développement du tourisme haut de gamme. En revanche, les quartiers périphériques ou les résidences de standing moyen présentent une liquidité plus faible et des délais de revente pouvant atteindre 12 à 18 mois. Pour les investisseurs envisageant le segment luxe, notre article **Immobilier de luxe au Maroc : où investir en 2026 ?** (https://menzil.ma/guides/investissement/immobilier-luxe-maroc-ou-investir-2026) offre une analyse sectorielle complémentaire utile.

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Attention

Le marché locatif touristique de Marrakech est sensible aux aléas géopolitiques, sanitaires et aux variations des flux aériens internationaux. Une dépendance excessive à la location saisonnière sans plan B (location longue durée de repli) expose l'investisseur à des mois de vacance totale en cas de choc externe.

Comparatif synthétique des deux marchés

  • Casablanca : marché profond, demande structurelle, rendement stable entre 4,5 % et 6,5 % brut, revente en 4 à 9 mois
  • Marrakech (longue durée) : rendement brut de 5 % à 7 %, demande locative locale plus étroite
  • Marrakech (courte durée) : rendement brut potentiel de 8 % à 10 %, gestion complexe, fiscalité plus lourde
  • Valorisation annuelle : 3 % à 5 % à Casablanca, 4 % à 12 % à Marrakech selon le segment
  • Liquidité à la revente : supérieure à Casablanca sur tous les segments
  • Ticket d'entrée minimal viable : 900 000 MAD à Casablanca, 1 200 000 MAD à Marrakech
Vue urbaine du quartier de Guéliz à Marrakech avec immeubles résidentiels modernes

Guéliz, Marrakech : le quartier central prisé des investisseurs

Le quartier de Guéliz concentre l'essentiel de l'offre résidentielle moderne de Marrakech. Bien desservi, à proximité des axes commerciaux et touristiques, il représente le point d'entrée le plus accessible du marché marrakchi pour un investissement locatif structuré.

J'ai d'abord investi dans un studio à Bourgogne à Casablanca en 2021. Le bien est loué en continu depuis l'acquisition, avec un rendement net stable autour de 5,2 %. En 2024, j'ai diversifié avec un appartement à Guéliz en location saisonnière. La gestion est plus exigeante mais le rendement annuel atteint 9 % brut. Les deux placements se complètent parfaitement. - Youssef B., investisseur privé, résident à Paris

Ce qu'il faut retenir

  • Casablanca offre le marché le plus liquide et le plus stable, avec un rendement brut compris entre 4,5 % et 6,5 % en location longue durée.
  • Marrakech en location saisonnière peut dépasser 8 % à 10 % de rendement brut, mais implique une gestion active et une exposition aux cycles touristiques.
  • Le ticket d'entrée est comparable dans les deux villes pour un premier investissement viable : entre 900 000 et 1 500 000 MAD.
  • La valorisation du capital est plus prévisible à Casablanca, plus explosive mais plus volatile à Marrakech sur les segments premium.
  • Les deux marchés sont complémentaires : une stratégie de diversification combinant les deux villes est adoptée par un nombre croissant d'investisseurs avertis.
  • Quel que soit le marché choisi, la localisation précise du bien (quartier, rue, étage, exposition) reste le facteur déterminant du rendement réel.

À approfondir avant de vous décider

  • Investissement locatif à Casablanca : quartiers les plus rentables → https://menzil.ma/guides/investissement/investissement-locatif-casablanca-quartiers-rentables
  • Guéliz vs Hivernage Marrakech : où acheter en 2026 ? → https://menzil.ma/guides/villes/gueliz-vs-hivernage-marrakech-ou-acheter-2026
  • Gestion d'un bien locatif à distance au Maroc : guide complet → https://menzil.ma/guides/locatif/gestion-bien-locatif-distance-maroc-guide-complet
  • Appartement ou villa au Maroc : lequel choisir selon votre profil ? → https://menzil.ma/guides/acheteurs/appartement-ou-villa-maroc-lequel-choisir-selon-profil
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“Menzil nous a accompagnés du début à la fin de notre projet. Leur connaissance du marché local et leur rigueur sur la vérification des documents nous ont permis de finaliser l'achat en toute sérénité.”
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Client Menzil

Acheteur — Casablanca

Questions fréquentes

Quelle ville offre le meilleur rendement locatif en 2026, Casablanca ou Marrakech ?
En location longue durée, les deux villes sont proches : 4,5 à 6,5 % brut à Casablanca, 5 à 7 % à Marrakech. En location courte durée à Marrakech, le rendement brut peut atteindre 8 à 10 %, mais après déduction des frais de gestion (20 à 30 %) et de la fiscalité, le net est souvent inférieur à ce qu'il paraît.
Est-il possible d'investir à Marrakech en étant non-résident marocain ?
Oui, les étrangers non-résidents peuvent acquérir des biens immobiliers au Maroc, y compris à Marrakech. L'opération doit être financée en devises convertibles et le rapatriement du produit de la revente est garanti sous conditions de l'Office des Changes. Il est fortement conseillé de consulter un notaire et un conseiller fiscal avant toute acquisition.
Quel est le délai moyen pour revendre un bien à Casablanca et à Marrakech ?
À Casablanca, un bien bien situé et correctement évalué trouve acquéreur en 4 à 9 mois en moyenne. À Marrakech, ce délai est plus variable : de 4 mois pour un riad de prestige bien présenté à 12 à 18 mois pour un appartement de standing intermédiaire en périphérie.
Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien pour maximiser le rendement ?
L'ancien offre généralement un meilleur rendement locatif immédiat grâce à un prix d'acquisition inférieur, mais peut engendrer des travaux et des charges de copropriété plus élevées. Le neuf bénéficie d'avantages fiscaux (exonération IR pendant 3 ans sur les revenus fonciers pour les primo-acquisitions sous conditions), de garanties constructeur et de charges initiales plus faibles.
Peut-on utiliser un crédit bancaire marocain pour financer un investissement locatif ?
Oui, les banques marocaines financent les investissements locatifs, y compris pour les MRE et les résidents marocains. Le taux d'endettement maximal accepté est généralement de 40 à 45 % du revenu net. Il est conseillé de simuler votre capacité d'emprunt en amont et de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires.

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