Ce qu'il faut retenir

  • Prix médian appartement Béni Mellal 2026 : 5 378 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Fourchette de marché : de 3 733 MAD/m² à 6 388 MAD/m² selon le quartier (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Quartier le moins cher : Ain El Ghazi à 3 733 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Quartier premium : Tifrit à 6 388 MAD/m² pour les appartements et 9 231 MAD/m² pour les villas (Source: Menzil Immobilier, 2026)
  • Rendement locatif estimé : 4 % à 8 % brut annuel (Source: Menzil Immobilier, 2026)

Le prix médian d'un appartement à Béni Mellal est de 5 378 MAD/m² en 2026 (Source: Menzil Immobilier, 2026), sur la base d'une analyse portant sur 28 quartiers de la ville. Ce chiffre place Béni Mellal dans une fourchette cohérente avec le statut de capitale régionale de Béni Mellal-Khénifra, une région qui a vu ses investissements validés par le Centre Régional d'Investissement tripler en trois ans pour dépasser 86 milliards de dirhams (Source: CRI Béni Mellal-Khénifra, avril 2025). Avec une population d'environ 240 000 habitants (Source: HCP Maroc) et 13 172 dossiers d'urbanisme traités en 2024 par l'Agence Urbaine de Béni Mellal — soit une progression de 5 % par rapport à 2023 (Source: MAP / AUBM, avril 2025) — la ville affiche une activité constructive soutenue qui se reflète directement dans la dynamique de son marché résidentiel. Notre baromètre des prix à Béni Mellal fait le point sur l'ensemble de ces données.

Ce constat formulé par Anis Farah à propos de Casablanca vaut tout autant pour Béni Mellal : entre Ain El Ghazi à 3 733 MAD/m² et Tifrit à 6 388 MAD/m², l'écart de prix atteint 71 %. Parler du prix de l'immobilier à Béni Mellal sans préciser le quartier, c'est se priver de la donnée la plus utile à la décision. Ce guide vous donne toutes les clés pour naviguer ce marché avec précision.

Prix de l'immobilier à Béni Mellal en 2026

Sur la base de l'analyse de 28 quartiers par Menzil Immobilier, le marché résidentiel de Béni Mellal présente en 2026 les caractéristiques suivantes : un prix médian de 5 378 MAD/m², un prix moyen de 5 334 MAD/m² pour les appartements, et un prix moyen de 6 849 MAD/m² pour les villas (Source: Menzil Immobilier, 2026). La proximité entre la médiane et la moyenne témoigne d'une distribution relativement homogène des prix, sans distorsion majeure due à des biens exceptionnels.

Quartiers premium : les 8 secteurs les plus valorisés

A symbolic representation of real estate finance featuring keys, model houses, and euro banknotes. — immobilier Maroc

Un prix median de 5378 MAD/m2 en capitale regionale

Beni Mellal affiche des prix allant de 3733 MAD/m2 a Ain El Ghazi jusqu'a 6388 MAD/m2 a Tifrit, avec des villas atteignant 9231 MAD/m2 dans ce meme quartier premium.

Quartiers accessibles : les 6 secteurs les plus abordables

À retenir

Évolution des prix et contexte national : Au niveau national, l'Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI) a progressé de +0,6 % sur l'ensemble de l'année 2025, dont +0,8 % pour le résidentiel (Source: Bank Al-Maghrib / ANCFCC, mars 2026). En début d'année 2026, une légère correction de -0,4 % en glissement annuel a été enregistrée au niveau national, avec -0,6 % pour le résidentiel (Source: Bank Al-Maghrib / ANCFCC, T1-2026). Sur le segment villa à Béni Mellal, une hausse de +1,9 % a été observée en novembre 2025 avec un prix moyen affiché de 6 838 MAD/m² (Source: Mitula Immobilier, novembre 2025), ce qui corrobore les données de Menzil. Le marché régional de Béni Mellal évolue ainsi en ligne avec les tendances nationales, tout en préservant des niveaux de prix plus accessibles que les grandes métropoles côtières.

Budgets réels par type de bien au prix médian

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Les quartiers de Béni Mellal : analyse et profils

Béni Mellal présente une structure urbaine lisible, avec un centre-ville historique dense, des quartiers résidentiels établis et des secteurs périphériques en développement. L'analyse de 28 quartiers par Menzil Immobilier permet de dégager des profils clairs pour orienter chaque type d'acheteur ou d'investisseur.

Tifrit : le sommet du marché béni-mellali

Stylish modern living room featuring sleek furniture and minimalist decor. — immobilier Maroc

28 quartiers analyses dans la capitale de Beni Mellal-Khenifra

L'etude porte sur 28 quartiers d'une ville dont les investissements regionaux valides ont triple en trois ans pour depasser 86 milliards de dirhams selon le CRI local.

Tifrit s'impose comme le quartier le plus valorisé de Béni Mellal, avec un prix moyen de 6 388 MAD/m² pour les appartements et 9 231 MAD/m² pour les villas (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ce secteur attire principalement une clientèle à fort pouvoir d'achat, des cadres supérieurs et des Marocains Résidents à l'Étranger souhaitant investir dans un bien de standing dans leur région d'origine. L'écart significatif entre le prix des appartements et celui des villas — plus de 2 800 MAD/m² — illustre la forte demande pour les biens individuels dans ce quartier. Tifrit constitue une référence de benchmark pour l'ensemble du marché régional.

Jnan Taher et Les Oranges : le segment résidentiel qualitatif

Jnan Taher, à 6 083 MAD/m² pour les appartements et 7 018 MAD/m² pour les villas, et Les Oranges, à 6 042 MAD/m² pour les appartements et 6 340 MAD/m² pour les villas (Source: Menzil Immobilier, 2026), représentent le second échelon du marché premium. Ces deux quartiers séduisent des familles en recherche d'un cadre de vie établi, avec des commerces, des équipements scolaires et une accessibilité urbaine correcte. Le profil acheteur type est un actif local entre 35 et 50 ans, primo-accédant ou en mobilité résidentielle. Pour les MRE, ces secteurs offrent un bon compromis entre valorisation et liquidité à la revente. Notre guide complet sur l'investissement immobilier pour MRE détaille les démarches spécifiques à ce profil d'acheteur.

Quartier Administratif et Al Adarissa : centralité et praticité

Le Quartier Administratif, à 5 855 MAD/m² pour les appartements et 6 383 MAD/m² pour les villas, et Al Adarissa, à 5 732 MAD/m² pour les appartements et 7 131 MAD/m² pour les villas (Source: Menzil Immobilier, 2026), bénéficient d'une centralité géographique et administrative forte. Leur proximité avec les administrations publiques, les tribunaux et les établissements de santé en fait des choix naturels pour les fonctionnaires, les professions libérales et les familles attachées à la praticité quotidienne. La prime de centralité se lit clairement dans les prix, supérieurs à la médiane de marché dans les deux cas.

Ain El Ghazi et Douar Ourabiee : le marché accessible

Ain El Ghazi, à 3 733 MAD/m², est le quartier le moins cher de la base de données Menzil pour Béni Mellal (Source: Menzil Immobilier, 2026). Douar Ourabiee, à 4 551 MAD/m², constitue un second palier accessible (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ces secteurs périphériques ou en développement s'adressent avant tout aux primo-accédants avec budget contraint et aux investisseurs à la recherche de rendements locatifs élevés, la tension locative étant souvent plus forte dans les quartiers populaires où l'offre formelle reste insuffisante. Un T2 dans ce segment peut s'acquérir pour moins de 230 000 MAD, ce qui représente l'un des points d'entrée les plus bas du marché immobilier urbain marocain.

Conseil

Comment choisir son quartier à Béni Mellal selon son profil : si votre objectif est la résidence principale et la qualité de vie, orientez-vous vers Tifrit, Jnan Taher ou Les Oranges. Si vous privilégiez la centralité et la praticité administrative, le Quartier Administratif ou Al Adarissa sont des choix solides. Si votre priorité est le rendement locatif avec un capital limité, Ain El Ghazi, Douar Ourabiee ou El Harboulia offrent les meilleures perspectives d'entrée. Notre équipe peut vous accompagner dans cette analyse via une [estimation personnalisée](/estimer) de votre projet.

Acheter à Béni Mellal en 2026 : guide pratique

L'acquisition immobilière à Béni Mellal suit les règles communes au marché marocain, avec quelques spécificités régionales à maîtriser. Que vous soyez résident local, investisseur depuis Casablanca ou Rabat, ou Marocain établi à l'étranger, les paramètres clés sont identiques : budget total, frais annexes, mode de financement et sélection du bien.

Profils d'acheteurs et budgets indicatifs

A close-up of hands shaking over a signed property agreement, symbolizing a successful real estate deal. — immobilier Maroc

Acheter a Beni Mellal beneficie d'une dynamique administrative soutenue

Avec environ 240000 habitants et 13172 dossiers d'urbanisme traites en 2024, en hausse de 5% sur un an, la ville confirme une activite immobiliere en croissance reguliere.

Frais d'acquisition à prévoir

Au Maroc, les frais d'acquisition représentent entre 6 % et 8 % du prix de vente (Source: pratique notariale). Ils comprennent les droits d'enregistrement, la conservation foncière, les honoraires du notaire et, le cas échéant, la commission d'agence. Pour un T3 acheté à 484 000 MAD, il faut donc prévoir entre 29 000 et 39 000 MAD de frais supplémentaires, portant le coût total de l'opération à environ 513 000 à 523 000 MAD. Notre calculateur de frais d'acquisition vous permet d'obtenir une estimation précise selon votre situation. Pour les MRE, des règles fiscales spécifiques peuvent s'appliquer — notre guide sur la fiscalité immobilière MRE 2026 fait le point sur les exonérations et obligations en vigueur.

Il est également recommandé de vérifier le statut foncier du bien — titre foncier ou moulkiya — avant tout engagement. Le recours à un notaire agréé est obligatoire pour toute transaction immobilière au Maroc. Notre guide complet pour les acheteurs détaille toutes les étapes de la procédure d'acquisition.

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Investissement locatif à Béni Mellal : rendements et zones

Béni Mellal présente un profil d'investissement locatif intéressant à l'échelle du marché marocain. Le rendement locatif brut annuel estimé se situe entre 4 % et 8 % selon le type de bien, le quartier et la qualité de la mise en location (Source: Menzil Immobilier, 2026). Cette fourchette large s'explique par la diversité des micro-marchés : un studio bien situé au Quartier Administratif génère un rendement différent d'un appartement familial en périphérie.

Simulation : T2 à 350 000 MAD

Real estate agent showing a house to a couple in a newly built home interior. — immobilier Maroc

Un rendement locatif estime entre 4% et 8% brut

Le statut de capitale regionale de Beni Mellal genere une demande locative stable portee par les fonctionnaires et les actifs locaux, avec des rendements variables selon les quartiers.

Pour un appartement T2 acquis à 350 000 MAD au prix médian de marché (65 m² à 5 378 MAD/m²), un loyer mensuel estimé entre 1 750 et 2 333 MAD permet d'atteindre un rendement brut annuel compris entre 6 % et 8 % (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ce niveau de loyer est cohérent avec la demande locative observée à Béni Mellal, notamment de la part des étudiants de l'Université Sultan Moulay Slimane, des fonctionnaires en affectation et des salariés du secteur privé en expansion dans la région. Utilisez notre calculateur de rentabilité pour modéliser votre propre scénario d'investissement.

Zones à fort potentiel locatif

Conseil

Pour maximiser le rendement locatif à Béni Mellal, privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (T1 à T3) dans les quartiers centraux ou proches des pôles d'emploi et d'enseignement. La demande locative étudiante et fonctionnaire représente le socle le plus stable du marché locatif régional. Pour une analyse comparative, consultez nos articles sur [l'investissement locatif à Béni Mellal](/investissement-locatif/beni-mellal) et notre [guide de l'investissement immobilier au Maroc](/guides/investissement).

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Financement immobilier à Béni Mellal

Le financement bancaire reste le principal levier d'accès à la propriété au Maroc. En 2026, Bank Al-Maghrib maintient son taux directeur à 2,75 % (Source: Bank Al-Maghrib, bkam.ma, 2026), ce qui se traduit par des taux de crédit immobilier fixes compris entre 4,5 % et 6,5 % selon les établissements bancaires et le profil de l'emprunteur (Source: Bank Al-Maghrib / banques commerciales, 2026). L'apport personnel exigé se situe généralement entre 10 % et 20 % du prix du bien (Source: Bank Al-Maghrib).

Simulation crédit : T3 à 484 000 MAD sur 20 ans

Pour un appartement T3 acheté à 484 000 MAD avec un apport de 15 % (soit environ 72 600 MAD), le montant à financer est d'environ 411 400 MAD. Sur 20 ans à un taux fixe de 5,5 % (milieu de fourchette), la mensualité estimée se situe autour de 2 820 MAD. Ce montant représente un effort d'épargne accessible pour un ménage à revenus intermédiaires dans le contexte régional de Béni Mellal. Notre simulateur de crédit immobilier vous permet d'ajuster ces paramètres selon votre situation personnelle. Pour les MRE, des conditions spécifiques peuvent s'appliquer — notre guide du crédit immobilier pour MRE détaille les offres disponibles.

Point d'attention

La finance islamique (Mourabaha) constitue une alternative au crédit conventionnel pour les acheteurs qui souhaitent éviter les intérêts bancaires. Cette formule, proposée par plusieurs banques participatives au Maroc, peut être particulièrement adaptée aux MRE. Notre [guide complet sur la Mourabaha immobilière au Maroc](/guides/financement/credit-islamique-mourabaha-immobilier-maroc) présente les conditions, les avantages et les établissements proposant ces produits en 2026. Pour comparer les offres bancaires classiques, consultez également notre article sur [les offres et taux de la Banque Populaire](/guides/financement/banque-populaire-credit-immobilier-2026-offres-taux).

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Questions fréquentes sur l'immobilier à Béni Mellal

Quel est le prix moyen d'un appartement à Béni Mellal en 2026 ?
Le prix médian d'un appartement à Béni Mellal est de 5 378 MAD/m² en 2026, et le prix moyen de 5 334 MAD/m², sur la base de l'analyse de 28 quartiers par Menzil Immobilier. La fourchette de marché s'étend de 3 733 MAD/m² dans les quartiers les plus accessibles à 6 388 MAD/m² dans les secteurs premium (Source: Menzil Immobilier, 2026). Le prix moyen des villas atteint 6 849 MAD/m².
Quels sont les quartiers les moins chers de Béni Mellal ?
Les quartiers les plus accessibles de Béni Mellal sont, par ordre croissant de prix : Ain El Ghazi à 3 733 MAD/m², Douar Ourabiee à 4 551 MAD/m², El Harboulia à 4 774 MAD/m², Ouled Ayad Ouled Atto à 4 778 MAD/m², El Massira 2 à 4 980 MAD/m² et Hay Menzah à 4 992 MAD/m² (Source: Menzil Immobilier, 2026). Ces secteurs permettent d'acquérir un T2 pour moins de 300 000 MAD.
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Nos experts Menzil Immobilier connaissent le marché de Béni Mellal quartier par quartier. Que vous souhaitiez acheter, investir ou simplement évaluer votre projet, un rendez-vous avec notre équipe vous donnera une vision claire et chiffrée de vos options. Avec 71 biens actifs en portefeuille et une base de données couvrant 28 quartiers (Source: Menzil Immobilier, 2026), nous sommes le partenaire de référence pour votre projet immobilier dans la région.

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